La casa comienza, a parte de los correspondientes trámites gerenciales y comerciales, promotor, terrenos, financiación, con la redacción de un proyecto constructivo con el número de viviendas, oficinas, locales y garaje, siempre bajo la dirección técnica correspondiente. Todas las casas deberían disponer del proyecto de construcción y, sobre todo, el definitivo de ejecución.
Pero esto es algo difícil, sobre todo en las construcciones antiguas, y en las modernas, depende de la empresa promotora y de que sea reclamado por los compradores de las viviendas, que, en la mayoría de los casos, no se acuerdan nunca de solicitarlo junto con otra serie de proyectos de las instalaciones generales de la finca.
Toda finca debe tener los proyectos, al menos de los servicios generales de la finca, tales como: ascensores, calefacción, electricidad, instalaciones de fontanería y saneamiento, garaje, aire acondicionado, antenas, etc.
Es muy importante tener en cuenta lo establecido en el Real Decreto Ley 1627/1997 (boe), se puede ver en Legislación Estatal Construcción de esta web, en donde se establecen las disposiciones mínimas de seguridad y salud en las obras de construcción.
"Artículo 2. Definiciones.
1. A efectos del presente Real Decreto, se entenderá por:
a) Obra de construcción u obra: cualquier obra, pública o privada, en la que se efectúen trabajos de construcción o ingeniería civil cuya relación no exhaustiva figura en el anexo I.
b) Trabajos con riesgos especiales: trabajos cuya realización exponga a los trabajadores a riesgos de especial gravedad para su seguridad y salud, comprendidos los indicados en la relación no exhaustiva que figura en el anexo II.
c) Promotor: cualquier persona física o jurídica por cuenta de la cual se realice una obra.
d) Proyectista: el autor o autores, por encargo del promotor, de la totalidad o parte del proyecto de obra.
e) Coordinador en materia de seguridad y de salud durante la elaboración del proyecto de obra: el técnico competente designado por el promotor para coordinar, durante la fase del proyecto de obra, la aplicación de los principios que se mencionan en el artículo 8.
f) Coordinador en materia de seguridad y de salud durante la ejecución de la obra: el técnico competente integrado en la dirección facultativa, designado por el promotor para llevar a cabo las tareas que se mencionan en el artículo 9.
g) Dirección facultativa: el técnico o técnicos competentes designados por el promotor, encargados de la dirección y del control de la ejecución de la obra.
h) Contratista: la persona física o jurídica que asume contractualmente ante el promotor, con medios humanos y materiales, propios o ajenos, el compromiso de ejecutar la totalidad o parte de las obras con sujeción al proyecto y al contrato.
i) Subcontratista: la persona física o jurídica que asume contractualmente ante el contratista, empresario principal, el compromiso de realizar determinadas partes o instalaciones de la obra, con sujeción al proyecto por el que se rige su ejecución.
j) Trabajador autónomo: la persona física distinta del contratista y del subcontratista, que realiza de forma personal y directa una actividad profesional, sin sujeción a un contrato de trabajo, y que asume contractualmente ante el promotor, el contratista o el subcontratista el compromiso de realizar determinadas partes o instalaciones de la obra.
Cuando el trabajador autónomo emplee en la obra a trabajadores por cuenta ajena tendrá la consideración de contratista o subcontratista a efectos del presente Real Decreto.
2. El contratista y el subcontratista a los que se refiere el presente Real Decreto tendrán la consideración de empresario a los efectos previstos en la normativa sobre prevención de riesgos laborales.
3. Cuando el promotor contrate directamente trabajadores autónomos para la realización de la obra o de determinados trabajos de la misma, tendrá la consideración de contratista respecto de aquéllos a efectos de lo dispuesto en el presente Real Decreto."
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando la actividad contratada se refiera exclusivamente a la construcción o reparación que pueda contratar un cabeza de familia respecto de su vivienda." Ir a BOE
ANEXO I (ir a BOE)
Relación no exhaustiva de las obras de construcción o de ingeniería civil
a) Excavación.
b) Movimiento de tierras.
c) Construcción.
d) Montaje y desmontaje de elementos prefabricados.
e) Acondicionamiento o instalaciones.
f) Transformación.
g) Rehabilitación.
h) Reparación.
i) Desmantelamiento.
j) Derribo.
k) Mantenimiento.
l) Conservación-Trabajos de pintura y de limpieza.
m) Saneamiento."
Recuerde como Presidente que en las obras indicadas la Comunidad de Propietarios se convierte en PROMOTOR.
Cumplir estas normas es algo que no entra en la mente de muchos comuneros y presidentes de las Comunidades de Propietarios y se preguntan ¿por qué tenemos que pagar a un arquitecto a un técnico, etc. por el proyecto, por una Estudio Básico de Seguridad y Salud o un Estudio de Seguridad y Salud?.
Dentro de los distintos proyectos, deberán disponer de los autorizados por Industria y Ayuntamiento correspondientes a ascensores, calefacción, grupos de presión, aire acondicionado, garaje, piscina, etc.
Algunas Comunidades disponen de los proyectos visados y autorizados por Industria, en cuanto a los servicios fundamentales, aunque no tengan copia, pero en la mayoría de las Comunidades no existen los proyectos de autorización y funcionamiento del Ayuntamiento de los servicios enumerados anteriormente y otros.
Como Presidente debe conocer que es necesario tener estos proyectos a fin de que las instalaciones del edificio estén debidamente autorizadas.
Si en la actualidad no dispone de estos proyectos visados y autorizados por los correspondientes Organismos, encárgueselos a un profesional que redactará todos los documentos necesarios, los tramitará en la Consejería correspondiente y en el Ayuntamiento, o solamente en el Ayuntamiento, ya que son los que suelen faltar.
Existe otra serie de proyectos necesarios para la ejecución de obras de conservación en la finca, tales como reparación de patios, cubiertas, tejados, fachadas, saneamiento, etc. En la mayoría de estas obras es necesaria la intervención de un técnico con el fin de que redacte el proyecto de instalación de andamios debidamente visado y presentado en el Ayuntamiento al solicitar la correspondiente licencia de obra, o el proyecto de ejecución de obra y la correspondiente certificación final.
No se debe olvidar, en cada una de las obras, exigir el correspondiente plan de seguridad. Este aspecto se suele olvidar en detrimento de los operarios, al no velar por ellos, pero cuando ocurre un accidente, el problema no solamente es del constructor, es, además de la Comunidad y de sus representantes, Presidente y Administrador. Al contratar la obra debe figurar el Plan de Seguridad y Salud y a su vez la Comunidad debe contratar los servicios de un Coordinador de Seguridad y salud durante la ejecución de la obra.
Normalmente las Comunidades de propietarios no solicitan los servicios de un técnico competente en la creencia de que su costo es muy elevado y se cometen errores que cuestan muy caros, dejándose llevar del saber de uno o varios vecinos que dicen entender del asunto y que, al final, terminan mal, en la mayoría de los casos, con los demás propietarios. Si hubieran solicitado la ayuda de un técnico se habría ahorrado el costo excesivo y, posiblemente, la falta de una correcta ejecución de la obra.
Recuerde que para cualquier obra es necesaria la correspondiente licencia municipal, el pago de las tasas, etc.
Si ha sido necesaria la intervención del servicio de bomberos, en unos meses, éste servicio pasará a la Comunidad la correspondiente tasa que deberá ser abonada en la forma que se establezca en la comunicación.
En ocasiones es necesaria la intervención del servicio de bomberos, todo con el fin de efectuar apeos urgentes, con intervención de empresas contratadas por los servicios del ayuntamiento y ejecutar determinadas obras, provisionales, de seguridad. El costo de estas obras serán pasadas al cobro por el Servicio. A continuación de la intervención del servicio de bomberos, como presidente, busque un técnico que dé las instrucciones necesarias a fin de consolidar las desperfectos y garantice la de seguridad de la finca.
Como presidente no adquiera responsabilidades con las obras que están reservadas a la supervisión de técnicos competentes. No cargue la responsabilidad a un propietario que, con buena voluntad, desea ahorrar un dinero a la Comunidad, ni al Administrador, hay técnicos especializados para dirigir la obra de rehabilitación de la finca, de reposición del ascensor, calefacción, instalación eléctrica, etc.
Los presupuestos de realización de obra conviene que sean examinados por técnicos adecuados, que comparen la calidad de los materiales, sistemas de ejecución, obra que se refleja en cada presupuesto, terminación, si incluye tasas Municipales o no, garantías de la obra, plazos, penalizaciones, etc.
Recuerde, como Presidente de la Comunidad, que los distintos servicios de la finca deben estar debidamente legalizados ante todos los Organismos competentes. No debe correr riesgos como Presidente, debe informar a los propietarios y ellos son los que deben tomar la decisión de tener todos los servicios debidamente legalizados, en caso de que no deseen hacerlo, recogerlo en acta, su responsabilidad quedará delimitada.
En muchas ocasiones se recibe una comunicación municipal solicitando que un técnico emita un certificado sobre la seguridad de los distintos elementos de la finca o que una reparación de la fachada se ha realizado correctamente y no corren peligro los viandantes. Los vecinos no están de acuerdo por el hecho de que tienen que contratar a un técnico y es un costo mayor. Presente el certificado técnico firmado por un Técnico competente, evitándose responsabilidades y que el Ayuntamiento le siga enviando escritos y posibles sanciones. Contrate los servicios y procure la seguridad de los vecinos y del edificio.
No olvide que en su comunidad debe disponer de los permisos correspondientes de Industria y, además, de las correspondientes licencias de funcionamiento de los servicios, tales como Ascensor, Calefacción, grupo de presión, garaje, etc. No haga caso al propietario que rápidamente indica que siempre han estado así y no ha pasado nada. Lógicamente las cosas no se hacen para que pase algo. Se hacen para que estén dentro de una normativa. Cualquier normativa está encaminada, principalmente, a la prevención de accidentes.
Si no se cumple la normativa, posiblemente, en caso de algún siniestro importante, las compañías de seguros pueden rechazar los siniestros o tener problemas para el cobro de las liquidaciones.
Son los Técnicos competentes los que deben revisar el edificio, el que debe garantizar la seguridad de éste, pero los propietarios deben hacer lo que éstos indiquen, algo que no se hace y si se ejecuta será con el mínimo gasto, sin unos resultados correctos. La Inspección Técnica de los Edificios puede solucionar algunos de los problemas de mantenimiento de una finca, pero no todos. Son los propietarios los responsables de que un edificio sea seguro en todas las instalaciones.
Solicite los servicios de un técnico competente para cada uno de las obras en los elementos de la finca. Olvídese de técnicos que aparecen, a veces, en algunas fincas y a la hora de la verdad no quieren saber nada, las garantías y el acepto de responsabilidades se demuestran firmando. Encargue a un técnico que revise la situación, en cuanto a permisos y licencias, de cada una de las instalaciones de su finca. Acuda a un técnico.
