Si la distribución del local cumple con toda la normativa a efectos de que sea considerada como vivienda, con el proyecto correspondiente y la licencia ante el Ayuntamiento, no alterando y modificando los elementos comunes, en principio no habría inconveniente para que convierta en vivienda, sin el acuerdo de la Junta de Propietarios.
Obras pendientes de ejecutar y que están reconocidas en los estatutos o en las normas del título constitutivo de la Comunidad quedando autorizada la propiedad del local o de otro elemento que compone la División Horizontal de la finca para hacer las obras, sin acuerdo de la Junta de Propietarios, teniendo en cuenta que deberá disponer de los permisos de obra de los Organismos competentes y no alteren o menoscaben la seguridad del edificio, configuración exterior, así como que no perjudique los derechos de los propietarios. Ir a Sentencia Sala Primera del Tribunal Supremo.
El propietario del local que convierte en vivienda podrá tener acceso a los servicios de la Comunidad, así lo dispone el artículo 3 letra b) de la Ley de Propiedad Horizontal. La obra será considerada que técnicamente es posible y no perjudique a los demás propietarios, siendo necesario en estos casos un acuerdo por mayoría simple. Ver sentencia de Audiencia Provincial Madrid. Si las obras que precisa realizar son muy especiales se precisará un acuerdo de las 3/5 partes de la totalidad de los propietarios, no sólo de los asistentes, y cuotas de participación.
Pero si en la División Horizontal de la Finca y Estatutos está expresamente prohibido precisará de un acuerdo unánime de todos los propietarios de la finca.
Al respecto hay varias sentencias del Tribunal Supremo. La última de fecha tres de diciembre de 2014. Transformación de local de negocio en vivienda. Transformación legal ante la falta de prohibición.(Consejo General P. Judicial)
La Dirección General del Registro y del Notariado ha resuelto que por el hecho que determina la simple descripción del uso y destino como local en el Título, ni vincula ni prohíbe otros usos, a no ser que esté prohibido expresamente en la División Horizontal de la Finca y Estatutos, por lo que no se precisaría el acuerdo unánime.
De todas formas es difícil dar una solución, pero la normativa deberá cambiar rotundamente ante el problema que existe y existirá con la ocupación de los locales en las distintas urbanizaciones.
Los centros comerciales hacen cada vez más difícil que los negocios en los locales comerciales sean rentables, a no ser en determinadas zonas comerciales.
Sobre este asunto distintos Ayuntamientos ya se han planteado el problema y han tomado o están tomando medidas al respecto, aprobando proyectos, debidamente redactados por Arquitectos y cumpliendo la normativa de una vivienda digna, encaminados a la conversión de un local en vivienda, obteniendo el certificado de primera ocupación o cédula de habitabilidad, pudiendo proceder a la contratación de los servicios generales de la nueva vivienda, agua, luz, gas, modificación del Impuesto de Bienes Inmuebles, etc.
- Con fecha 30 de Diciembre de 2010 la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo dicta Sentencia nº 846/2010
“ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia n.º 61 de Madrid dictó sentencia de fecha 31 de enero de 2005 en el juicio ordinario n.º 696/03 cuyo fallo dice:
«Fallo.
»Que desestimando la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Miguel Redondo Ortiz en nombre y representación de Comunidad de Propietarios Avenida del Manzanares frente a D. José Mario Martín Sánchez y D. José Francisco Gómez Calvo representados por el Procurador: Sr. Peris Álvarez y Sr. Villasante García, debo absolver y absuelvo a los referidos demandados de todos los pedimentos deducidos en su contra, con expresa imposición de las costas a la parte actora.»
SEGUNDO.- En los fundamentos de Derecho de la sentencia se declara:
«Primero: Se ejercita por la parte actora acción de cesación con la finalidad de que se declare que las obras e instalaciones realizadas por los demandados en el local objeto de autos, para cambiar el destino del mismo al de vivienda, así como el propio cambio del uso del local contravienen lo dispuesto en los artículos 5,7, 9, 11 y 17, de la LPH y el demás normas concordantes. Asimismo solicita la parte actora que se condene a los demandados a deshacer todas las obras e instalaciones que ha realizado en el local para el cambio del mismo a vivienda, dejando el inmueble en el mismo estado en que se encontraba anteriormente así como los elementos comunes o privativos que hayan sido afectados; a cesar en el uso del inmueble como vivienda, y destinarla únicamente a despacho -local; a modificar la inscripción en el Registro de la Propiedad en lo referente a la naturaleza de la finca, pasando de vivienda a local comercial; a estar y pasar por estas declaraciones y en su defecto que se mande ejecutar a su costa; todo ello con expresa condena en costas.
Las demandadas se oponen planteando una serie de excepciones procesales y con relación al fondo del asunto afirmando que no se ha efectuado ninguna obra no permitida y tampoco se ha vulnera ninguna norma, ni se ha modificado el título constitutivo al cambiar el destino del inmueble, por lo tanto, no es necesario el consentimiento de la Comunidad de Propietarios, por lo que no deben ser estimados los pedimentos de la actora.
»Segundo: Alegada por la representación del demandado, D. José Mario Martín, la excepción de falta de legitimación pasiva "ad causam", procede, en primer lugar, pronunciarse sobre esta cuestión.
El demandado fundamenta su excepción en el art. 10 de la LEC, según el cual solo pueden ser consideradas partes legítimas en un juicio quienes sean titulares de la relación jurídica u objeto litigioso. En este sentido, alega el Sr. Martín que en el momento de interponerse la demanda no era propietario del inmueble por haber transmitido la titularidad, la plena disposición y el dominio del mismo al D. José Francisco Gómez, por lo tanto, no debe ostentar la condición de demandado en el presente procedimiento.
La excepción no puede ser estimada por el siguiente motivo: Cuando se presenta la demanda, el 24 de junio de 2003, los codemandados en el presente procedimiento, D. José Mario y D. José Francisco habían suscrito un contrato privado de compraventa de la vivienda objeto de controversia, concretamente el 2 de junio de 2003. Se alega por el vendedor, D. José Mario, que el comprador ya había adquirido la condición de propietario del inmueble. Sin embargo, de acuerdo con lo establecido en el art. 609 y 1095 del CC, en virtud de la teoría del título y el modo, para adquirir el dominio no es suficiente la perfección de un contrato transmisivo, sino que es precisa la concurrencia de la tradición, la cual no se acredita que se hubiera producido en el presente caso, sino que se cumpliría más tarde en el momento de otorgarse la escritura pública, el 18 de julio de 2003, por lo que el vendedor seguía ostentando la condición de propietario y por lo tanto debe ser demandado.
En el mismo sentido se manifiesta una reiterada jurisprudencia, SSTS de 3 de febrero de 1975, 27 de febrero de 1987; la de 17 de julio de 1987; 24 de enero de 1994; 21 de marzo y 14 de julio de 1998; 22 de diciembre de 2000; 9 de octubre de 2001; 14 de febrero, 13 de marzo y 10 de julio de 2002; según las cuales la formalización del contrato en documento privado no genera tradición instrumental y no acredita por sí sólo la efectiva transmisión patrimonial. En definitiva, no es propietaria la persona que ha obtenido el título, es decir, el contrato, pero no el modo, esto es, la tradición real o simbólica, siendo necesarios ambos requisitos;
Por lo tanto, el Sr. Martín debe ser demandado al ostentar la condición de propietario en el momento en que se presenta la demanda, si bien por haber perdido esa condición en el momento actual, lógicamente, la sentencia que se dicte tendría para el mismo, caso de ser estimatoria, un alcance simplemente declarativo.
Con respecto al Sr. Gómez ostenta también legitimación pasiva desde el momento en que si bien no tiene la condición de propietario en el momento de interposición de la demanda, sí existe en ese momento un contrato privado de compraventa y está fijada una fecha para el otorgamiento de la escritura pública, por lo tanto, al conocerse que será propietario en el momento en que se dicte la sentencia es necesario que sea demandado puesto que la misma le va a afectar directamente.
Por otra parte, el Sr. Gómez alega la excepción de falta de litisconsorcio pasivo necesario, fundamentándola en la necesidad de demandar a los anteriores propietarios del inmueble objeto de controversia. Esta cuestión procesal ya fue resuelta en la audiencia previa, momento en el que fue desestimada al entenderse por este Tribunal que los propietarios anteriores no mantienen en el momento de interponerse la demanda que da origen al presente procedimiento relación jurídica alguna con el objeto del mismo y, asimismo, la sentencia que se dicte no les va a afectar directa ni indirectamente por lo que no deber ser parte en el presente procedimiento.
»Tercero: Una vez practicada la prueba quedan acreditados los siguientes hechos:
-La Comunidad de Propietarios que interpone la demanda que da lugar al presente procedimiento se constituyó mediante escritura pública de declaración de obra nueva otorgada por la Sociedad "………………..", documento n° 2 de la demanda.
-En el título constitutivo se contiene la siguiente descripción: "la planta primera está integrada por quince despachos comerciales numerados del uno al quince ambos inclusive", documentos n.° 2 y n.° 3 de la demanda.
En dicho título no se contiene limitación ni prohibición alguna relativa al cambio de uso de los pisos y locales que integran el edificio.
-D. José Mario Martín adquiere el inmueble sito en la primera planta, puerta cuarta de la Avenida del Manzanares n° ….. de Madrid, por compraventa, otorgándose la escritura pública el día 12 de mayo de 2003;
-D. José Francisco Gómez y D. José Mario Martín celebran un contrato privado de compraventa, sobre el inmueble anteriormente citado, el día 2 de junio de 2003, otorgándose la escritura pública el día 18 de julio del mismo año.
-Se ha producido un cambio de uso en el inmueble, así lo reconocen las partes; se deriva del documento nº 1 de la contestación de D. José Mario, que constituye la escritura de cambio de uso, de fecha 12 de mayo de 2003, así como de la nota simple del registro de fecha 18 de junio de 2003, documento nº 4 de la demanda.
-Se obtiene licencia del ayuntamiento de Madrid, en la que se autorizan las obras para el cambio de uso del inmueble, de local-despacho a vivienda; así se recoge en el documento n° 1 de la contestación del Sr. Martín.
-En la Junta General Ordinaria de la Comunidad de Propietarios de avda. Manzanares n° __, de Madrid, celebrada el 4 de febrero de 2003 se aprueba, en relación con el inmueble a que se refiere este procedimiento, iniciar acciones judiciales que sean necesarias para que se restablezca a su estado original las alteraciones realizadas en el local y el uso del mismo, documento n° 8 de la demanda.
»Cuarto: En primer lugar, deben examinarse las obras que, según la prueba practicada en el presente procedimiento, se acredita que han efectuado por el demandado para poder determinar si con la realización de las mismas se ha vulnerado, como alega el actor, lo dispuesto en los arts. 7 y 9 de la LPH.
En este sentido, el demandante simplemente alega que los demandados han realizado obras en el despacho-local con el fin de poder cambiar su destino, sin conocimiento ni consentimiento de la Comunidad, con infracción de lo dispuesto en los artículos de la LPH anteriormente citados.
Con respecto a lo dispuesto en el art. 7 de la LPH, este precepto establece que el propietario de cada piso podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél, siempre y cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.
El actor no determina cuales son las obras que concretamente se han realizado y por lo tanto es obvio que no acredita que dichas obras hayan supuesto alguna de las conductas prohibidas por el citado artículo. Por lo tanto, considerando que la carga de la prueba le corresponde al mismo puesto que es quien alega la vulneración de lo establecido en la Ley, y que el demandado niega que con las obras realizadas se haya alterado la seguridad o estructura del edificio o se haya perjudicado a tercero, no se puede considerar acreditada la infracción alegada por la demandante.
Con respecto a la comunicación de las obras al representante de la Comunidad, dicha comunicación según la parte demandada se efectúa verbalmente tanto al Presidente como al administrador, extremo que es negado por la demandante. Lo cierto es que este requisito, ante las versiones contradictorias de las partes, no resulta acreditado, entendiéndose que la carga de la prueba le corresponde a la parte demandada pues es quien ostenta interés en su acreditación. Sin embargo, teniendo en cuenta que la Ley no establece que la comunicación de las obras se haya de realizar por escrito, no se puede exigir que el requisito se haya cumplido observando esa forma. En consecuencia, al quedar acreditado por la documentación obrante en autos, que la Junta de Propietarios de fecha 4 de febrero de 2003, ya se pronuncia sobre el ejercicio de acciones judiciales relativas a la realización de obras y cambio de destino del inmueble, y que el certificado de terminación de obra es de 25 de marzo de 2003, se deduce que la Comunidad tuvo conocimiento de las mismas, al menos antes de su terminación.
Por último, el art. 7 de la LPH prohíbe realizar alteración alguna en el resto del inmueble. Nos encontramos de nuevo en la misma posición que en el supuesto anterior, el demandado niega cualquier alteración de elementos comunes y el actor no acredita la misma por lo que no puede considerarse probada.
Con respecto a lo dispuesto en el art. 9 de la Ley, en este precepto se regulan diferentes obligaciones del propietario, de manera que lo alegación genérica por el actor de su infracción sin ningún tipo de concreción ni de prueba de los actos prohibidos que hayan podido realizarse es absolutamente insuficiente.
En definitiva, no ha quedado acreditado en el presente procedimiento que se hayan efectuado en el inmueble objeto de litigio obras o instalaciones que puedan incluirse dentro del ámbito de prohibición del art. 7 de la LPH, o que suponga un incumplimiento de las obligaciones del propietario reguladas en el art. 9 de la LPH, por lo que el demandado no puede ser condenado a deshacer ninguna de las obras realizadas para cambiar el destino de la vivienda. En consecuencia, han de ser desestimadas las pretensiones de la parte actora relativas a este extremo.
»Quinto: En lo que respecta al cambio de destino del inmueble, admitido por la parte demanda que dicho cambio ha tenido lugar y que el inmueble ha pasado de tener un destino de despacho-local, a tener como destino la vivienda, procede analizar si dicho cambio se ha efectuado cumpliendo los requisitos legales o si, por el contrario, como alega la actora, el mismo es ilegal por no contar con el consentimiento unánime de la Comunidad de Propietarios siendo necesario el mismo por tratarse de una modificación del título constitutivo.
Lo primero que ha de tenerse en cuenta en esta cuestión es que el derecho de propiedad está reconocido en el art. 33 de la CE, es decir, es un derecho constitucional, aunque no fundamental, así como en el art. 348 del CC donde se define como el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes. Por lo tanto, es necesario examinar cuales son las limitaciones que la LPH, reguladora de esta materia, establece en lo relativo al cambio de destino, debiendo examinarse los siguientes preceptos:
-El anteriormente citado art. 7 además de las ya mencionadas limitaciones en relación con las obras, recoge también la prohibición tanto al propietario como al ocupante del piso de desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades no permitidas en los estatutos, dañosas para la finca, inmorales, peligrosas, incómodas o insalubres.
Como puede observarse no se incluye como actividad prohibida el cambio de destino del inmueble, y al no existir, o al menos no haber quedado acreditada la existencia de Estatutos, tampoco puede incluirse la actividad dentro de dicha prohibición.
A ello debe añadirse que en el supuesto de que por la parte actora se considerara que la actividad desarrollada por los demandados podía incardinarse dentro de alguna de las conductas prohibidas en el citado artículo, previamente debería haber requerido al propietario para que procediera a la cesación de la misma, lo cual, según el resultado de las pruebas practicadas que obra en autos, no ha tenido lugar.
En conclusión, el artículo 7 de la LPH, no contiene limitación alguna que afecte a la conducta realizada por los demandados y no se puede considerar, en consecuencia, que los mismos hayan infringido dicho precepto.
-Con respecto al Título Constitutivo, el art. 5.3 de la LPH establece, en lo relativo al objeto del presente procedimiento, que el título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios.
Este precepto es fundamental para la resolución del presente litigio, puesto que según lo dispuesto en el título constitutivo, se determinará si el cambio de destino de la vivienda supone o no una modificación del mismo y, por lo tanto, si se requiere el consentimiento unánime de la Junta de Propietarios, como alega la demandante, o, por el contrario, no es necesario contar con el mismo como manifiesta la parte demandada.
Como se apuntó anteriormente, de la documentación aportada a los autos, se concluye que en el título constitutivo de la Comunidad de Propietarios Avenida de Manzanares n° ___ de Madrid, no se contiene disposición alguna relativa a la prohibición del cambio de destino de los pisos y locales que integran el edificio. En consecuencia, la realización de dicho cambio por el propietario de cualquiera de los pisos o locales que integran la comunidad no supone una modificación del título y por lo tanto no necesita consentimiento de ninguna clase de la Junta de Propietarios.
Cuestión distinta es que en dicho título se contenga una descripción de las viviendas y locales que integran el edificio. Es cierto que en el título el inmueble objeto de controversia aparece descrito como local-despacho pero como ha manifestado la jurisprudencia del TS en sentencias ya mencionadas por la parte demandada como las de 7 de febrero y 20 de diciembre de 1989; ó 5 de marzo de 1998; la mera y simple descripción, que se contenga de los pisos y locales en la escritura de obra nueva y de constitución del edificio en régimen de propiedad horizontal, carente de Estatutos, no puede en modo alguno ser entendida como expresión del destino único de los mismos, ya que, en cuanto ello comporta una limitación de las facultades dominicales, no puede presumirse, ni interpretarse de manera extensiva. De forma que la descripción que el primitivo dueño de toda la finca hiciera en la escritura de división horizontal, no obliga al posterior propietario del elemento privativo, pues al presumirse libre toda propiedad, bien pudo cambiar después el destino de su finca, si no existía una prohibición legal o contractual que se lo impidiera.
Esta es también la conclusión a la que se llega si se tiene en cuenta el tenor literal de la Ley, puesto que el art. 5, en su párrafo primero, establece que "El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo" y, posteriormente, en el apartado tercero del mismo artículo se establece que "El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales". De la redacción de este artículo se deduce, en consecuencia, que la mera descripción no puede suponer una prohibición de cambio futuro, ya que de haberse buscado este efecto el mismo debería haberse recogido expresamente como permite y exige la Ley.
Igualmente corrobora esta posición el hecho fundamental de que el originario despacho-local ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad como vivienda sin que por parte del Registrador se haya considerado contrario a la LPH esta modificación de destino.
-Por último, podrían existir limitaciones al dominio en los Estatutos de la Comunidad. Sin embargo, desde le momento en que no ha quedado acreditado que en la Comunidad de Propietarios del presente procedimiento se otorgaron estatutos, este punto no ha de ser tomado en consideración. En definitiva, la conclusión a la que se llega es la siguiente, no existe limitación alguna en la LPH en relación al cambio de destino de un piso o local, contemplándose únicamente en la misma la posibilidad de que dicha limitación pueda contenerse en el Título Constitutivo o en los Estatutos, lo que no ocurre en el caso que nos ocupa. Por lo tanto debe considerarse que el cambio de destino efectuado por el demandado es conforme con la LPH, por lo que el mismo debe ser mantenido y debe desestimarse la pretensión de la parte actora relativa a la modificación de la inscripción efectuada en el Registro de la Propiedad.
»Sexto: El último pedimento de la parte actora se refiere al cese en el uso del inmueble como vivienda.
Lógicamente para poder estimar este pedimento es necesaria una condición previa cual es que se acredite que efectivamente existe la clase de uso cuya cesación se solicita. En este sentido, la actora no acredita dicho uso, puesto que de las alegaciones de la actora y del testigo presentado por la misma, el administrador de la finca, únicamente se concluye que el actual propietario de la vivienda visita la misma. Por lo tanto, negado por el mismo que dicha vivienda sea su domicilio y afirmado por el contrario, que la utiliza para otras actividades, no queda acreditado el extremo afirmado por la actora por lo que no procede entrar a pronunciarse sobre el mismo, debiendo ser desestimada la pretensión de la demandante relativa al cese de uso del inmueble como vivienda.
»Séptimo: Con respecto a las costas, de conformidad con lo establecido en el art. 394.1 de la Lec procede su imposición a la parte demandante.»
TERCERO.- La Audiencia Provincial de Madrid Sección 25.ª, dictó sentencia de 23 de octubre de 2006 en el rollo de apelación número 106/2006, cuyo fallo dice:
«Fallamos.
»Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Comunidad de Propietarios de la Avenida del Manzanares nº. ___ contra la sentencia de 31 de Enero de 2005 del JPI nº. 61 de Madrid dictada en procedimiento 696/03, confirmamos dicha resolución con imposición de las costas de esta alzada al apelante».
CUARTO.- En los fundamentos de Derecho de la sentenciase declara:
«Primero.- La Comunidad de Propietarios de Avenida del Manzanares nº ___ alega en su recurso el cambio de destino del despacho-local citando al respecto la escritura pública de división horizontal e infringidos los arts. 5, 7, 8, 9, 12 y 17 de la LPH impugnándose el tratamiento y análisis que se efectúa en el F.D. 5º de la sentencia recurrida. En este sentido, la apelante parte de la base de que el inmueble litigioso sito en planta primera, puerta 4ª de aquella Avenida del Manzanares nº ___ estaba descrito y destinado a despacho-local comercial, reproduciendo los términos de la Escritura: "Casa.... constando de planta baja con locales comerciales, planta primera y segunda con locales comerciales..." .Por modificación posterior que la subsanaba, se describe la finca:" La planta sótano se destina.....; la planta baja está integrada...; la planta primera está integrada por quince despachos-locales....etc". Pero concluye que al realizarse un cambio de uso se modificó el título constitutivo sin el acuerdo unánime de la Junta de Propietarios (ex art. 17.1 LPH). Igualmente este cambio y cómo se efectuó es contrario al art. 5 de la misma Ley porque supone una alteración del coeficiente de participación. De aquí asimismo la infracción de los arts. 8 por la reforma llevada a cabo, 12 por la alteración de la estructura y 7.1, por la de la configuración del inmueble.
»Segundo.- Planteado el recurso en los precedentes términos, el eje nuclear de toda la controversia consiste en determinar si el cambio de local-despacho a vivienda integra una modificación de destino con repercusión negativa sobre el título constitutivo y altera su contenido esencial: coeficiente de participación, configuración y estructura del inmueble, de sus elementos comunes y del sistema legal que regula su aprobación. Y ante todo cabe significar cómo el RDL 2/85 de 30 de Abril (art.8) remite la problemática del cambio de destino al supuesto de prohibición estatutaria, si así se estableció. De lo contrario se autoriza ese cambio de uso. A este respecto también debe tenerse en cuenta la doctrina jurisprudencial contenida en S.T.S. de 21 de Diciembre de 1993 según la cual la mera y simple descripción en la escritura de obra nueva y constitución del edificio en régimen de Propiedad Horizontal no puede ser entendida como expresión del destino único de los mismos (se refiere a un supuso de locales), principios por demás aplicados en S.A.P. de Madrid 18 de Marzo de 2005.
»Tercero.- Conforme a dicha doctrina, lo cierto es que a falta de estatutos convencionales (arts. 5 y 6 LPH) no existe prohibición expresa alguna a propósito del cambio de destino y ello aún en el supuesto de que específicamente se consigue en el título constitutivo cual sea ese destino, cualidad que no equivale al aspecto descriptivo como se ha indicado. La realidad es que en la Escritura de División Horizontal primitiva y en la subsanación posterior se cita únicamente la descripción de los elementos o espacios de cada planta. En el propio recurso se destaca estos extremos y tan sólo aparece reflejado "el destino" para la planta sótano; para las restantes plantas nada se dice sobre el particular salvo que cada una "ésta integrada". No hay, pues, equivalencia entre integración y destino sino una referencia, la primera, de significado descriptivo y como tal amparada en los principios antes expuestos por lo que decae la tesis de modificación del título constitutivo. En relación con esta conclusión tampoco se estima el desequilibrio de coeficientes resultantes, extremo que no se articula en un cálculo técnico sino referido con carácter general al coeficiente de las viviendas sin tener en cuenta datos como superficie, situación y demás integrantes de su determinación. Como finalmente el aserto sobre alteraciones en la configuración, estructura del inmueble o elementos comunes se mantiene sin el adecuado apoyo probatorio, debiéndose estar a lo resuelto en el Auto de la Sala de 25 de Abril de 2006 y la cita de un caso similar adolece por principio de identidad fáctica y jurídica procede la desestimación del recurso.
»Cuarto.- Por aplicación del art. 398 de la LEC las costas de esta alzada deben imponerse al apelante.»
QUINTO.- En el escrito de interposición del recurso de casación presentado por la representación procesal de la comunidad de propietarios de la Avenida del Manzanares n.º ___, de Madrid, se formulan los siguientes motivos:
«1º) Infracción de lo dispuesto en el párrafo 4 del artículo 222 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por falta de aplicación»
Esta primera alegación no fue admitida.
La segunda de las alegaciones se introduce con la siguiente fórmula:
2º) Infracción de lo establecido en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal por falta de aplicación".
Considera el recurrente, en síntesis, que se ha producido una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal sin el necesario consentimiento unánime que exige el artículo 17 LPH.
La tercera alegación se introduce con la siguiente fórmula:
«3º) Infracción de lo dispuesto en el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, por aplicación indebida en relación a la doctrina jurisprudencial que lo interpreta».
Alega el recurrente, en resumen:
1.- La Audiencia Provincial no ha tenido en cuenta la jurisprudencia del Tribunal Supremo contenida en las Sentencias de 20 de abril de 1998 y 15 de marzo de 2000.
2.- El cambio de destino realizado por el demandado, implica una modificación vetada en la escritura de división de propiedad horizontal y afecta a los coeficientes de participación. Estas alteraciones exigen, conforme a la doctrina fijada en las sentencias que se citan, un consentimiento unánime de los propietarios para su validez.
La alegación cuarta del recurso se introduce con la siguiente fórmula:
«Infracción de lo establecido en el artículo 7, 8 y 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, por falta de aplicación.»
Expone la parte recurrente que la modificación del uso del inmueble llevada a cabo por el recurrido, supone una alteración de la configuración del inmueble y una modificación de los coeficientes de participación, para cuya validez se exige el consentimiento unánime de todos los copropietarios.
SEXTO.- Por auto de 10 de marzo de 2009 se acordó no admitir el recurso de casación respecto de la alegación primera, referida a la vulneración del artículo 222 LEC, admitiéndose el recurso respecto al resto de las alegaciones formuladas.
SÉPTIMO.- A) En el escrito de impugnación del recurso presentado por la representación procesal de D. José Francisco Gómez Cavo se formulan, en síntesis, las siguientes alegaciones:
1.- El recurso de casación no indica los puntos en que la sentencia recurrida infringe la ley o la jurisprudencia del Tribunal Supremo.
2.- La parte recurrente se limita en su recurso a reiterar los argumentos que fueron expuestos en su escrito de demanda, sin desvirtuar los ofrecidos por la sentencia recurrida. No existe prohibición legal que impida un cambio de destino del inmueble y además la comunidad carece de estatutos por lo que tampoco se ha establecido esta limitación por la comunidad. La jurisprudencia del Tribunal Supremo es acorde con los razonamientos establecidos por la Audiencia Provincial (SSTS 24 de julio de 1992, 5 de marzo de 1998, 7 de febrero de 1989, 23 de marzo de 1989, 21 de diciembre de 1993).
3.- Las Sentencias de esta Sala que cita el recurrente, no fijan una doctrina aplicable a las cuestiones que ahora se debaten, dado que examinan supuestos de hecho muy diferentes.
4.- No resultan aplicables al presente litigio los artículos 7, 8 y 12 LPH que cita la parte recurrente, desde el momento que no se ha acreditado que se hayan realizado obras en elementos comunes, ni dividido o segregado fincas ni construido nuevas plantas.
B) En el escrito de impugnación del recurso presentado por la representación procesal de D. José Mario Martín Sánchez se formulan, en síntesis, las siguientes alegaciones:
1.- El recurso incurre en la causa de inadmisión prevista en el artículo 483.2.1º en relación con el artículo 477.2 LEC, ya que en el escrito de preparación no se consigna ni se cita cual de los supuestos contemplados en el apartado 2 del artículo 477 LEC, es el que sirve de sustento a la parte recurrente para formalizar su recurso de casación. Pero es que, en todo caso, aún considerando que hubiera acudido al cauce adecuado, esto es la existencia de interés casacional (artículo 477.2.3º LEC), éste resultaría inexistente, ya que las únicas Sentencias del Tribunal Supremo que cita, contemplan supuestos de hecho diferentes a los que ahora son objeto de debate.
2.- La parte recurrente confunde e interpreta erróneamente los preceptos de la LPH en los que funda su recurso. No existe ningún precepto legal ni estatutario que permita considerar prohibida la conducta llevada a cabo por la parte recurrida, que en ningún caso puede presumirse. Este criterio es defendido por el Tribunal Supremo en sus sentencias de fecha 24 de julio de 1992, 5 de marzo de 1998, 7 de febrero de 1989, 23 de marzo de 1989, 21 de diciembre de 1993, entre otras.
3.- El recurrente insiste en que se ha producido una alteración de los coeficientes de participación, circunstancia que no fue denunciada en el escrito de demanda, y que, en todo caso, no ha quedado probada.
OCTAVO.- Para la deliberación y fallo del recurso se fijó el día 30 de noviembre de 2010, en que tuvo lugar.
NOVENO.- En los fundamentos de esta resolución se han utilizado las siguientes siglas jurídicas:
LEC, Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.
LPH, Ley de Propiedad Horizontal.
RC, recurso de casación.
SSTS, sentencia del Tribunal Supremo (Sala Primera, si no se indica otra cosa).
Ha sido ponente el Excmo. Sr. D. JUAN ANTONIO XIOL RÍOS, que expresa el parecer de la Sala.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- Resumen de antecedentes.
1.- El Juzgado desestimó una acción ejercitada por una comunidad de propietarios mediante la que se solicitaba que se declararan contrarias a la LPH, las obras realizadas por el actual y el futuro propietario de un inmueble, por afectar a elementos comunes, así como la ilegalidad del cambio de destino del inmueble de local comercial a vivienda, por venir prohibido legal y convencionalmente.
2.- Tras considerar que la acción únicamente podía dirigirse contra quien resultaba ser nuevo propietario del inmueble, valoró que no se habían concretado qué obras había realizado el demandado, por lo que resultaba imposible determinar si los elementos comunes se habían visto afectados, en orden a declarar su ilegalidad. Por otro lado, razonó que no existía prohibición alguna en la LPH ni en el título constitutivo de la comunidad respecto a la posibilidad de modificar el uso de los inmuebles. Indicó que la comunidad de propietarios carecía de estatutos por lo que, en definitiva, no se acreditó que el demandado hubiera vulnerado prohibición alguna.
3.- La Audiencia Provincial desestimó el recurso de apelación y confirmó la sentencia de primera instancia.
4.- Centrada en esta instancia la cuestión litigiosa, únicamente en torno a la existencia o no de una norma que impidiera al demandado alterar el uso del inmueble de su propiedad, la Audiencia Provincial consideró, en síntesis, que a falta de estatutos no existe prohibición expresa alguna respecto del cambio de destino. Valoró que en la escritura de división de propiedad horizontal y en la subsanación que se llevó a cabo posteriormente se cita, únicamente y con carácter descriptivo los diferentes elementos que configuran cada planta de la finca por lo que de esta mera descripción, no se puede deducir la existencia de una prohibición, tal y como demanda la comunidad de propietarios.
5.- La parte actora formalizó recurso de casación. El recurso de casación se estructuró en torno a cuatro alegaciones. La primera de ellas se sustentaba en la vulneración del artículo 222 LEC, y no fue admitida, debido a que a través de ella planteaba una cuestión de naturaleza procesal que excede del ámbito del recurso de casación.
SEGUNDO.- Admisibilidad del recurso
Las partes recurridas alegan en el escrito de oposición al recurso el carácter inadmisible del mismo, por concurrir diferentes causas de inadmisión. Estas alegaciones serán examinadas en relación con los motivos de casación formulados.
TERCERO.- Segunda alegación del recurso de casación
La segunda de las alegaciones se introduce con la siguiente fórmula:
"2º.- Infracción de lo establecido en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal por falta de aplicación".
Considera el recurrente, en síntesis, que se ha producido una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal sin el necesario consentimiento unánime que exige el artículo 17 LPH.
El motivo debe ser desestimado.
CUARTO.- Falta de acreditación del interés casacional
A) Reiteradamente ha señalado esta Sala que en los procesos que se tramitan en atención a la materia, la única vía de acceso al recurso de casación es mediante la acreditación del interés casacional (artículo 477.2.3º LEC), bien por oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, bien por jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales o, en su caso, por acreditarse que se trata de aplicar una norma cuya vigencia es inferior a cinco años.
B) La parte recurrente no menciona, respecto a la alegación que se examina, interés casacional que permita sustentarla. Las argumentaciones que ofrece, fundadas exclusivamente en la vulneración del artículo 17 LPH, únicamente pueden ser entendidas si se obvian los hechos que la Audiencia Provincial considera plenamente probados. La sentencia recurrida niega que el título constitutivo de la comunidad actora contenga una prohibición respecto de la alteración del destino de los diferentes elementos que la integran, motivo por el cual resulta imposible que la conducta llevada a cabo por la parte demandada, ahora recurrida, pueda resultar contraria a una supuesta prohibición. En definitiva, no se plantea a la Sala una vulneración sustantiva, sino que se está realizando lo que se conoce como supuesto de la cuestión o petición de principio, mediante una alteración de la base fáctica que ha sido tenida en cuenta por la Audiencia Provincial.
QUINTO.- Alegación tercera del recurso de casación.
El motivo se introduce con la siguiente fórmula:
«3.) Infracción de lo dispuesto en el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, por aplicación indebida en relación a la doctrina jurisprudencial que lo interpreta».
Considera la parte recurrente, en síntesis, que la Audiencia Provincial no ha tenido en cuenta la jurisprudencia de esta Sala contenida en las sentencias de 20 de abril de 1998 y 15 de marzo de 2000, en virtud de la cual el cambio de destino realizado por el demandado, implica una alteración prohibida por la escritura de división de propiedad horizontal y además, exige una modificación de los coeficientes de participación, que, conforme a la doctrina fijada en las sentencias que se citan, suponen unas modificaciones para cuya validez exigen el consentimiento unánime de los propietarios.
El motivo debe ser desestimado.
SEXTO.- Inexistencia de interés casacional. Las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa.
A) Las SSTS citadas por la parte recurrente resuelven supuestos de hecho diferentes al que ahora es objeto de análisis.
·La sentencia de 20 de abril de 1998 citada por el recurrente, niega la validez de la alteración del uso de un sótano llevada a cabo por un propietario, sin consentimiento unánime de la comunidad, porque legal y estatutariamente el sótano en cuestión tenía un destino inicial de almacén o de aparcamiento de vehículos, pero no de local para ejercer una actividad industrial.
·La sentencia de 15 de marzo de 2000, impide que un copropietario pueda alterar el cambio de destino del local litigioso pasando de trastero a vivienda, ya que ese nuevo fin exige una nueva cuota de participación, alteración que requiere el consentimiento unánime de todos los copropietarios.
B) Esta Sala ha expuesto reiteradamente que el derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido (artículo 33 CE), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo.
En el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible, el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atienden al interés general de la comunidad. Estas prohibiciones referidas a la realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble, deben constar de manera expresa, y a fin de tener eficacia frente a terceros deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad.
La doctrina de esta Sala es prácticamente unánime (SSTS 23 de febrero de 2006 [RC n.º 1374/1999], 120 de octubre de 2008 [RC n.º 3106/2002], entre otras) al considerar que la mera descripción del inmueble no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales. Para que las prohibiciones o limitaciones resulten eficaces, resulta imprescindible que una cláusula o regla precisa así lo establezca. Los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad como consideren más adecuado, a no ser que este uso no esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria.
C) La interpretación que realiza la Audiencia Provincial de los preceptos que se consideran vulnerados por el recurrente, es plenamente acertada. Tras constatar que la comunidad de propietarios carece de estatutos, señala que en la escritura de división de la propiedad horizontal únicamente aparece reflejado el destino de la planta sótano (reservada a servicios comunes de la comunidad) para a continuación limitarse a describir los elementos del inmueble, señalando que la planta primera, donde está situada la finca del recurrido, está compuesta de locales comerciales. Esta referencia no permite deducir la vigencia de una prohibición que afecta a las facultades dominicales. Esta clase de prohibiciones o limitaciones deben ser expresas y no pueden presumirse. En definitiva no existe en el caso que se examina ninguna limitación de uso ni una prohibición de modificación del uso del inmueble. Finalmente, declara que la modificación en el destino del inmueble realizada, no supone una alteración en la determinación de las cuotas de participación de cada uno de los copropietarios.
SÉPTIMO.- Alegación cuarta del recurso de casación.
La alegación cuarta del recurso de casación se introduce con la siguiente fórmula:
«4.) Infracción de lo establecido en el artículo 7, 8 y 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, por falta de aplicación.»
Alega, en síntesis, el recurrente que la modificación del uso del inmueble llevada a cabo por la parte recurrida, supone una alteración de la configuración del inmueble y una modificación de los coeficientes de participación, para cuya validez se exige el consentimiento unánime de todos los copropietarios.
El motivo debe ser desestimado.
OCTAVO.- Falta de acreditación del interés casacional.
A) Esta alegación del recurso de casación se sustenta única y exclusivamente sobre la vulneración de tres preceptos de la LPH. Como ya se ha indicado en el Fundamento de Derecho Cuarto de esta misma resolución no puede sostenerse un recurso de casación referente a un procedimiento tramitado en atención a la materia, exclusivamente sobre la base de la infracción de una serie de preceptos. Necesariamente se debe acreditar la existencia de un interés casacional al que en relación a las cuestiones que ahora se plantean nada refiere la parte recurrente.
B) En todo caso reitera la parte recurrente unos argumentos que eluden los datos fácticos aportados por la sentencia recurrida, al insistir en que la alteración del destino de uso llevada a cabo por el recurrido provoca una alteración de los coeficientes de participación y una modificación de la configuración del edificio, extremos que son negados por la Audiencia Provincial.
NOVENO.- Costas
Desestimado en su integridad el recurso, las costas del mismo se imponen a la parte recurrente, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398.1 en relación con el 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
F A L L A M O S
1. Declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de la comunidad de propietarios de la Avenida del Manzanares n.º ___, de Madrid, contra la Sentencia dictada, con fecha 23 de octubre de 2006 por la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 25ª), en el rollo de apelación n.º 106/2006, cuyo fallo dice:
«Fallamos.
»Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Comunidad de Propietarios de la Avenida del Manzanares nº. ___ contra la sentencia de 31 de Enero de 2005 del JPI nº. 61 de Madrid dictada en procedimiento 696/03, confirmamos dicha resolución con imposición de las costas de esta alzada al apelante.»
2. No ha lugar a casar por los motivos formulados la sentencia recurrida, que resulta confirmada con este alcance.
3. Se imponen las costas del recurso de casación a la parte recurrente.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos
Juan Antonio Xiol Ríos Jesús Corbal Fernández
José Ramón Ferrándiz Gabriel Antonio Salas Carceller
PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Juan Antonio Xiol Ríos, ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como secretario de la misma, certifico.”
Con esta sentencia del Tribunal Supremo se podrá cambiar el uso de un local comercial a vivienda, como norma general, a no ser que exista prohibición expresa en los Estatutos o en la División Horizontal de la Finca. En resumen, el Tribunal Supremo estima que la Audiencia de Madrid dicto sentencia correcta al carecer la Comunidad de Propietarios de una prohibición expresa en los Estatutos, División Horizontal, así como la prohibición de hacer las obras necesarias para adaptar el local a vivienda, no alterando la configuración del edificio ni los coeficientes de participación. Igualmente se podrá hacer las conexiones necesarias para que el local convertido en vivienda tenga los accesos a los servicios de la finca siempre que tenicamente no sea imposible, como ejemplo la conexión a la antena Tv., siendo los gastos por cuenta de la propiedad del local vivienda.
Muchas veces se plantea este problema y cada vez más. Muchos locales antiguos, a falta de alquiler para negocios, será necesario adaptarles a viviendas, disponiendo de puerta de acceso desde el portal de la finca. En otros casos cerraron la puerta, pero si consta en la división horizontal de la finca que tiene acceso desde el local al portal podrá abrirla comunicando al Presidente su deseo.
Los propietarios de locales pueden adaptarles a viviendas siempre que cumplan con toda la normativa del Organismo competente, pero si no tiene puerta de acceso al portal tendrá que ser directa desde la calle como se da en mucho casos de vivienda antiguas con acceso desde la calle. En caso de que necesite abrir puerta al portal o a cualquier otro elemento común, jardines, patios, etc, al no constar el derecho de acceso, será necesario tomar una acuerdo por unanimidad.
Sentencia sobre apertura de puertas por emergencias en local comercial : CENDOJ SAP M 8647/2008
"UNDECIMO.- Finalmente, no existe ejercicio del derecho abusivo y contrario a la buena fe por la negativa de la comunidad de propietarios a la apertura de la salida de emergencia, con acceso a la urbanización interior comunitaria, porque defiende su lícito derecho a exigir que el disfrute de las zonas comunitarias se haga en la forma y por quienes ha establecido el título constitutivo y los estatutos y, además, la salida de emergencia merma efectivamente el derecho de la comunidad de propietarios a utilizar los elementos comunes en aquella forma, ya que podrían acceder extraños a la comunidad (empleados y clientes del supermercado)."
Resolución de 18 de abril de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Ibiza n.º 2 a la inscripción de una escritura de cambio de uso de local a vivienda. BOE
Resolución de 5 de julio de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Moncada n.º 2 a la inscripción de una escritura de cambio de uso de local a vivienda. BOE
