En la Ley de Propiedad en su artículo 15 dice:
“ 1.- La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario.
Si algún piso o local perteneciese pro indiviso a diferentes propietarios estos nombrarán un representante para asistir y votar en las juntas.
Si la vivienda o local se hallare en usufructo la asistencia y el voto corresponderá al nudo propietario, quien, salvo manifestación en contrario, se entenderá representado por el usufructuario, debiendo ser expresa la delegación cuando se trate de los acuerdos a que se refiere la regla primera del articulo 17 ù de obras extraordinarias y de mejora.”
- La asistencia a las juntas puede ser personal o por representación legal o voluntaria mediante los escritos de representación que se suelen incluir al final de la convocatoria.
Si el inmueble es un proindiviso (piso, local, plaza garaje, etc. que pertenece a varios propietarios) deberán nombrar, mediante escrito, a uno de ellos para representarles en la junta.
En el caso de que el elemento esté ocupado por un usufructuario puede ser representado por éste para asuntos de administración sin ser necesario que se lo de por escrito, salvo para los acuerdos que precisen unanimidad, acuerdos de mejoras, obras, siendo necesario en estos casos que la delegación a favor del usufructuario sea por escrito.
- Representados en Junta de Propietarios: los propietarios asistentes presentan las papeletas de representación de otros propietarios no asistentes. La papeleta puede ser para la junta que se celebre en tal día o de forma general para todas las juntas. La Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 15.1 no indica para cuantas juntas es válida, aunque la costumbre en la papeleta de representación es indicar "PARA QUE ME REPRESENTE EN LA JUNTA GENERAL ORDINARIA O EXTRAORDINARIA QUE SE CELEBRARA EL DÍA ______, pero si un propietario da un mandato general para que otro le represente en las Juntas ésta no tendrá caducidad mientras el propietario tenga la propiedad a su nombre, tal y como se desprende del Código Civil artículo 1732.
- ¿A cuantos vecinos puede representar un sólo propietario en las juntas?: podrá representar a todos los propietarios que deleguen la representación, teniendo tantos votos como representaciones tenga por lo que sumará el número de representaciones y el número de coeficientes de propiedad. Pero si representa a un propietario que tiene varios pisos solamente tendrá dos votos, el suyo propio de su propiedad y uno más por el propietario que tiene varios pisos y que representa, aunque por coeficiente tendrá la suma de su coeficiente de propiedad más la suma de los coeficientes de propiedad de cada piso del propietario que representa.
- Representación enviada por correo electrónico o por fax: la representación para junta se puede enviar por fax o por correo electrónico, adjuntando siempre copia del DNI y que el representante acepte la representación firmando ésta. Será el Secretario ( que normalmente es el Administrador) o el que actúe como Secretario en la Junta será el que decidirá sobre la validez de la representación, aunque es conveniente preguntar a los propietarios asistentes, evitando, de esta forma problemas del Secretario-Administrador con el vecino representado.
- Propietario da representación a otro y cumple con el mandato según le ha indicado: el propietario no puede asistir a la junta y delega en otro con el fin de que le represente y vote como crea conveniente. En otros casos lleva orden de votar a favor o en contra en cada uno de los puntos, pero cuando llega el momento no vota según le ha indicado en la representación. La Comunidad no entrará si el propietario ha cumplido o no el mandato, será un problema entre el representante y representado.
- Representación de los cónyuges:
Cualquiera de los dos, si son bienes gananciales, puede ejercer el derecho a voto en la junta de propietarios, vinculando al otro.
Se puede dar el hecho de que exista una crisis matrimonial resuelta o pendiente de resolver desconocida para la comunidad, en cuyo caso la comunidad no tiene ninguna responsabilidad, caso contrario sería si se tiene constancia de los hechos por escrito de parte de alguno de los cónyuges, siendo necesaria la delegación de la otra parte para evitar reclamaciones.
- Representación propiedad de varios, proindiviso:
Un local, piso, etc. puede pertenecer a varios propietarios en proindiviso, por lo que será necesario que el representante que asista a la Junta acredite que viene en representación de todos los propietarios del proindiviso, o si asisten todos los proindivisarios podrán, antes de comenzar la Junta, comunicar quién de ellos representará al proindiviso en la Junta.
- Representación usufructuario :
Si el inmueble está en usufructo, corresponde al propietario la asistencia a la junta, aunque en la mayoría de los casos se entenderá que está representado por el usufructuario, excepto para acuerdos que precisen unanimidad, obras, etc. en cuyo caso será necesario que el propietario autorice al usufructuario por escrito. Sería conveniente que, de todas formas, el usufructuario tenga una autorización, evitando, de esta forma, problemas futuros.
- El Administrador puede representar en Junta:
El Administrador puede representar en junta a cualquiera de los propietarios que deleguen en él, no hay legislación que lo prohíba, aunque no es aconsejable que el Administrador-Secretario represente a uno o varios propietarios, evitando problemas. Si el propietario o propietarios insisten en que sean representados por el Administrador, es prudente que en la nota de autorización indiquen lo que tiene que votar en cada caso el representante. Es preferible no representar a nadie, a la larga evitará problemas con otros propietarios.
