La instalación, mantenimiento y conservación de los ascensores se rige por una serie de normativas.
El mantenimiento y conservación de los ascensores es obligatorio y debe ser realizado por una empresa conservadora autorizada quién será la responsable del correcto servicio, comunicando a la propiedad cualquier reparación urgente y si ésta no es aceptada, la empresa conservadora podrá proceder a la paralización del as-censor con el fin de salvaguardar la seguridad de los usuarios, dando cuenta al Organismo correspondiente de la medida tomada.
Dependiendo del uso y tipo de edificio se procederá, al menos, una vez al mes a la revisión del ascensor por parte de la empresa conservadora.
Cada cuatro años, como norma general, es obligatoria la revisión del ascensor por una Empresa Colaboradora de la Administración. La periodicidad de estas revisiones vienen marcadas por la actividad que se desarrolle en el edificio en que están instalados, número de paradas y alturas.
Los usuarios de los aparatos elevadores deben respetar las normas establecidas en cuanto a su uso, máxima carga, no producir movimientos bruscos, pulsar botones indebidamente, no fumar, no utilizar el ascensor como montacargas. Los niños no deben usar al ascensor a no ser que vayan acompañados por una persona mayor.
Todas las medidas de seguridad que se pongan en un ascensor serán siempre por la seguridad de los usuarios. Además de las medidas de seguridad actuales, en los nuevos ascensores es necesario instalar sensores en las puertas automáticas, intercomunciador para aviso en caso de quedarse averiado y con alguna persona dentro de la cabina, control de carga, iluminación y alarma de emergencia, en caso de que exista un corte de luz, mediante batería. Todas las medidas de seguridad que se instalen en los ascensores deben ser bien recibidas por los propietarios y usuarios, aunque su costo sea elevado.
Un ascensor se compone, básicamente, de los siguientes departamentos y elementos:
- Cuarto de máquinas en donde se encuentra el motor que mueve la cabina, cuadro de maniobras y eléctrico así como el correspondiente limitador de velocidad que controla el acuñamiento.
- Hueco del ascensor: es el lugar por el cual discurre la cabina del ascensor y contrapesos, disponiendo, además de las guías, amortiguadores, cables, cables eléctricos y otros elementos de seguridad.
Para evitar accidentes, en caso de que se pare el ascensor, y si dentro de la cabina se encuentran una o varias personas, se recomienda tener en cuenta, antes de socorrer a los desafortunados, las siguientes, entre otras, medidas de seguridad y de sentido común. Si se puede esperar, lo mejor y más seguro es llamar a la empresa de mantenimiento en el caso de que tengan contrato de 24 horas, en caso contrario actuar con la máxima precaución siendo aconsejable lo siguiente:
- Cortar la corriente del ascensor, que normalmente está en el cuarto de máquinas, evitando que, por cualquier anomalía técnica, se ponga en marcha cuando está socorriendo a las personas.
- Un segundo paso será, si es posible, verificar si la cabina se ha salido de las guías, esto se consigue abriendo la puerta de planta que está por encima de la cabina, es decir, si la cabina está entre la segunda y tercera, se deberá abrir en la tercera. En este caso no será posible continuar con las demás operaciones, el ascensor no se podrá deslizar soltando el freno y los cables están flojos. Se debe actuar sin mover la cabina y puede ser que no lo pueda realizar cualquiera, siendo necesaria la intervención de personal técnico o los bomberos. Puede ocurrir que los cables se hayan salido de las poleas, que no estén tensos. El problema puede ser másgrave y necesitará un técnico. Trate de que los encerrados se mantengan tranquilos. Las cabinas disponen de ventilación de acuerdo a la normativa vigente.
- Proceder, si la empresa de mantenimiento ha dado instrucciones de como se realiza el trabajo, en el cuarto de máquinas (en donde está el motor o motores del ascensor) a mover la polea hacia donde le sea más fácil, bajando o subiendo la cabina hasta que esté a la altura de una puerta de salida o de planta. Para ello se utiliza una herramienta, que suele estar en el cuarto de máquinas, con la que podrá separar el freno y mover las poleas.
- Bajar o subir hasta la planta en donde está la cabina con los usuarios y con una llave especial abrir la puerta para que salgan. Esta llave especial la entregan las empresas de mantenimiento a las personas responsables del edificio debiendo tener conocimiento los vecinos de las personas que tienen este tipo de llave, algo que no se tiene en cuenta, existiendo una falta de responsabilidad en este asunto.
- En la mayoría de los ascensores, como son los eléctricos, para llevar a cabo un rescate correcto es necesaria la colaboración de, por lo menos, dos o tres personas.
- En los ascensores hidráulicos se deben guardar otras normas, siendo importante el corte de corriente, ver la guía y accionar la bomba manual. Poner en todas las plantas el cartel de no funciona. Estos equipos deben disponer de un botón correspondiente a una válvula para el accionamiento manual de bajada, que al apretarlo la cabina baja lentamente y debe dejarse de pulsar cuando la cabina está a nivel de una planta y se pueda abrir la puerta.
- A continuación avisar a la empresa de mantenimiento para que proceda a la reparación.
- Es muy importante que después de cualquier incidente en el ascensor, antes de conectarle de nuevo, se deben revisar, correctamente, que estén cerradas todas las puertas de acceso a éste en cada planta. Una vez hecho se pondrá el cartel de no funciona colocado, previamente, en todas las plantas.
A parte de las averías de maquinaría que se puedan dar en el ascensor o aparatos elevadores, sucede y es frecuente, que un cristal de cualquiera de las puertas de planta esté roto. El responsable debe parar el ascensor de inmediato, debido a que cualquier persona puede sufrir un accidente por esta causa.
Deben cumplirse con las normas que figuran en la placa situada en cabina. Por ejemplo, no superar el número de personas que pueden utilizar el ascensor a la vez, evitando la sobrecarga.
No se debe jugar en el ascensor, saltar, hacer movimientos bruscos, mover la cabina cuando sube o baja. Este comportamiento puede paralizar el ascensor y causar accidentes graves y, a veces, muy graves, como puede ser un acuñamiento de ésta.
Se conservará en perfectas condiciones de limpieza el camarín o cabina, carril de las puertas, elementos decorativos, puertas, etc., así como el foso y cuarto de máquinas. En el cuarto de máquinas deben evitarse las filtraciones de agua y, si estas se producen, se parará el ascensor, se llamará a la empresa de mantenimiento y resolverá la entrada de agua, siendo muy peligroso si no se hace.
El usuario del ascensor o cualquier aparato elevador debe tener en cuenta que puede fallar la cerradura de la puerta de acceso a la cabina del ascensor, aunque no es normal ni corriente, por lo que es recomendable antes de abrir la puerta verificar si la cabina está en la planta, no entrar sin cerciorarse. Si esto ocurre alguna vez, inutilice esa puerta como pueda y urgentemente debe parar el ascensor y avisar a la empresa de mantenimiento.
A pesar de que los huecos por donde pasa la cabina del ascensor deben estar aislados, cumpliendo unas normas de seguridad, se debe tener en cuenta que no se deben utilizar los ascensores en caso de incendio en algún lugar del edificio o con fuego en edificios colindantes. En días de grandes tormentas se debe evitar, si es posible, la utilización de éste, todo debido a los apagones de luz que se puedan ocasionar.
Las empresas de mantenimiento, debidamente autorizadas por el Organismo competente, son las responsables de la seguridad del ascensor y del correcto funcionamiento. Todos los ascensores tienen sus problemas, pueden tener averías, lógicamente, los materiales se desgastan por el uso o exceso de uso. Una empresa de mantenimiento, debe tenerse en cuenta, cuantas menos veces acuda a una casa durante el mes, antes de hacer el mantenimiento preventivo mensual, más rentable será la instalación para ella, tanto en este servicio como en cualquier otro de mantenimiento. Todas las empresas de mantenimiento disponen de un seguro de responsabilidad civil por posibles negligencias de los operarios en la conservación. Cualquier accidente deberá ser puesto en conocimiento de la correspondiente Delegación de Industria quién autorizará, en su caso, la puesta en marcha de nuevo.
Uno de los problemas con los que se encuentran las empresas de mantenimiento es cuando tienen que parar un ascensor, debido a que la propiedad no atiende las reparaciones necesarias y urgentes por motivos de seguridad. La propiedad ve en esta actuación, responsable por parte de la empresa de mantenimiento, que lo que intenta es hacer una reparación para ganar más y entonces el presidente acude, en represalia, a otra empresa. No haga esto, si su empresa de mantenimiento ha sido fiel durante mucho años y ha dado buen servicio, no dude que está velando por su seguridad y la de sus vecinos, no sea Vd., como presidente, el que desee saber más que sus antecesores.
Como Presidente no actúe así, a su empresa de mantenimiento, más que las reparaciones, la interesa el cobrar todos los meses el mantenimiento, no estar parando ascensores para repararlos. A su empresa de mantenimiento le interesa su seguridad, que no existan accidentes y que el ascensor no se pare nunca, algo imposible debido a que los materiales no son eternos. Si, por alguna causa, no está de acuerdo con las reparaciones que se pretenden solicite una explicación detallada.
Como presidente o responsable de un edificio no dude en atender las instrucciones de la empresa de mantenimiento, de la máquina que, posiblemente, le transporta más kilómetros al año. El servicio de mantenimiento es muy importante así como la seguridad de los usuarios. No juegue con los precios, la libre competencia en cuanto a éstos, por el hecho de captar otro mantenimiento, puede ir en perjuicio de su seguridad y la de sus vecinos. Lo barato, a la larga, es caro, pero en este caso puede ser, aún, más caro, puede estar jugando con la vida y seguridad de los habitantes del edificio.
En la actualidad, tanto para las comunidades que tienen empleado como para las que no, se está imponiendo el telecontrol y la telegestión, dependiendo del tipo de control y regulación que se desee contratar. Se realiza a través de una línea telefónica conectada al ascensor u otros sistemas, siendo de obligado cumplimiento en los de nueva instalación.
En caso de avería no es necesario que avise al técnico, a través de este sistema envían unas señales a una central receptora que indican si el ascensor está parado o precisa una revisión de un elemento determinado. Antes que se pare, pasará el técnico.
Por otra parte, si un vecino se queda en el ascensor, porque se ha parado, se puede instalar una comunicación entre la cabina y la central receptora de la señal, indicándole que, en breve, estará el técnico para socorrerle. Solicite información a su empresa de mantenimiento.
Como Presidente de la Comunidad no corra riesgos, si su empresa de mantenimiento le comunica que debe tomar determinadas actuaciones, no dude en hacer las reparaciones necesarias si están dentro del presupuesto anual para imprevistos del ascensor y, en caso contrario, comuníquelo a los propietarios a fin de que determinen la actuación a seguir. Su responsabilidad como Presidente, de esta forma, estará cubierta. Ser Presidente no es un cargo que pasa al año. Debe preocuparse, aunque el anterior no lo haya hecho, Vd. tiene una responsabilidad, tanto en este servicio como en otros y recuerde que las empresas de mantenimiento no tienen gran interés en las obras, las interesa el mantenimiento sin averías ni avisos, no intentan sacar dinero a la Comunidad. Si duda, acuda a la Delegación de Industria y le informará.
Un edificio con ascensor tiene un valor superior a uno sin este servicio, a parte de la comodidad que supone para los habitantes de los pisos de la finca.
La instalación de un ascensor, siempre que tenga hueco suficiente, no hay ningún peligro para la seguridad de éste y sobre todo estando debidamente asistido por el proyecto de un técnico cualificado. Se pueden instalar ascensores hidráulicos en huecos de escaleras y patios (debidamente protegidos). El peso de los equipos del ascensor está sustentado por el suelo firme de la finca, no siendo necesario instalar la maquinaria en la cubierta de la finca.
Si tiene interés en conocer si en su finca se puede instalar un ascensor acuda a una empresa especializada, igualmente, acuda a su empresa de mantenimiento para resolver cualquier problema.
- ASCENSOR, HUECO, INSTALACION, GASTOS:
La Ley de Propiedad Horizontal en la “EXPOSICION DE MOTIVOS” en el segundo punto indica:
“Se considera así hoy en día que la regla de la unanimidad es en exceso rigurosa, en cuanto obstaculiza la realización de determinadas actuaciones que son convenientes para la comunidad de propietarios e incluso, por razones medioambientales o de otra índole, para el resto de la colectividad. Se ha considerado así conveniente flexibilizar el régimen de mayoría para el establecimiento de determinados servicios (porterías, ascensores, supresión de barreras arquitectónicas que dificulten la movilidad de personas con minusvalía, servicios de telecomunicación, aprovechamiento de la energía solar,... etc.).”
El Artículo 10.
Artículo 10.- Queda recatado de la siguiente formas según Según Ley 8/2013 de 26 de junio:
«1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación
b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.Nota Informativa:...y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética"Modificado por Real Decreto Ley 19/2021 en cuanto a la toma del acuerdo).
En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.»
c) La ocupación de elementos comunes del edificio o del complejo inmobiliario privado durante el tiempo que duren las obras a las que se refieren las letras anteriores.
d) La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, así como la constitución de un complejo inmobiliario, tal y como prevé el artículo 17.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que resulten preceptivos a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana.
e) Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas.
2. Teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las actuaciones referidas en las letras a) a d) del apartado anterior, procederá lo siguiente:
a) Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.
b) Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.
c) Los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados de la realización de dichas obras o actuaciones en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales.
3. Requerirán autorización administrativa, en todo caso:
a) La constitución y modificación del complejo inmobiliario a que se refiere el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, en sus mismos términos.
b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.
En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.»
El artículo 17 se recoge:
Artículo 17.-
(ACUERDOS JUNTAS: TIPOS DE ACUERDOS)
El artículo 17 queda redactado de la siguiente manera: Según Ley 8/2013 de 26 de junio:
«Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas:
«Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas:
1. La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación. Nota:"...y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética.."Modificado por Real Decreto Ley 19/2021 en cuanto a la toma del acuerdo).
La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.
No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior respecto a los gastos de conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento común.
Se modifica el apartado 2 del artículo diecisiete según Real Decreto Ley 19/2021 de 5 de octubre https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2021-16230
«2. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
La realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética acreditables a través de certificado de eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, así como la solicitud de ayudas y subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación por parte de la comunidad de propietarios a entidades públicas o privadas para la realización de tales obras o actuaciones, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación, siempre que su coste repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de nueve mensualidades ordinarias de gastos comunes. El propietario disidente no tendrá el derecho reconocido en el apartado 4 de este artículo y el coste de estas obras, o las cantidades necesarias para sufragar los préstamos o financiación concedida para tal fin, tendrán la consideración de gastos generales a los efectos de la aplicación de las reglas establecidas en la letra e) del artículo noveno.1 de esta ley.»
3. El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Idéntico régimen se aplicará al arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble y el establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado 1, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble. En éste último caso, los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los propietarios. No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, para la adopción del acuerdo bastará el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación, aplicándose, en este caso, el sistema de repercusión de costes establecido en dicho apartado.
Nota:"..el establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado 1, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble."Modificado por Real Decreto Ley 19/2021 en cuanto a la toma del acuerdo).
4. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.
5. La instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que éste se ubique en una plaza individual de garaje, sólo requerirá la comunicación previa a la comunidad. El coste de dicha instalación y el consumo de electricidad correspondiente serán asumidos íntegramente por el o los interesados directos en la misma.
6. Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.
7. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.
8. Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
9. Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en este artículo obligan a todos los propietarios.
10. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolverá lo procedente la Junta de propietarios. También podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.
11. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.»
HUECO PARA INSTALAR EL ASCENSOR
Antes de nada, se debe dejar claro que no se podrá instalar un ascensor si en el hueco de la escalera no hay sitio. Hay propietarios que indican que se corte algo de la escalera, dejando ésta sin las medidas reglamentarias.Si existe algún espacio, aunque sea pequeño, se podrá instalar el ascensor de pequeñas dimensiones, pero, a veces, podrá entrar una persona o dos, dependiendo del fondo de la cabina y seguramente no dará las dimensiones para una silla de minusválidos.
- En el Código Técnico de la Edificación aprobado por Real Decreto 314/2006 y Real Decreto 1371/2007 en donde se aprueban determinados documentos, son modificados por la Orden VIV/984/2009 en donde dice (BOE):
- Utilizar elementos privativos para instalar ascensor:
En algunas comunidades se plantea la posibilidad de utilizar elementos privativos de viviendas y locales con el fin de disponer de hueco. En este caso, a pesar de que el interés general de la comunidad es prioritario al particular, los propietarios particulares se pueden oponer por el hecho de que se les pretenda expropiar una zona de sus elementos privativos, pudiendo llegar a los acuerdos necesarios entre el propietario y la comunidad, como puede ser la venta de esa parte del elemento privativo, segregación pasando a ser elemento común, modificación de los coeficientes de propiedad y con los correspondientes documentos notariales y registrales. Debe quedar claro que el propietario afectado podrá solicitar a la comunidad varias consultas a técnicos a fin de que den distintas soluciones antes de que se utilice una parte de su elemento privativo, pudiendo elegir el más caro al afectar en menor medida a su propiedad, inclusive si el coste es muy superior al presentarse una solución sin que le afecte, la comunidad deberá tomar ésta última. Por otra parte se recuerda, que al propietario del elemento privativo que se utiliza para instalar el ascensor tiene derecho a que se le abone lo acordado por la valoración de varios peritos. Ver sentencia
Elementos comunes usados por un propietario:
En algunas fincas existen espacios ocupados, por algún vecino, que podría venir bien como parte del hueco del ascensor, pero nos podemos encontrar que este espacio está siendo utilizado por el propietario de un piso o local sin que se refleje la propiedad en su escritura, encontrándonos, en este caso, con que la Comunidad, seguramente, ha perdido el derecho del que fue en su día elemento común, pasando a propiedad del propietario, acogiéndose al Código Civil artículo 1957 que dice: “El dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles se prescriben por la posesión durante diez años entre presentes y veinte entre ausentes, con buena fe y justo título.” En estos casos sería necesario ver la situación en la finca, aportación de documentación, etc.
Mantenimiento: Real Decreto 88/2013
"5. Mantenimiento de un ascensor.
5.1 Titulares
Es titular de un ascensor su propietario o, en su caso, el arrendatario.
El titular de un ascensor es responsable de:
5.1.1 Mantener el ascensor en buen estado de funcionamiento durante todo el tiempo que pueda ser utilizado, cumpliendo las disposiciones reglamentarias pertinentes. En particular, deberá suscribir un contrato de mantenimiento con empresa conservadora por la misma de las correspondientes revisiones y comprobaciones.
5.1.2 Impedir el funcionamiento del ascensor cuando tenga conocimiento, por sí mismo o por indicación de la empresa conservadora, organismo de control u órgano competente de la Administración Pública, de que su utilización no reúne las debidas garantías de seguridad.
5.1.3 En caso de accidente, anomalía en el funcionamiento, o cualquier deficiencia o abandono en relación con la debida conservación del ascensor, ponerlo en conocimiento inmediato de la empresa conservadora, mediante comunicación fidedigna.
En caso de que la comunicación no sea atendida deberá denunciar esta circunstancia ante el órgano competente de la Administración Pública.
5.1.4 Solicitar a su debido tiempo la realización de las inspecciones periódicas, a las que se refiere el apartado 11 de esta ITC, facilitando para tal fin el acceso a los organismos de control y teniendo a su disposición el certificado de la última inspección.
5.2 Persona encargada del ascensor.
El titular deberá designar una persona, al menos, encargada del servicio ordinario del ascensor, para lo cual será debidamente instruida en el manejo del aparato por la empresa conservadora. En particular, la citada persona auxiliará al titular en el cumplimiento de las obligaciones contenidas en los epígrafes 5.1.2 y 5.1.3 anteriores.
5.3 Realización del mantenimiento.
5.3.1 Empresas intervinientes y especificaciones técnicas aplicables.
El mantenimiento de los ascensores deberá ser realizado por empresas conservadoras, a las que se refiere el apartado 6 de esta ITC. La ejecución técnica de dicho mantenimiento se efectuará, en función de la normativa, según los siguientes casos:
a) De acuerdo con la normativa que le fue de aplicación, con sus posibles actualizaciones, en el caso de ascensores instalados con anterioridad a la entrada en vigor del Real Decreto 1314/1997, de 1 de agosto.
b) Teniendo en cuenta las instrucciones del instalador, según lo dispuesto por el Real Decreto 1314/1997, de 1 de agosto, por el que se dictan las disposiciones de aplicación de la Directiva del Parlamento Europeo y del Consejo 95/16/CE, sobre ascensores, modificado por el Real Decreto 1644/2008, de 10 de octubre, en el caso de ascensores de velocidad superior a 0,15 m/s.
c) Teniendo en cuenta las instrucciones del fabricante, según lo dispuesto por el Real Decreto 1644/2008, de 10 de octubre, en el caso de ascensores de velocidad no superior a 0,15 m/s." Ver Real decreto completo
- INSPECCIONES DE LOS ASCENSORES:
Las inspecciones se realizarán por los Organismos autorizados con la siguiente periodicidad:
Real Decreto 88/2013 Ver Real decreto completo
"V. Inspecciones
11. Inspecciones.
11.1 Sin perjuicio de las atribuciones de la Administración, a partir de la puesta en servicio de los ascensores, los ascensores serán inspeccionados por organismos de control de acuerdo con el Real Decreto 2200/1995, de 28 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de la Infraestructura para la Calidad y la Seguridad Industrial, cuyo ámbito de acreditación incluya este campo reglamentario, con el fin de comprobar que los aparatos se mantienen en las debidas condiciones de seguridad.
11.2 Las inspecciones podrán ser:
11.2.1 Inspecciones periódicas.
Se realizarán, como mínimo, en los siguientes plazos:
11.2.1.1 Ascensores instalados en edificios de uso industrial y lugares de pública concurrencia: cada dos años.Como «Pública concurrencia» se entenderá lo establecido en la ITC BT 28 del Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión.
11.2.1.2 Ascensores instalados en edificios de más de veinte viviendas, o con más de cuatro plantas servidas: cada cuatro años.
11.2.1.3 Ascensores no incluidos en los casos anteriores: cada seis años.
11.2.2 Otras inspecciones.
Deberán inspeccionarse los ascensores tras un accidente con daños a las personas o los bienes y, cuando así lo determine el órgano competente de la Comunidad Autónoma en uso de sus atribuciones legales.
11.3 Criterios técnicos.
Las inspecciones se realizarán de acuerdo con la reglamentación que sirvió de base a su instalación y, en su caso, las posteriores que les fueran exigibles, y deberán realizarse siguiendo los criterios y ámbitos de actuación establecidos en el anexo VI de esta ITC.
11.4 Defectos.
Como resultado de la inspección, se considerará como defecto cualquier desviación de la instalación respecto de las condiciones de seguridad reglamentarias. Los defectos se calificarán, de acuerdo al grado de peligrosidad que supongan para las personas y para los bienes, de la siguiente forma:
11.4.1 Defecto leve.
El que no sea calificable como grave o muy grave.
11.4.2 Defecto grave.
El que no supone un peligro inmediato para la seguridad de las personas o las cosas, pero que puede serlo en el caso de un fallo de la instalación o bien puede disminuir la capacidad de utilización de la misma.
11.4.3 Defecto muy grave.
El que constituya un riesgo inminente para las personas o pueda ocasionar daños en la instalación.
11.5 Calificación de las inspecciones y plazos de subsanación de defectos.
Como resultado de la visita de inspección, el organismo de control emitirá un certificado en el que se harán constar los defectos encontrados y el resultado de la inspección, bien como favorable, en ausencia de defectos graves o muy graves, o bien como desfavorable, en caso contrario.
11.5.1 En el caso de resultado favorable, el organismo de control anotará los defectos leves –si los hubiera– los cuales deberán encontrarse subsanados en la siguiente inspección.
Si el defecto leve encontrado fuera reiteración de la inspección anterior, el organismo de control emitirá certificado de inspección favorable con reparo por reiteración de defecto leve, remitiendo copia del mismo al órgano competente de la Comunidad Autónoma, a los efectos oportunos.
Además, en el interior de la cabina el organismo de control colocará un rótulo indeleble en el cual se haga constar, al menos:
a) N.º de identificación del aparato, al que se refiere el apartado 4.
b) Identificación del organismo.
c) Fecha de inspección favorable.
d) N.º de certificado.
e) Vigencia de la inspección.
11.5.2 En caso de resultado desfavorable, se indicarán los defectos graves y muy graves.
11.5.2.1 Si se encontrara algún defecto muy grave, la empresa conservadora presente, a instancias del organismo de control, deberá dejar el aparato fuera de servicio, con la advertencia al titular de que el ascensor deberá permanecer en esa situación en tanto el defecto no sea subsanado, o determine otra cosa el órgano competente de la Comunidad Autónoma, a quien el organismo de control remitirá copia del certificado de inspección con resultado desfavorable en el plazo de 15 días naturales.
Si el titular, o la empresa conservadora en su nombre, comunicase la subsanación del defecto al organismo de control, éste deberá realizar nueva visita de inspección para verificar que así se haya hecho, procediendo como en 11.5.1, si fuera el caso.
11.5.2.2 Si se encontrara algún defecto grave, el organismo de control indicará en el certificado de inspección con resultado desfavorable que deberá procederse a su corrección en el plazo máximo de seis meses, a partir de la fecha de la visita de inspección, transcurridos los cuales volverá a realizar visita de inspección, salvo si el titular comunicara la subsanación de los defectos antes de dicho plazo, en cuyo caso deberá pasar nueva visita de inspección en el plazo de 30 días naturales a partir de dicha comunicación. Si la segunda inspección volviera a dar resultado desfavorable, se calificará el defecto como muy grave, actuándose como en 11.5.2.1.
11.6 Custodia de los certificados de inspección.
El organismo de control entregará el certificado de inspección favorable al titular del ascensor y comunicará el contenido del mismo al órgano competente de la Comunidad Autónoma en el plazo de 15 días naturales."
Los gastos derivados de la adecuación de los ascensores a la Inspección Técnica no se consideran como obras de conservación y mantenimiento, al ser obras obligatorias para el funcionamiento, afectando al conjunto del edificio y produciendo un incremento en su valor, por lo que beneficia a todos los propietarios, incluidos los locales, debido a que la propiedad de estos u otros componentes de la finca deben soportar la renovación de todos los elementos comunes como es el ascensor.
La jurisprudencia reiterada señala que los propietarios que alegan no utilizan el ascensor y están exentos de contribuir a los gastos de conservación y mantenimiento, no es trascendente, ya que la Ley de P. Horizontal en el artículo 9, establece que todos los propietarios están obligados a contribuir a los gastos con arreglo a la cuota de participación o a lo especialmente establecido, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de esta obligación. Los estatutos pueden liberar del pago del mantenimiento y conservación a determinados propietarios, pero queda claro que si una reparación es como consecuencia de las exigencias de una inspección deberá repartirse el gasto entre todos los propietarios de la finca de acuerdo al coeficiente de propiedad.
ACUERDOS SOBRE INSTALACIÓN Y PAGO ASCENSOR, SALVA ESCALERAS.
EL PROBLEMA DE LOS ASCENSORES Y SALVA-ESCALERAS EN LAS COMUNIDADES, JURISPRUDENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO. PAGO ENTRE LOS VECINOS.
1.-Instalación del nuevo ascensor en finca que no dispone de este servicio.
La finca no dispone de este servicio y su instalación es nueva. Tampoco hay propietarios mayores de 70 años o con alguna discapacidad que lo hayan solicitado y demostrado, documentalmente, la discapacidad. Para tomar el acuerdo es necesario, según artículo 17.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, que sea aprobado por la mayoría de los propietarios que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación. Artículo 17.2 2. “Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.”
2.-Instalación ascensor nuevo servicio, modificaciones para accesibilidad mayores de 70 años o con discapacidad.
En el artículo 10.1 “1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.
b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.” …
3.- Instalación ascensor nuevo servicio, modificaciones para accesibilidad mayores de 70 años o con discapacidad, oponiéndose los mayores de 70 años o con discapacidad.
En este caso pasaremos al punto primero, ya que no ha sido solicitado por ninguna persona mayor de 70 años o con alguna minusvalía, aunque puedan acreditarla documentalmente. Prefieren seguir subiendo andando o sin ninguna eliminación de barreras.
4.- Locales, pisos bajos, exonerados estatutariamente del pago de los gastos de ascensores cuando exista esta instalación en la finca.
Las obras que normalmente se hacen en los ascensores de la finca son, entre otros: reparar, adaptarle a normativa de Industria, sustituir, conservar, reparar, cambiar recorrido, cerramiento, etc.
Sentencia de Tribunal Supremo de 6 de mayo de 2006: .. Estos motivos deben ser estimados.
TERCERO.- Exención de gastos relacionados con el ascensor en los estatutos: obras de adaptación.
A) Esta Sala ha tenido ocasión de resolver la cuestión jurídica que ahora se examina, respecto al alcance de la cláusula contenida en los estatutos de una comunidad de propietarios, en relación a los gastos originados por el servicio de ascensor, a favor de aquellos copropietarios que, por la ubicación de sus inmuebles no pueden utilizarlo, poniendo fin a las diferencias soluciones aportadas por las Audiencias Provinciales. La sentencia de esta Sala de 7 de junio de 2011 [RC 2117/2007], ha declarado «Reiteramos como doctrina jurisprudencial que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios.»
B) La Audiencia Provincial funda su decisión de obligar a los propietarios a cuyo favor existe una exención en la participación de los gastos de ascensor por su no utilización, en la consideración de que las obras de adaptación del servicio son gastos extraordinarios, y por lo tanto no incluidos en la genérica exención contemplada en los estatutos de la comunidad de propietarios. La aplicación de la jurisprudencia citada exige la estimación del recurso de casación. El alcance de la exención a obras de adaptación o sustitución de los ascensores no resulta comparable a aquellos supuestos en que la instalación del ascensor se realiza por primera vez. En estos últimos supuestos, se trata de garantizar la accesibilidad y la mejora general del inmueble, por lo que la conclusión que ahora se alcanza, no se opone a lo dispuesto en otras decisiones adoptadas por esta Sala (STS de 20 de octubre de 2010, RC n.º 2218/2006 , entre otras) en la que se establece que las cláusulas que eximen del deber de contribuir a « gastos de conservación, limpieza, alumbrado de portales y escaleras» a los propietarios de locales que no tienen acceso por dichos portales, deben entenderse en el sentido de que no les libera del deber de contribuir a sufragar los gastos de instalación de los mismos, en aquellos casos en los que es necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble, puesto que en el caso que nos ocupa se trata de la sustitución o cambio de un ascensor ya existente y no de su instalación originaria. En definitiva, el acuerdo por el que se aprobó la participación de todos los copropietarios en la realización de las obras de adaptación del ascensor, pese a la exención contenida en los estatutos de la comunidad en relación a los gastos de ascensor a favor de los titulares de los locales de sótano y planta baja, exigía, para su validez el acuerdo unánime de todos los copropietarios. La no concurrencia de este consentimiento unánime supone la necesaria declaración de nulidad del acuerdo examinado.
CUARTO.- Enunciación de los motivos cuarto y sexto del recurso de casación.
El motivo cuarto, recogido en la alegación séptima del escrito de interposición del recurso de casación, se introduce con la siguiente fórmula:
«Por infracción del artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal , y jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales a lo resuelto por esta sentencia que consideran que la sustitución del ascensor no puede suponer mejora o incremento de valor a quien no puede usar de este servicio, ente ellas AP de Cáceres de 18 de febrero de 2004 , AP Granada de 18 de mayo de 2002 y AP de Huesca de 8 de mayo de 2002 »
Considera el recurrente, en síntesis, que las obras llevadas a cabo en los ascensores en nada benefician a la parte recurrente por lo que no debe obligársele a su contribución.
El motivo sexto, recogido en la alegación novena del escrito de interposición del recurso de casación, se introduce con la siguiente fórmula:
«Por infracción del principio conmutativo de nuestro derecho civil que exige que todo sacrificio tenga un correlativo beneficio do ut des, do ut facias, facio ut des, facio ut facias , contenido entre otras en la sentencia del Tribunal Supremo de 18 de diciembre de 2008 »
Considera el recurrente, en síntesis, que si los recurrentes no van a obtener ningún beneficio de las obras relacionadas con el ascensor, no pueden ser obligados a costearlas.
Los dos motivos deben ser desestimados.
9 QUINTO.- Ámbito del recurso por interés casacional.
El interés casacional en su modalidad de jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales no puede apreciarse, simplemente, porque la sentencia recurrida se oponga a otras sentencias de otras Audiencias Provinciales, sino que es preciso que se exponga un criterio jurídico defendido repetidamente por un Tribunal y que sea contrario al expuesto, también de modo reiterado por otro diferente. En cuanto al interés casacional en su modalidad de oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, exige que se indiquen dos o más sentencias en que esta Sala haya resuelto una cuestión jurídica sustancialmente idéntica en un sentido diferente al expuesto por la sentencia que se recurre. Ninguno de estos presupuestos se cumplen por la parte recurrente en los motivos que se examinan, pero incluso prescindiendo de estos defectos formales, no podrían ser estimados. Esta Sala de manera reiterada ha establecido que el modo de contribución a los gastos comunes del edificio, debe ser el fijado en los estatutos de la comunidad, o en lo que, conforme a lo dispuesto en la LPH se pueda acordar en las juntas de propietarios. De este modo, los propietarios solo pueden considerarse excluidos de su contribución a determinados gastos cuando así lo establezca el título constitutivo de la propiedad horizontal, los estatutos de la comunidad o se acuerde de modo unánime entre todos los copropietarios, pero, con carácter general, no puede fundarse la exclusión a la participación en alegaciones relativas a la no utilización de un servicio o a la no obtención directa de un beneficio.
SEXTO.- Estimación del recurso. La estimación de los motivos primero, segundo, tercero y quinto del recurso, exige casar la sentencia recurrida, lo que conlleva a estimar en parte el recurso de apelación y por tanto la demanda, en el sentido de que aquellos propietarios exentos del pago de los gastos relativos al ascensor conforme a lo dispuesto en los estatutos de la comunidad, en aplicación de la jurisprudencia de esta Sala, tampoco están obligados a hacer frente a los gastos extraordinarios en relación a los mismos. Se debe declarar la nulidad del acuerdo adoptado en junta de propietarios de la comunidad demandada de 28 de febrero de 2008, por el que se acuerda que la adaptación de los ascensores será sufragada por todos los propietarios del edificio, por coeficientes, dejándolo sin efecto, y se declara que quedan excluidos del pago de los gastos generados por las obras de adaptación del ascensor, aquellos copropietarios eximidos del pago de los gastos relacionados con los ascensores en los estatutos o en el título constitutivo de la comunidad de propietarios demandada.
Según el artículo 487.3 LEC , cuando el recurso de casación sea de los previstos en el número 3.º del apartado 2 del artículo 477 LEC , si la sentencia considera fundado el recurso, además de casar en todo o en parte, la sentencia recurrida, declarará lo que corresponda según los términos en que se hubiere producido la oposición a la doctrina jurisprudencial o la contradicción o divergencia de jurisprudencia. De este modo se debe reiterar como doctrina jurisprudencial que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios.
SÉPTIMO.- Costas.
De conformidad con lo establecido en los artículos 394.1 y 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no ha lugar a imponer las costas causadas en primera instancia, en apelación ni en este recurso de casación.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español. FALLAMOS
1. Declaramos haber lugar al recurso de casación interpuesto por D.ª Rita , D. Luis María , D. Juan Ignacio , D. Adriano , D.ª María Angeles , D. Baldomero , D. Carmelo y D.ª Ariadna contra la sentencia dictada el 29 de septiembre de 2009 en el recurso de apelación número 436/2009 por la Audiencia Provincial de Valencia Sección 6 .ª, cuyo fallo dice:
«Fallamos.
»1º) Desestimar el recurso de apelación interpuesto por doña Rita , don Luis María , don Juan Ignacio , don Adriano , doña María Angeles , don Baldomero , don Carmelo y doña Ariadna .
»2º) Confirmar la sentencia de fecha 13 de febrero de 2009.
»3º) Imponer a la parte apelante las costas procesales.
» 2. Casamos la expresada sentencia. 10 3. Estimamos en parte el recurso de apelación, con el resultado de estimar en parte la demanda y declaramos la nulidad del acuerdo tomado en junta de propietarios de la comunidad demandada de 28 de febrero de 2008, por el que se acuerda que la adaptación de los ascensores será sufragada por todos los propietarios del edificio, por coeficientes, dejándolo sin efecto, y se declara que quedan excluidos del pago de los gastos generados por las obras de adaptación del ascensor, aquellos copropietarios eximidos del pago de los gastos relacionados con los ascensores en los estatutos o en el título constitutivo de la comunidad de propietarios demandada, sin imposición de costas, manteniendo el resto de los pronunciamientos de la sentencia impugnada.
4. Reiteramos, como doctrina jurisprudencial que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los propietarios de inmuebles contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios.
5. No se hace especial pronunciamiento en cuanto a las costas causadas en primera instancia, en apelación ni en este recurso de casación. ...”
5.- Locales, bajos no exonerados del pago de nueva instalación de ascensores cuando no existía el servicio en la finca.
En la finca se acuerda instalar ascensor ya que existe un hueco en la escalera, patios, etc. los locales tendrán que pagar los gastos de la instalación, pero están exonerados del pago de los gastos de mantenimiento, conservación, etc. solamente pagarán la nueva instalación.
AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA
SECCIÓN PRIMERA
ROLLO Nº 488/12
Procedente del procedimiento ordinario nº 241/11
Juzgado de Primera Instancia nº 25 de Barcelona.
S E N T E N C I A Nº 49
Barcelona, a diez de febrero de dos mil catorce.
La Sección Primera de la Audiencia provincial de Barcelona, formada por los Magistrados Doña Mª Dolors PORTELLA LLUCH, Doña María Dolors MONTOLÍO SERRA y Don Ramón VIDAL CAROU, actuando la primera de ellos como Presidente del Tribunal, ha visto el recurso de apelación núm. 488/12, interpuesto contra la sentencia dictada el día 16 de febrero de 2012 en el procedimiento núm. 241/11, tramitado por el Juzgado de Primera Instancia Número VEINTICINCO de Barcelona en el que es recurrente GALTANO, S.A. y apelada COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA AVENIDA000 Nº NUM000 DE BARCELONA y previa deliberación pronuncia en nombre de S.M. el Rey de España la siguiente resolución.
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- La sentencia antes señalada, tras los correspondientes Fundamentos de Derecho, establece en su fallo lo siguiente: "Que desestimando íntegramente la demanda promovida por la Procuradora de los Tribunales Dª. Cecilia de Yzaguirre Morer, en nombre y representación de "Galtano, S.A.", contra la Comunidad de Propietarios la finca sita en el número NUM000 de AVENIDA000 , de Barcelona, debo ABSOLVER a la demandada de las pretensiones interpuestas en su contra, imponiendo a la entidad demandante las costas causadas en esta instancia."
SEGUNDO.- Las partes antes identificadas han expresado en sus respectivos escritos de apelación y, en su caso, de contestación, las peticiones a las que se concreta su impugnación y los argumentos en los que las fundamentan, que se encuentran unidos a los autos.
Fundamenta la decisión del Tribunal el Ilmo. Sra. Magistrado Ponente Don Ramón VIDAL CAROU.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO. - Antecedentes y objeto del recurso.
Por la mercantil GALTANO SA se presentó demanda para impugnar el acuerdo de la Comunidad de Propietarios de la AVENIDA000 NUM000 adoptado en la junta extraordinaria celebrada el día 10 de noviembre de 2010 consistente en proceder a la reclamación de las cantidades adeudadas por diversos departamentos de la finca, entre ellos el local 1 de su propiedad que tenía una deuda pendiente de 13.319,94 euros, alegando para ello que no había sido citado a dicha junta, así como que dicha deuda se había generado por el acuerdo de instalar un ascensor que, dado que su local tiene acceso directo a la calle , él nunca llegaría a utilizar por lo que considera dicho acuerdo contrario a lo dispuesto en el artículo 530-30 CCCat que libera a los disidentes de contribuir a dicho gasto, contestándose por la Comunidad demandada que la convocatoria 2 a Junta le fue oportunamente notificada por la administración de fincas en el domicilio que a tal efecto tenía designado y que el acuerdo para la instalación de un ascensor, a cuya Junta celebrada el día 14 de abril de 2010 no asistió, le había sido oportunamente notificado y devino firme e inatacable por cuanto si bien el propio demandante comunicó a la Comunidad, mediante burofax, que se oponía al mismo, luego no llegó a formular la preceptiva impugnación judicial.
La sentencia de primera instancia, tras exponer la doctrina jurisprudencial sobre los actos de comunicación en la propiedad horizontal, singularmente la favorable a la notificación de las convocatorias a junta realizadas por correo ordinario, desestimaba la demanda presentada.
La anterior sentencia es recurrida en apelación por la parte demandante para insistir en que no recibió ninguna citación a Junta y que la testifical del empleado de la administración de fincas conforme había remitido por correo comunicación a todos los vecinos, no acreditaba que la hubiere recibido, no pudiéndose poner a su cargo, por diabólica, la prueba de un hecho negativo como es el de su no convocatoria a junta.
SEGUNDO .- La convocatoria a Junta.
Establece el CCCat que "las convocatorias, citaciones y notificaciones deben enviarse al domicilio que ha designado cada propietario o propietaria o, si no han designado ninguno, al elemento privativo del que es titular con una antelación mínima de ocho días naturales. Además, el anuncio de la convocatoria debe publicarse en el tablón de anuncios de la comunidad o en un lugar visible habilitado al efecto. Este anuncio debe indicar la fecha de la reunión y debe estar firmado por el secretario o secretaria de la comunidad, con el visto bueno del presidente o presidenta. Dicho anuncio produce efectos jurídicos plenos a los tres días naturales de haberse hecho público si no puede realizarse la notificación personalmente" (art. 553-21.2) añadiendo luego que "en el caso de juntas extraordinarias para tratar de asuntos urgentes, solo es preciso que los propietarios tengan conocimiento de las convocatorias, citaciones y notificaciones antes de la fecha en que deba celebrarse la reunión." (art. 553- 21.3).
Pues bien, de los transcritos preceptos no se desprende que la convocatoria a junta de propietarios deba realizarse por un medio fehaciente que deje constancia de su envío y recepción por el destinatario por lo quede debe considerarse una forma válida la convocatoria por correo ordinario o incluso mediante el depósito de la citación en el buzón del domicilio del comunero, siempre que quede demostrado en las actuaciones que la notificación de la convocatoria efectivamente se realizó, pues así resulta de la reiterada jurisprudencia en la materia. Concretamente la STS de 10 de julio de 2.003 , que se refiere al artículo 15 LPH pero resulta perfectamente trasladable al artículo 553-21 CCCat , señala "que se puede considerar acreditado haber tenido lugar la citación, aunque no conste la fehaciencia del conducto notarial o el correo certificado con acuse de recibo, siempre que se den determinadas circunstancias y entre ellas la de ser el correo ordinario el sistema habitual seguido en la Comunidad sin queja o protesta de sus integrantes (...) sin embargo no es irrazonable, sino más bien todo lo contrario, exigir se asegure el acreditamiento de la efectividad de la citación cuando concurren circunstancias como las del caso en que había una situación conflictiva, se conocía la postura contraria del comunero al acuerdo que se pretendía tomar y la afectación al mismo... "
En consecuencia, y de acuerdo con la referida regla general, si la Comunidad demuestra -como efectivamente ha hecho a través de la testifical de Iván Diéguez- que, al igual que venía sucediendo con las juntas anteriormente celebradas, se remitió por correo ordinario la convocatoria a Junta a todos los vecinos, no es dable exigirle que acredite el empleo de una forma fehaciente que deje constancia de su envío y recepción por el destinatario pues la ley tampoco se lo exige, excepción hecha, como también señala la sentencia transcrita, de que se tratase de un asunto en donde la relevancia del acuerdo a adoptar y la conocida oposición del comunero, le obligase a asegurar que este último recibe la convocatoria, supuesto excepcional que entendemos no concurre en el caso de autos pues el acuerdo se limitaba, como antes se ha indicado, a facultar al presidente a reclamar la deuda pendiente y dicho acuerdo no dejaba de ser más que una consecuencia obligada del impago de las cuotas aprobadas para la instalación del ascensor cuyo acuerdo, por las razones que fueren, la propia recurrente terminó consintiendo al desistir de su impugnación en vía judicial.
En consecuencia y con desestimación del recurso presentado, la sentencia impugnada debe ser confirmada en su integridad.
TERCERO. - Costas y depósito para recurrir.
En cuanto a las costas de este recurso, la desestimación del mismo determina su imposición a la parte recurrente ( art. 398.2 LECi) así como la pérdida del depósito constituido para recurrir, al cual se le dará el 3 destino legalmente previsto, de acuerdo con el apartado noveno de la Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ tras su reforma por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial.
F A L L O
Que, con desestimación del recurso de apelación presentado por GALTANO SA, este Tribunal acuerda:
1º) Confirmar en su integridad la sentencia de 16 de Febrero de 2012 dictada por el Juzgado de Primera Instancia Número VEINTICINCO de Barcelona .
2º) Imponer las costas de esta alzada a la parte recurrente, con pérdida del depósito constituido para recurrir.
La presente resolución es susceptible de recurso de casación de concurrir los requisitos legales que lo condicionan ( art. 469 a 477 y Disposición Final 16ª de la LEC ) debiéndose interponer ante este mismo Tribunal dentro del plazo de veinte días contados desde su notificación.
Firme esta resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia, con certificación de la misma. Pronuncian y firman esta sentencia los Magistrados integrantes de este Tribunal arriba indicados.
PUBLICACIÓN.- En Barcelona, a ....................., en este día, y una vez firmado por todos los Magistrados que lo han dictado, se da a la anterior Sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las leyes. Doy fe.
6.-Plataformas elevadora o salva escaleras.
Los locales comerciales según sentencia de del T.S. de 23 de abril de 2014 están obligados al pago de los gastos de instalación a fin de garantizar la accesibilidad y suprimir barreras que dificulten el acceso y movilidad de las personas aunque estén exonerados.
En la Villa de Madrid, a veintitrés de Abril de dos mil catorce.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, los recursos extraordinario por infracción procesal y de casación interpuesto contra la sentencia dictada en recurso de apelación núm. 673/2010 por la Sección 8ª de la Audiencia Provincial de Madrid , como consecuencia de autos de juicio ordinario de Madrid, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 63 de Madrid, cuyos recursos fueron preparados ante la citada Audiencia por la procuradora doña María del Rosario García Gómez en nombre y representación de COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000 Nº NUM000 , compareciendo en esta alzada en su nombre y representación la misma procuradora en calidad de recurrente y el procurador don José Manuel Villasante García en nombre y representación de RUBÁN BLEU, S.A. en calidad de recurrido.
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.-1.- El procurador don José Manuel Villasante García, en nombre y representación de RUBAN BLEU, SA. interpuso demanda de juicio ordinario, contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE C/ CALLE000 Nº NUM000 DE MADRID y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado se dictara sentencia por la que: "... 1°) Se anule y deje sin efecto el acuerdo adoptado en Junta General Ordinaria de fecha 9 de Marzo de 2.009 referente a la no regularización de los saldos particulares de los propietarios por resultar gravemente perjudicial para mi mandante y se ordene proceder a la regularización de los saldos a fecha 31 de Diciembre de 2.008 por resultar abusivo y gravemente perjudicial para mi mandante el acuerdo adoptado, concediendo plazo prudencial a la demandada para que lo lleve a efecto. 2°) Se acuerde la compensación del saldo acreedor d el local semisótano de c/ CALLE000 NUM000 , porimportede8.329,11€ conel saldo deudor de dicho local, aprobado en Junta General Ordinaria de fecha 9 de Marzo de 2.009, por importe de 5.781,45 €, comprensivo de las cuotas de los meses de Abril 2.008 a Marzo 2.009, adeudadas a la Comunidad de Propietarios, extinguiéndose por tanto dicha deuda en la cantidad concurrente y subsistiendo, tras la citada compensación, un saldo acreedor a favor del local en el importe restante (2.547,66 €), todo ello sin perjuicio de proceder a la regularización de todos los saldos de la Comunidad indicado en el punto anterior. 3°) Se anule el acuerdo por el que se incluye entre los gastos del ejercicio 2.008 imputables al local (capítulo I de la cuenta de gastos) la instalación de una plataforma salvaescaleras, y en su consecuencia, se elimine dicho gasto del capítulo de gastos imputables al local, debiéndose realizar en las cuentas de dicho ejercicio el correspondiente ajuste contable, fijándose para ello el plazo de un mes o el plazo que decida el Juzgado en sentencia. 4°) Se reconozca y declare el derecho del local sem isótano de c/ CALLE000 NUM000 de Madrid, a no contribuir al pago de los gastos de los que está exonerado por el artículo 4°de los Estatutos que rigen la finca, debiendo la Comunidad de Propietarios respetar esta exoneración en la determinación de las cuotas con las que respectivamente deben contribuir los copropietarios al sostenimiento del inmueble. 5°) Se impongan a la Comunidad de Propietarios dema ndada las costas del presente procedimiento". 2.- La procuradora doña María Rosario García Gómez, en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 , NUM000 de Madrid, contestó a la demanda y oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia por la que: "...declarando no haber lugar a la demanda, absolviendo libremente de la misma a mi representada, con expresa condena en costas a la actora". Seguidamente y en el mismo escrito, planteó demanda reconvencional, alegando los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación y terminaba suplicando, se dicte sentencia por la que: "condenando a la demandada al pago de la cantidad de 2.187,10 €, con expresa condena en costas e intereses". El procurador don José Manuel Villasante García,en nombre y representación de RUBAN BLEU, S.A., contestó a la demanda reconvencional, alegando los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación y terminaba suplicando se dicte sentencia por la que se desestime la demanda reconvencional, absolviendo a mi mandante de los pedimentos contenidos en la misma, con expresa imposición de costas a la demandada-reconviniente". 3.- Previos los trámites procesales correspondientes y práctica de la prueba propuesta por las partes y admitida, el ilmo. sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 63 de Madrid, dictó sentencia con fecha 11 de mayo de 2010 , cuya parte dispositiva es como sigue:
FALLO: "... La ESTIMACIÓN PARCIAL de la demanda de juicio ordinaria formulada por el Procurador Sr. Villasante García, en nombre y representación de Ruban Bleu, S.A., contra Comunidad de Propietarios CALLE000 , n° NUM000 de Madrid, acordando: no haber lugar a la impugnación del acuerdo adoptado en Junta General Ordinaria de fecha 9 de marzo de 2009 referente a la imputación en el capítulo 1 de los gastos de plataforma sobreelevadora; 3 haber lugar a la impugnación del acuerdo adoptado en Junta General Ordinaria de fecha 9 de marzo de 2009 referente la no regularización de los saldos particulares de los propietarios por ser gravemente perjudical para el actor, procediendo su regularización mediante la compensación del saldo acreedor del local de la actora por importe de 8.329,11 euros con el saldo deudor del mismo aprobado en la Junta General Ordinaria de fecha 9 de marzo de 2009 por importe de 5.781,45 euros -cuotas de abril de 2008 a marzo de 2009-así como las cuotas de abril a septiembre de 2009, restando a favor de la comunidad un saldo de 419,28 euros; la suma consignada judicialmente, 6.797,63 euros, una vez firme la presente deberá ser devuelta a Ruban Bleu, S.A. y en cuanto a la suma de 1.950,76 euros, abonada directamente a la Comunidad, ésta deberá reintegrar la suma de 1.531,48 euros a Ruban Bleu, S.A., todo ello como consecuencia de la indicada compensación. En cuanto a las costas procesales de la demanda principal, cada parte abonará las causadas a su instancia y las comunes por mitad. La DESESTIMACIÓN de la demanda reconvencional presentada por Comunidad de Propietarios CALLE000 , n°6 de Ma drid contra Ruban Bleu, S.A., imposición de costas al demandante reconvencional".
SEGUNDO .- Interpuesto recurso de apelación por la representación procesal de la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 , NUM000 de Madrid, la Sección 8ª de la Audiencia Provincial de Madrid, dictó sentencia con fecha 19 de diciembre de 2011 , cuya parte dispositiva es como sigue:
FALLAMOS : "...
1.-Que debemos DESESTIMAR Y DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora doña María del Rosario García Gómez, en representación de COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000 NUM000 DE MADRID, frente a la sentencia dicta da por el Juzgado de Primera Instancia n°63 de Madrid con fecha 11 de mayo de 2010, en su procedimiento ordinario n°1090/2009, con expresa imposición de las costa de esta alzada a la recurrente. 2.-Que debemos ESTIMAR Y ESTIMAMOS la impugnación formalizada por el Procurador D. José Manuel Villasante García, en nombre y representación de la mercantil RUBAN BLEU, S.A., frente a la mencionada sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia n°63 de Madrid con fecha 11 de mayo de 2010 , en el procedimiento ordinario n°1090/2009, que debemos REVOCAR Y REVOCAMOS EN PARTE para, en su lugar, con estimación íntegra de la demanda, declarar también la nulidad del acuerdo adoptado por la comunidad de propietarios demandada en junta celebrada el 9 de marzo de 2009. relativo a la imputación a la actora de los gastos derivados de la plataforma sobreelevadora, así como la expresa imposición de las costas a la parte demandada. 3.-Se mantiene el resto de la sentencia combatida en sus propios términos".
TERCERO.- Contra la expresada sentencia preparó y después interpuso recursos de casación e infracción procesal la representación procesal de la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 , NUM000 de Madrid, argumentando el recurso por infracción procesal con apoyo en los siguientes MOTIVOS : Primero.- Artículo 469.1.3º LEC . por infracción del artículo 18.1.c) LPH Y 1196 CC . Segundo.- Artículo 469.1.3º LEC . por infracción de los artículos 9.1 e), 14.b y 21.1 LPH. El recurso de casación lo argumentó con arreglo al siguiente MOTIVO: Artículo 477.1.3º LEC por infracción de los artículos 3 , 9.1.e ), 10.1 y 17.1.3º LPH .
CUARTO .-Remitidas las actuaciones a la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, por auto de fecha 27 de noviembre de 2012 se acordó no admitir el recurso extraordinario por infracción procesal y admitir el recurso de casación y dar traslado a la parte recurrida para que formalizaran su oposición en el plazo de veinte días. El procurador don José Manuel Villasante García, en nombre y representación de RUBAN BLEU, S.A. presentó escrito de impugnación al mismo.
QUINTO .- No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 26 de marzo del 2014, en que tuvo lugar. Ha sido ponente el Excmo. Sr. D. Francisco Javier Orduña Moreno ,
FUNDAMENTOS DE DERECHO PRIMERO 1. El presente caso plantea, como cuestión de fondo, si los propietarios de unos locales de negocio deben participar en el pago de los gastos ocasionados por la instalación en el edificio de una plataforma, "salva escaleras", para evitar las barreras arquitectónicas, cuando por lo previsto en los estatutos resulten exentos de la contribución a los gastos de ascensor. 4 El tenor literal de los estatutos a estos efectos es el siguiente: (artículo 4, in fine) "Los gastos de ascensor se abonarán por partes iguales entre los pisos del inmueble excepto al garaje situado en la planta de semisótano que no participará en estos gastos ni en los de la escalera, anteportal y portal, ni calefacción: pero sí en la parte proporcional del sueldo y cargas sociales del portero. Tampoco participará en los gastos de sostenimiento del jardín". En síntesis, el procedimiento se inicia por el propietario del local impugnado el acuerdo comunitario por el que se obliga al pago de los gastos de instalación de una plataforma salva escaleras que evita las barreras arquitectónicas y permite el acceso de sillas de rueda. Impugna también unos acuerdos relativos a compensación de deudas, que no son objeto de este recurso de casación. La sentencia de Primera Instancia, con estimación parcial de la demanda, no obstante, declara no haber lugar a la impugnación del acuerdo adoptado, de 9 de marzo de 2009, relativo a la imputación de los gastos de instalación de la citada plataforma elevadora, con desestimación de la demanda reconvencional interpuesta por la Comunidad. Recurrida la sentencia por ambas partes en apelación, la sentencia de la Audiencia revoca parcialmente la sentencia anterior en orden a estimar la nulidad de dicho acuerdo. Recurso de casación. Propiedad horizontal. Instalación de plataforma elevadora para la supresión de barreras arquitectónicas. Doctrina jurisprudencial aplicable. SEGUNDO .-1. Al amparo del ordinal tercero del artículo 477.2 LEC , la parte demandada interpone recurso de casación que articula en un único motivo . En este motivo se alega la oposición de la resolución recurrida a la jurisprudencia reiterada y reciente del Tribunal Supremo, al respecto y, a la vez, la infracción de los arts.3 ; 9.1.e ); 10.1 y 17.1.3° de la Ley de Propiedad Horizontal , en cuanto a la atribución de una cuota de participación en relación con el valor total del inmueble; a la obligación de contribuir con arreglo a la cuota de participación; a la obligación de participar a la realización de obras necesarias, y adopción de acuerdos en el establecimiento de nuevos servicios comunes con la finalidad de supresión de barreras arquitectónicas, como es el caso presente, con el establecimiento de la obligación de participar TODOS los propietarios, aunque estén exonerados estatutariamente del pago de gastos comunes, que no de instalación de nuevos servicios. Se citan como doctrina jurisprudencial de esta Sala las SSTS de 20 de octubre de 2010 , 18 de diciembre de 2008 y 7 de noviembre de 2011 . En el presente caso, por la fundamentación que a continuación se expone, el motivo debe ser estimado. En efecto, como ha declarado esta Sala en su sentencia de 10 de febrero de 2014 , (núm. 38/2014 ), el alcance de la exención relativa a obras de adaptación o sustitución de los ascensores no resulta comparable a aquellos supuestos en donde la instalación del ascensor se realiza por primera vez; pues se trata de garantizar la accesibilidad y mejora general del inmueble. La aplicación analógica de esta doctrina jurisprudencial no ofrece duda, conforme a las modificaciones introducidas por la Ley 51/2003, cuando la nueva instalación, y con ella la mejora del inmueble, tiene por objeto la supresión de las barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de las personas en situación de discapacidad. En el presente caso, la Comunidad de Propietarios adoptó el acuerdo de instalar la plataforma elevadora con tal fin y de imputar sus gastos a todos los propietarios, tanto de viviendas como de locales, de conformidad con las previsiones legales modificando incluso los estatutos de la comunidad, de forma que no cabe estimar la pretensión de la parte demandante respecto a la nulidad del acuerdo adoptado. Extremo que no puede escendirse, pues declarada la validez del mismo procede inevitablemente su aplicación o ejecución respecto del reparto proporcional del coste económico derivado.
- 2. TERCERO .- Estimación del recurso y costas. La estimación del motivo planteado comporta la estimación del recurso de casación interpuesto. De conformidad con el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil no procede hacer expresa imposición de costas del recurso de casación. Por aplicación del citado artículo 398.2 no procede hacer expresa imposición de costas de apelación respecto del recurso de la demandada apelante, mientas que las costas de la impugnación, conforme al artículo 398.1 LEC , en relación con el artículo 394.1 del mismo Cuerpo legal , deben imponerse a la parte demandante apelada. Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
5 FALLAMOS
Declaramos haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de la Comunidad de Propietarios CALLE000 , nº NUM000 , de Madrid contra la sentencia dictada, con fecha de 19 de diciembre de 2011, por la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8ª, en el rollo de apelación nº 673/2010 , que casamos y anulamos en su integridad, confirmando en su lugar la sentencia de Primera Instancia del Juzgado nº 63 de Madrid, de 11 de mayo de 2011, dimanante del juicio ordinario nº 1090/2009. Se fija como doctrina jurisprudencial que el alcance de la exención relativa a obras de adaptación o sustitución de los ascensores no resulta aplicable a aquellos supuestos en donde la instalación de la plataforma elevadora se realiza para garantizar la accesibilidad y mejora del inmueble con la finalidad de suprimir las barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o la movilidad de las personas en situación de discapacidad; todo ello, conforme a la legalidad del acuerdo adoptado. No procede hacer expresa imposición de costas de apelación respecto del recurso de la parte demandada apelante, aquí recurrente. Procede hacer expresa imposición de costas de la impugnación respecto de la parte demandante apelada, aquí recurrida. No procede hacer expresa imposición de costas del recurso de casación interpuesto. Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos Francisco Marín Castán José Antonio Seijas Quintana Francisco Javier Arroyo Fiestas Francisco Javier Orduña Moreno
PUBLICACIÓN.-Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Francisco Javier Orduña Moreno , ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como secretario de la misma, certifico
7.-Acuerdo instalación ascensor y acuerdo del reparto entre los propietarios.
Se pueden tomar acuerdos por unanimidad de distribuir el pago del ascensor como la Comunidad en Junta determine: coeficiente, partes iguales, pagando una cantidad menor los propietarios de los pisos planta baja y locales, etc., todo depende del acuerdo que se tome evitando problemas de convivencia, además se deberá dejar claro que los gastos de mantenimiento se pagarán de la misma forma (coeficiente, partes iguales, quedarán eximidos los propietarios de los pisos bajos y locales, etc.), así como los de renovación de éste en su día o modificaciones futuras de importancia por imperativo de la legislación, todo debe quedar claro en esta Junta y el acuerdo deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad a fin de que a los futuros compradores les afecte, para ello se autorizará al Presidente y Secretario a emitir la certificación correspondiente al respeto. La siguiente sentencia TS contradice a otras anteriores, algo que arroja más problemas en relación a la convivencia de los vecinos en una finca. “3.- Se declara como doctrina jurisprudencial que para la adopción de los acuerdos que se hallen directamente asociados al acuerdo de instalación del ascensor, incluido el relativo a la distribución de los gastos de esta, aunque impliquen la modificación del título constitutivo o de los Estatutos, se exige la misma mayoría que la Ley de Propiedad Horizontal exige para el acuerdo principal de instalación del ascensor, sin que en ningún caso tales acuerdos puedan lesionar gravemente a ningún propietario.”
Es muy importante que esto se defina modificando la Ley de PH de una vez y con estudios reales sobre los problemas en las Comunidades de Propietarios, haciendo caso de los Administradores de Fincas que sufren este problema continuamente, obligando a que en la División Horizontal de una finca se establezcan varios coeficientes uno de propiedad general sobre la finca, y los que sean necesarios sobre los distintos servicios, tal y como existe en algunas fincas del centro de Madrid con más de 50 años.
En la Villa de Madrid, a veintitrés de Diciembre de dos mil catorce.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo constituida en Pleno, integrada por los magistrados al margen reseñados, el recurso de casación núm. 1428/2012, interpuesto por el procurador don Rafael Sánchez- Izquierdo Nieto, en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 núm. NUM000 de Madrid, contra la sentencia dictada en apelación por la Sección Decimoctava de la Audiencia Provincial de Madrid en el recurso núm. 82/2012 , procedente de los autos de juicio ordinario núm. 1040/2011, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 54 de Madrid. Es parte recurrida don Alexis .
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- El 2 de noviembre de 2011, el Juzgado de Primera Instancia núm. 54 de Madrid, poniendo término a los autos de juicio ordinario núm. 1.041/2011, dictó sentencia, cuya parte dispositiva es la siguiente:
«DESESTIMANDO LA DEMANDA formulada por la Procuradora de los Tribunales Sra. de la Fuente Bravo, en nombre y representación de D. Alexis frente a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000 Nº NUM000 de MADRID, representada por el Procurador Sr. Sánchez- Izquierdo Nieto, ABSUELVO a la demandada de las pretensiones frente a ella ejercitadas, condenado al demandante al pago de las costas procesales»
SEGUNDO.- El 23 de marzo de 2012, la Sección 18ª de la Audiencia Provincial de Madrid dictó sentencia , cuya parte dispositiva es la siguiente:
«ESTIMANDO el recurso de apelación planteado por D. Alexis representado por la Sra. Procuradora Dña. Silvia De La Fuente Bravo, contra Sentencia de fecha 2 de Noviembre de 2011 dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia n° 54 de Madrid en autos de Juicio Ordinario n° 1040/11 promovidos a instancia de la citada parte contra Comunidad de Propietarios de CALLE000 n° NUM000 de Madrid representada por el Sr. Procurador D. Rafael Sánchez Izquierdo Nieto, DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS la referida resolución, que queda sin efecto, y en su lugar, ESTIMANDO la demanda planteada por D Alexis contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS de CALLE000 n° NUM000 de Madrid, DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS la nulidad del Acuerdo adoptado en la Junta de Propietarios del día 8 de Junio de 2010, en referencia a la aprobación de la forma de pago de derrama para el abono de las obras de instalación del ascensor en el inmueble Imponiendo las costas procesales generadas en primera instancia a la parte apelante. No procede especial pronunciamiento sobre las costas procesales causadas en esta alzada. Con devolución del depósito constituido.
CONTRA ESTA SENTENCIA NO CABE RECURSO ALGUNO POR RAZÓN DE LA CUANTÍA, PUDIENDO EN SU CASO INTERPONERSE RECURSO DE CASACIÓN POR INTERÉS CASACIONAL SI CONCURREN LAS CIRCUNSTANCIAS PREVISTAS EN EL ART. 477.2.3 ° Y 3 DE LA LEC , Y TAMBIÉN EN SU CASO, EXTRAORDINARIO POR INFRACCIÓN PROCESAL EN LA FORMA PREVISTA EN LA DF.16°LEC , EN RELACIÓN CON EL ARTÍCULO 469 LEC ».
TERCERO.- Mediante escrito de 3 de mayo de 2012, el procurador don Rafael, Sánchez-Izquierdo Nieto, en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios CALLE000 , núm. NUM000 , interpuso recurso de casación con base en «Infracción de lo dispuesto en el artículo 17.1º párrafos segundo y tercero de la Ley de Propiedad Horizontal , por aplicación indebida de la doctrina jurisprudencial establecida por la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 13 de septiembre de 2010 , siendo ponente de la misma Dª Encarnación Roca Trías».
CUARTO.- Por auto de 12 de febrero de 2013, la Sala acordó admitir el recurso de casación por concurrir los requisitos legales.
QUINTO.- Mediante escrito presentado el 15 de marzo de 2013 en el Registro General del Tribunal Supremo, doña Silvia de la Fuente Bravo, en nombre y representación de don Alexis se opuso al recurso.
SEXTO.- Por providencia de 1 de septiembre de 2014, la Sala señaló el día 14 de octubre de 2014, para deliberación, votación y fallo. Actuaciones que fueron suspendidas por convocarse Pleno de esta Sala para resolverlas, quedando fijado para ello el 16 de diciembre de 2014.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Jose Luis Calvo Cabello,
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- El artículo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal disponía el 8 de junio de 2010, fecha del acuerdo de la Comunidad de Propietarios debatido en el proceso, -y dispone hoy- que cada propietario debe contribuir con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. Y el artículo 3 de la misma Ley disponía (hoy lo hace el artículo 17.6) que la cuota atribuida solo podría variarse por acuerdo unánime de los propietarios.
Pues bien, la cuestión debatida en las dos instancias, también ahora ante esta Sala en virtud del recurso de casación interpuesto por la Comunidad de Propietarios del inmueble sito en el número NUM000 de la CALLE000 , de Madrid, consiste en determinar si, cuando la Comunidad pretende separarse de la normativa transcrita para repartir los gastos de la instalación de un ascensor, es suficiente el quórum propio de dicha instalación (mayoría de las tres quintas partes de las cuotas de participación, a tenor de la redacción del artículo 17.1ª de la Ley de Propiedad Horizontal en la fecha del acuerdo debatido; mayoría simple, en el momento actual, a tenor del artículo 17.2) o es necesaria la unanimidad.
SEGUNDO.- Para resolver adecuadamente tal cuestión, conviene recordar las decisiones adoptadas en las dos instancias y las razones en que se fundamentan.
a) El Juzgado de Primera Instancia entendió que no era precisa la unanimidad, «bastando se cumplan las mayorías exigidas legalmente para la instalación del servicio en cuestión [el ascensor]». Decisión que apoyó en la circunstancia de que el acuerdo sobre el pago de los gastos está directamente asociado al acuerdo sobre la instalación, lo que, según la sentencia de esta Sala de 13 de septiembre de 2010 , lleva consigo que la mayoría exigible sea la del artículo 17.1ª, párrafo segundo (tres quintos de las cuotas de participación). Por otro lado, argumentó que si el acuerdo sobre el pago exigiera unanimidad, el acuerdo sobre la instalación del ascensor quedaría de hecho sujeto a la unanimidad, pues «al propietario disidente con la instalación del ascensor le bastaría con no aprobar el régimen de distribución de gastos».
b) La Audiencia Provincial anuló la decisión del Juzgado porque entendió que el artículo 17.1ª de la Ley de Propiedad Horizontal no dice que el reparto del pago de los gastos de la instalación del ascensor requiera la misma mayoría que el acuerdo sobre la instalación; que la decisión sobre la forma de pago no es una cuestión inherente al acuerdo de instalación; que como el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal obliga a participar en los gastos según las cuotas de participación, la alteración de estas debe ser acordada por unanimidad; y que gravar a los comuneros de los pisos altos contraría el hecho de que la instalación del ascensor revaloriza la finca en su totalidad. TERCERO.- Enunciación y planteamiento del recurso de casación
2 de diciembre de igualdad de oportunidades, no discriminación y accesibilidad universal de las personas discapacitadas. ¥ b) Aunque el artículo 17 no diga expresamente que la mayoría para la aprobación del pago de los gastos sea la de tres quintos de las cuotas de participación, la interpretación del Juzgado de Primera Instancia (los acuerdos están vinculados entre sí) no es contraria al artículo 17.
- c) La interpretación del Juzgado se apoya en la doctrina de la Sala contenida en las sentencias de 13 de septiembre de 2010 y 7 de noviembre de 2011 .
- d) La Audiencia Provincial infringió, pues, la doctrina de la Sala contenida en la sentencia de 13 de septiembre de 2010, cuyo pronunciamiento cuarto dice así: «Se declara como doctrina jurisprudencial que para la adopción de los acuerdos que se hallen directamente asociados al acuerdo de instalación del ascensor, aunque impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, se exige la misma mayoría que la Ley de Propiedad Horizontal exige para el acuerdo principal de instalación del ascensor». CUARTO.- Estimación del motivo
El recurso debe ser estimado porque la Audiencia Provincial, como se afirma en él, infringió la transcrita doctrina de la Sala.
Con la finalidad de favorecer la instalación de los ascensores, la Sala, en dos sentencias de 18 de diciembre de 2008 , que no declararon doctrina jurisprudencial en sus respectivos fallos por ser desestimatorias de los recursos, ya entendió que era suficiente la mayoría prevista en el artículo 17.1ª de la Ley de Propiedad Horizontal para la adopción de acuerdos que se deriven necesariamente de la instalación del ascensor, incluido el resarcimiento del daño que la imposición de una servidumbre en un elemento privativo puede acarrear a algunos de los propietarios.
Posteriormente, la sentencia de 13 de septiembre de 2010 fijó la doctrina en que se apoyó el Juzgado de Primera Instancia y se apoya la Comunidad recurrente; doctrina que dice así:
«Se declara como doctrina jurisprudencial que para la adopción de los acuerdos que se hallen directamente asociados al acuerdo de instalación del ascensor, aunque impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, se exige la misma mayoría que la Ley de Propiedad Horizontal exige para el acuerdo principal de instalación del ascensor».
Esta doctrina ha sido posteriormente reiterada por la sentencia de 7 de noviembre de 2011 , en la que, tras recordar las sentencias de 18 de diciembre de 2008 y apoyarse en la de 13 de septiembre de 2010 , declara que «En definitiva, para la adopción de los acuerdos que se hallen directamente asociados al acuerdo de instalación del ascensor, aunque impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, se exige la misma mayoría que la Ley de Propiedad Horizontal exige para tal acuerdo».
QUINTO.- La doctrina transcrita no puede entenderse desligada del artículo 18.1.c) de la Ley de Propiedad Horizontal en cuanto establece la impugnabilidad ante los tribunales de justicia de los acuerdos, entre otros, que «supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo... ».
Así las cosas, la Sala reitera la doctrina de la sentencia de 13 de septiembre de 2010 , si bien, los acuerdos directamente asociados al acuerdo de instalación del ascensor nunca podrán lesionar gravemente a ningún propietario. Es un límite que, pese a su obviedad, la Sala entiende conveniente subrayarlo como complemento de la doctrina.
SEXTO.- Establecido lo anterior, procede examinar si el acuerdo adoptado por la Comunidad de Propietarios recurrente para afrontar el pago de la instalación del ascensor perjudicó gravemente o no a don Alexis , propietario de una vivienda situada en la planta NUM001 del edificio. ¥ a) La Comunidad utilizó un elemento que la propia Ley de Propiedad Horizontal considera valorable: el uso que se presume racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes. Con ocasión de regular las cuotas de participación, el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal dispone que para su fijación «se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes».
Si, pues, el legislador impone el uso racional como elemento valorable, es asumible sin duda ninguna que la Comunidad haya utilizado ese elemento para establecer la derrama. Porque esto es lo que hizo la Comunidad: en atención a la altura de las plantas asignó a las viviendas de cada una un distinto tanto por ciento para la derrama. Así resulta del acta correspondiente: las viviendas de la planta NUM002 se repartirán el 10% del importe total; las de la NUM003 , el 15%; las de la NUM004 , el 20%; las de la NUM005 , el 25%; y las de la quinta, el 30%, quedando excluidos los locales y las viviendas de la planta baja. b) El acuerdo no es discriminatorio. No se trata de que la Comunidad acordara que solo los pisos de la planta NUM001 sufrieran un aumento respecto del importe que les podía corresponder en aplicación de las cuotas de participación. Se trata, como se ha anticipado, de que siguiendo un racional sistema de tantos por cientos, la Comunidad estableció una proporcionalidad en que, con base en el uso presumible del ascensor (razonable al disponerse en atención a las sucesivas alturas), cada planta debe contribuir a la derrama para afrontar los gastos de la instalación del ascensor. La aplicación de los tantos por cientos arriba señalados produjo el siguiente resultado: cada vivienda de la planta NUM002 había de contribuir con 2.320 euros; cada una de la planta NUM003 con 3.480 euros; cada una de la planta NUM004 , con 4.640 euros; cada una de la planta NUM005 , con 5.800 euros; y cada una de la planta NUM001 , con 6.960 euros.
c) Es hecho notorio que en el mercado inmobiliario tiene mayor valor un piso alto con ascensor que el mismo piso sin él. En este mismo ámbito es también conocida la dificultad de vender o arrendar un piso alto sin ascensor. Don Alexis , propietario de un piso situado en la planta NUM001 , se benefició en los términos señalados con la mejora que supuso la instalación de un ascensor en el edificio.
SÉPTIMO.- De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 398, en relación con el artículo 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , procede condenar a don Alexis al pago de las costas de la primera instancia, sin que proceda hacer ningún pronunciamiento respecto de las de segunda instancia y de casación.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
FALLAMOS
1.- Se estima el recurso de casación interpuesto por la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 núm. NUM000 de Madrid, contra la sentencia dictada en apelación por la Sección Decimoctava de la Audiencia Provincial de Madrid en el recurso núm. 82/2012 , procedente de los autos de juicio ordinario núm. 1040/2011, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 54 de Madrid.
2.- Se casa la sentencia de la Audiencia Provincial y se ratifica la dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 54 de Madrid. 3.- Se declara como doctrina jurisprudencial que para la adopción de los acuerdos que se hallen directamente asociados al acuerdo de instalación del ascensor, incluido el relativo a la distribución de los gastos de esta, aunque impliquen la modificación del título constitutivo o de los Estatutos, se exige la misma mayoría que la Ley de Propiedad Horizontal exige para el acuerdo principal de instalación del ascensor, sin que en ningún caso tales acuerdos puedan lesionar gravemente a ningún propietario.
- • HUECO PARA INSTALAR EL ASCENSOR
Antes de nada, se debe dejar claro que no se podrá instalar un ascensor si en el hueco de la escalera no hay sitio. Hay propietarios que indican que se corte algo de la escalera, dejando ésta sin las medidas reglamentarias. Si existe algún espacio, aunque sea pequeño, se podrá instalar el ascensor de pequeñas dimensiones, pero, a veces, podrá entrar una persona o dos, dependiendo del fondo de la cabina y seguramente no dará las dimensiones para una silla de minusválidos.
FALTA DE LEGISLACIÓN Y JURISPRUDENCIA CLARA. Debido a la falta de una aclaración legislativa, lo que está claro que cargar, en muchos casos, a los locales con el 30 o 50 % de la nueva instalación no es muy apropiado, debido a que quienes mayor incremento sufren en el valor de sus viviendas son las que están más arriba. Un local o una vivienda en un bajo, en cuanto a incremento de valor, con esta instalación es cero y está claro que un edificio, en régimen de Comunidad de Propietarios, no se vende, aunque puede existir alguna excepción
- CONTRATO MANTENIMIENTO DEL ASCENSOR
Por normativa será necesario el formalizar un contrato de mantenimiento del ascensor, debiendo tener en cuenta, antes de su firma, entre otros puntos los siguientes:Ver el periodo del contrato, siendo conveniente que sea anual y con una cláusula de prórroga automática por iguales periodos siempre que una de las partes no solicite la baja con los meses de antelación que se marquen, dos o tres. No admitir indemnización a favor de ninguna de las partes por finalización del contrato y menos solamente a favor de la empresa.
- Se da el caso de haber firmado un contrato con una duración de más de un año, ejemplo cinco años, sin que la comunidad pueda rescindirle antes de estos años y con una cláusula de anulación comunicándolo con dos meses de antelación al vencimiento de los cinco años, estableciendo en el contrato que la Comunidad deberá indemnizar si se rescinde el contrato antes de los cinco años con el importe que quede pendiente hasta los cinco años. La jurisprudencia interpreta que es una cláusula abusiva y no tendrá mucho éxito el que la empresa de mantenimiento proceda a la reclamación judicial.
Ir a : Sentencia A.P. Palma Mallorca 20-5-2015
ver sentencia: http://www.poderjudicial.es/search/indexAN.jsp?org=ap-tsj&comunidad=09
Roj: SAP M 9311/2011 Id Cendoj: 28079370142011100275 Órgano: Audiencia Provincial Sede: Madrid Sección: 14 Nº de Recurso: 134/2011 Nº de Resolución: 324/2011 Procedimiento: Recurso de apelación Ponente: JUAN UCEDA OJEDA
Tipo de Resolución: Sentencia AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14 MADRID
SENTENCIA: 00324/2011 AUD. PROVINCIAL SECCION N. 14 MADRID Rollo: RECURSO DE APELACION 134 /2011 SENTENCIA Nº
Ilmos. Sres. Magistrados: PABLO QUECEDO ARACIL AMPARO CAMAZON LINACERO JUAN UCEDA OJEDA
En MADRID, a veinticinco de mayo de dos mil once.
VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14ª de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1555/2008 , procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 36 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 134/2011, en los que aparece como parte apelante COMUNIDAD DE PROPIETARIOS " DIRECCION000 ", NUM000 - NUM001 DE MADRID, representada por el procurador D. ANTONIO Mª ÁLVAREZ-BUYLLA BALLESTEROS, y asistida por la Letrada Dña. MARÍA JESÚS CASTAÑO TEJERO, y como apelada THYSSENKRUPP ELEVADORES, S.L., representada por el procurador D. GERARDO TEJEDOR VILAR, y asistida por la Letrada Dña. MÓNICA MARTÍN PÉREZ, sobre reclamación de cantidad, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JUAN UCEDA OJEDA.
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 36 de Madrid, en fecha 30 de junio de 2010 se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "Que estimando íntegramente la demanda interpuesta a instancia de THYSSENKRUPP ELEVADORES SL, representada por el Procurador D. Gerardo Tejedor Vilar, contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA DIRECCION000 Nº NUM000 - NUM001, representada por el Procurador D. Antonio María Alvarez Buylla-Ballesteros, debo condenar a la parte demandada a abonar al demandante la cantidad de 4.288,58 euros (cuatro mil doscientos ochenta y ocho euros con cincuenta y ocho céntimos) y a los intereses legales de dicha suma desde la fecha de interposición de la demanda, con imposición de costas a la parte demandada".
SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandada COMUNIDAD DE PROPIETARIOS " DIRECCION000 ", NUM000 - NUM001 DE MADRID, al que se opuso la parte apelada THYSSENKRUPP ELEVADORES, S.L., y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.
TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 18
de mayo de 2011.
CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.
FUNDAMENTOS JURIDICOS
No se aceptan los razonamientos jurídicos de la resolución apelada, que deben modificarse por los que, a continuación, se expondrán.
PRIMERO. La sociedad de responsabilidad limitada Thyssenkrupp Elevadores presentó demanda de reclamación de cantidad contra la Comunidad de Propietarios de la calle DIRECCION000 NUM000 y NUM001 de Madrid, alegando que la citada Comunidad y Ascensores Cenia, compañía que, por escritura pública de fecha 30 de septiembre de 2005 escindió su rama comercial y de mantenimiento traspasándosela a la actora, firmaron un contrato de mantenimiento de ascensores el día 15 de enero de 2002, contrato que tenía una duración de cinco años, acordándose en la condición general 4.1 que a su finalización el contrato sería renovado por un periodo igual siempre y cuando la Comunidad de Propietarios abonara el recibo correspondiente al trimestre siguiente. No obstante, aunque se hubiera abonado el citado recibo, el cliente podía dar por extinguido el contrato si en el plazo de 15 días tras el vencimiento del contrato lo comunicara a la empresa mediante carta certificada con acuse de recibo.
Con fecha 13 de febrero de 2008, tras haberse renovado en el mes de enero de 2007 el contrato por un nuevo periodo de cinco años, la Comunidad comunicó a la actora la decisión de dar por resuelto el contrato, solicitando que no se le girasen nuevos recibos, que se llevó unilateralmente a efecto de modo inmediato al impedir el conserje el acceso al inmueble a los empleados de la demandante que acudieron a revisar los ascensores. Este incumplimiento de la Comunidad demandada debe permitir la aplicación de la condición general 3.5 del contrato y, por ello, exigir el pago del cincuenta por ciento del precio del periodo contractual que quedase por vencer en función de lo estipulado en el contrato, en total 4.452,34 euros.
SEGUNDO. La Comunidad de Propietarios demandada se opuso a la demanda, alegando, fundamentalmente, que las condiciones generales 3.5 y 4.1 del contrato suscrito el día 15 de enero de 2002, sobre las que la entidad demandante fundamenta su reclamación, son nulas por abusivas de conformidad con lo estipulado en la Ley 44/2006 de 20 de diciembre de mejora de la protección de los consumidores y usuarios, en especial del artículo 1.6.3 de la misma que dispone que "en los contratos de prestación de servicios o suministro de bienes de tracto sucesivo o continuado se prohíben las cláusulas que establezcan plazos de duración excesiva o limitaciones que excluyan u obstaculicen el derecho del consumidor a poner fin al contrato.
El consumidor podrá ejercer su derecho a poner fin al contrato en la misma forma en que lo celebró, sin ningún tipo de sanción o de cargas onerosas o desproporcionadas, tales como la pérdida de las cantidades abonadas por adelantado, el abono de cantidades por servicios no prestados efectivamente, la ejecución unilateral de las cláusulas penales que se hubieran fijado contractualmente o la fijación de indemnizaciones que no se correspondan con los daños efectivamente causados".
TERCERO. La sentencia de instancia alegó que la cláusula de duración de cinco años establecida en el contrato no había sido impuesta al consumidor sino que, junto la relativa precio resultaba ser una cláusula consensuada, como así se deducía del propio documento al haber sido rellenada por las partes contratantes, a diferencia del resto del contrato que respondía a un modelo impreso, por lo que no podía considerarse que la misma era abusiva.
Por tanto, estimó que no hubo incumplimiento alguno por parte de la empresa que se encargaba del mantenimiento y conservación de los ascensores y que la cláusula penalizadora no podía considerarse abusiva, pues para ello, además de que el consumidor no haya podido influir en su contenido, es necesario
que no haya podido eludir su aplicación para obtener el producto o servicio del que se trate y en este caso no debemos olvidar que no nos encontramos ante ningún monopolio, pues la Comunidad demandada podía haber acudido a otras empresas, ya que existen muchas en el mercado, para la obtención de tal servicio.
Contra la referida sentencia se interpuso por la Comunidad demandada el recurso de apelación que debemos afrontar en esta sentencia en el que denunció error en la interpretación de las pruebas practicadas y aportadas, en especial de la prueba documental, por cuanto nos encontramos con un contrato de adhesión en el que la Comunidad no ha tenido posibilidad de intervenir en su redacción y la empresa demandante se encuentra en una clara situación de privilegio, y en el que tanto la cláusula 3.5 que dispone que "en caso de rescisión unilateral del contrato por parte del cliente sin causa justificada, se tendrá en cuenta a efectos de indemnización el resto del periodo contractual debiendo abonar el cliente a Ascensores Cenia(hoy Thyssenkrupp Elevadores S.L.) el 50 % del importe correspondiente hasta el total cumplimiento de dicho periodo" como la 4.1 , que establece una automática renovación del contrato, son abusivas y nulas por ser desproporcionadas al imponer condiciones gravosas que lesionan las expectativas de las partes contratantes, todo ello de conformidad con lo establecido en el artículos 87.6 del Real Decreto Legislativo 1/2007 de 16 de noviembre que aprobó el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, que dispone expresamente que "son abusivas las cláusulas que determinen la falta de reciprocidad en el contrato, contraria a la buena fe, en perjuicio del consumidor y usuario Las estipulaciones que impongan obstáculos onerosos o desproporcionados para el ejercicio de los derechos reconocidos al consumidor y usuario en el contrato, en particular en los contratos de prestación de servicios o suministro de productos de tracto sucesivo o continuado, la imposición de plazos de duración excesiva, la renuncia o el establecimiento de limitaciones que excluyan u obstaculicen el derecho del consumidor y usuario a poner fin a estos contratos, así como la obstaculización al ejercicio de este derecho a través del procedimiento pactado, cual es el caso de las que prevean la imposición de formalidades distintas de las previstas para contratar o la pérdida de las cantidades abonadas por adelantado, el abono de cantidades por servicios no prestados efectivamente, la atribución al empresario de la facultad de ejecución unilateral de las cláusulas penales que se hubieran fijado contractualmente o la fijación de indemnizaciones que no se correspondan con los daños efectivamente causados" y en la Ley 44/2006, de 29 de diciembre , de mejora de la protección de los consumidores y usuarios que Modificó la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, de la que trascribimos el precepto más significativo en el fundamento de derecho segundo de esta resolución al hacer referencia a la oposición mostrada por la Comunidad de Propietarios a la reclamación presentada por la entidad demandante.
CUARTO. No compartimos la visión estricta de la cláusulas generales que tiene la sentencia de instancia al interpretar la Ley General de Defensa de Consumidores o Usuarios y que viene prácticamente a limitar su aplicación a unos supuestos excepcionales en un sistema económico de libre mercado como el nuestro, pues exige la existencia de un monopolio donde el consumidor no puede llegar a contratar con otra empresa distinta para obtener el servicio pretendido. No podemos aceptar tal limitación sino que consideramos que también deben considerarse como tales las que en su actividad negocial imponen a los consumidores y usuarios las empresas siempre que se den las condiciones para ello, debiendo recordar a tal efecto el artículo 1º de la Ley 13 de abril de 1998 de Condiciones Generales de la Contratación que indica que "son condiciones generales de la contratación las cláusulas predispuestas cuya incorporación al contrato sea impuesta por una de las partes, con independencia de la autoría material de las mismas, de su apariencia externa, de su extensión y de cualesquiera otras circunstancias, habiendo sido redactadas con la finalidad de ser incorporadas a una pluralidad de contratos".
A estos efectos es indiferente que el plazo de duración y el precio se hayan negociado entre las partes, pues el artículo 82 de la Ley General de Defensa de Consumidores y Usuarios, tras indicar que se "considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato" añade en su apartado segundo que "el hecho de que ciertos elementos de una cláusula o que una cláusula aislada se hayan negociado individualmente no excluirá la aplicación de las normas sobre cláusulas abusivas al resto del contrato".
QUINTO. Aunque la normativa invocada por la Comunidad apelante sea posterior a la fecha de la firma del contrato que la vinculaba con la sociedad limitada Thyssenkrupp Elevadores, no debemos olvidar que la Disposición Transitoria 1ª de la Ley 44/2006 de Mejora de la Protección de Consumidores y Usuarios, al
regular el régimen transitorio en materia de contratos celebrados con los consumidores, dispuso que " los contratos con los consumidores deberán adaptarse a las modificaciones introducidas por esta ley, en el plazo de dos meses desde su entrada en vigor. Transcurrido dicho plazo, las cláusulas contrarias a lo previsto en esta Ley serán, por tanto, nulas de pleno derecho".
Aunque considerásemos que la prórroga de cinco años debe ser respetada, ya que surtió efecto antes de vencer el plazo de 2 meses establecido en la citada disposición transitoria, debemos analizar si la cláusula penalizadora, la que limita el derecho del consumidor de poner fin al contrato y fija unas indemnizaciones en caso de resolución, se encuentra respaldada por la ley o debe ser declarada abusiva.
Estamos de acuerdo en que con la aplicación de esta normativa protectora de consumidores y usuarios no puede impedirse que se indemnicen los daños que se hubieran realmente causado, ya que ello está expresamente previsto en las normas que se invocan por la parte apelante, pues lo que en las mismas se sanciona es la "fijación de indemnizaciones que no se correspondan con los daños efectivamente causados".
Si atendemos a las condición 3.5 del contrato comprobamos la explicación que ofrece la empresa demandante para penalizar la resolución unilateral del contrato, ya que considera que para "conseguir un mantenimiento correcto de las instalaciones y ascensores, (debe) proveerse del suficiente personal cualificado mediante la pertinente contratación laboral así como la adquisición de piezas de repuesto", por lo que puede verse sorprendida ante la resolución inopinada de los contratos en un momento en que no está previsto contractualmente. Así pues, si quedaban cuatro años de duración del contrato, fijar la indemnización por todo ese tiempo lo consideramos abusivo en función de las normas antes invocadas, debiendo reducirse la indemnización a un solo año, que estimamos suficiente para acomodar su situación empresarial a la nueva situación, por lo que rebajaremos la misma a la suma de 1.161,48 euros.
SEXTO. Como consideramos que existía justificación por parte de la Comunidad demandada para oponerse al pago de la cantidad que se le ha venido a reclamar en este procedimiento, estimamos que los intereses solo deberán devengarse desde la fecha de la resolución judicial en que se les condena a abonar la indemnización, aceptando en este caso que sea la de primera instancia la que marque el inicio del cómputo de los intereses fijados en el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .
SEPTIMO. No debe hacerse pronunciamiento alguno sobre las costas procesales de esta segunda instancia al haberse estimado el recurso de apelación formulado por la parte demandada (artículo 398. 2 de la LEC ), criterio que deberá seguirse, asimismo, para las de la primera instancia, en función del principio
objetivo del vencimiento que rige con carácter general en nuestro sistema procesal (artículo 394.1 LEC ).
Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación
FALLAMOS
Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la Comunidad de Propietarios de la calle DIRECCION000 NUM000 y NUM001 de Madrid, que viene representado ante esta Audiencia Provincial por el procurador don Antonio Álvarez-Buylla Ballesteros, contra la sentencia dictada el día 30 de junio de 2010 por el Juzgado de Primera Instancia nº 36 de Madrid en los autos de juicio ordinario nº 1555/2008, debemos revocar y revocamos parcialmente la misma, y, en consecuencia, reducimos la condena impuesta a la Comunidad de Propietarios a la suma de 1.161,48 euros, que devengará los intereses fijados
en el artículo 576 de la LEC desde la fecha de la sentencia de la primera instancia.
No se hace pronunciamiento expreso en materia de costas en ninguna de las dos instancias. Procédase por quien corresponda a la devolución al apelante del depósito constituido para recurrir. Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .
Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico."
- ASCENSORES NUEVA INSTALACION REPUESTOS
REAL DECRETO LEGISLATIVO 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias.
“Artículo 127. Reparación y servicios posventa.
1. En los productos de naturaleza duradera, el consumidor y usuario tendrá derecho a un adecuado servicio técnico y a la existencia de repuestos durante el plazo mínimo de cinco años a partir de la fecha en que el producto deje de fabricarse.” …
Uno de los problemas que se encuentran las comunidades y usuarios, entre otros, y debido al coste, es sobre la instalación de los ascensores o aparatos elevadores. En algunos casos, debido fundamentalmente al abaratamiento de costes, se instalan elementos que se han dejado de fabricar, con el correspondiente problema de repuestos.
Por ejemplo, en un ascensor el coste de un grupo de tracción o motor, pieza fundamental, tiene un coste elevado, pero por los motivos que sea se deja de fabricar, debido al problema de averías continuadas. La empresa de mantenimiento que, en la mayoría de los casos es la instaladora, está con reparaciones y atendiendo avisos continuos.
En estos casos y otros similares, sería conveniente acudir a un letrado a fin de ver las medidas que se pueden tomar, tratando de de averiguar si la avería ha sido encubierta hasta que se cumplieran los plazos reglamentarios, incumplimiento de contrato de mantenimiento, terminado diciendo que es necesario cambiar la pieza fundamental ya que no tiene reparación por falta de repuesto.
- Instalación ascensor en fachadas de edificios:
"BOAM núm. 5.872 2 de diciembre de 2008 Área de Gobierno de Urbanismo y Vivienda
Resolución de 10 de noviembre de 2008 de la Coordinadora General de Urbanismo por la que se hace pública la Instrucción relativa a los criterios, condiciones y procedimiento para la instalación de ascensores en fachada de edificios existentes de carácter residencial.
Por acuerdo del Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid de 2 de octubre de 2008 se ha aprobado definitivamente la Modificación Puntual de Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 1997 que posibilitará la implantación, sobre espacios públicos, de torres de ascensores en los edificios existentes de carácter residencial.
Esta modificación de las normas urbanísticas permitirá resolver en la ciudad de Madrid uno de los impedimentos que inciden de manera directa sobre la calidad de vida de todos sus habitantes: el impedimento de accesibilidad a los edificios en los que residen, todavía de mayor alcance en sus efectos, cuando se proyecta sobre el colectivo de personas que, transitoriamente o de modo permanente, se encuentran en situación de discapacidad.
Efectivamente, la normativa urbanística del Plan General de Ordenación Urbana Madrid de 1997, incorporó desde su aprobación algunas medidas novedosas para facilitar la implantación de ascensores en edificios existentes, como la exclusión de los huecos de aparatos elevadores del cómputo de superficie edificada por planta, o la admisión de su ubicación en patios de parcela existentes. Ello unido a determinados acuerdos de la Comisión de Seguimiento del Plan General ha permitido el desarrollo de alternativas, en espacios libres de propiedad privada, que han favorecido la promoción de la accesibilidad y la superación de barreras arquitectónicas.
No obstante lo anterior, la normativa urbanística vigente, dejó sin resolver problemas de accesibilidad referidos a otras situaciones particulares: en concreto, el problema referente a la implantación de ascensores en edificios existentes, en los que resulta técnicamente imposible hacerlo en el interior y se hace necesario su implantación en las fachadas, utilizando espacios urbanos de uso público. Para la resolución del problema de accesibilidad en este caso se aprueba la Modificación Puntual del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 1997, que tiene por objeto, precisamente, regular la autorización administrativa a conceder, sobre espacios destinados a zonas verdes y vías públicas colindantes con edificios residenciales existentes, carentes de ascensor, para la implantación de torres de ascensores adosadas a las fachadas de los mismos, con la exclusiva finalidad de subsanar dicha carencia.
La aplicación de esta modificación normativa con criterios homogéneos en todo el ámbito de la ciudad exige establecer un cauce procedimental definido y común a las solicitudes que, al amparo del nuevo texto aprobado se sustancien de ahora en adelante. Con este fin se formula la presente instrucción que tiene por objeto la articulación jurídica del procedimiento a seguir hasta la obtención por el propietario del edificio residencial de las autorizaciones administrativas necesarias para la implantación de torres de ascensores adosadas a fachadas de edificios destinados a uso residencial y la definición de criterios comunes a aplicar por los servicios técnicos municipales para lograr el cumplimiento de la finalidad perseguida con la Modificación Puntual de Plan General.
TÍTULO I.- DISPOSICIONES GENERALES
Artículo 1.- Objeto de la Instrucción.
Esta Instrucción establece los criterios y condiciones urbanísticas, administrativas y procedimentales que deben cumplirse para la implantación de torres de ascensores en el exterior de edificios ocupando ámbitos de zona verde o de vía pública en los supuestos regulados en los artículos 7.8.3.5 y 7.14.5.3, respectivamente, de las Normas LUrbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de1997.
Artículo 2.- Ámbito de aplicación.
Las normas de esta Instrucción sólo serán de aplicación a los edificios existentes a la entrada en vigor del vigente Plan General de Ordenación Urbana de Madrid.
Artículo 3.- Concepto urbanístico de "torre de ascensor".
1. A los efectos de esta Instrucción, tiene la consideración de "torre de ascensor" la construcción auxiliar o instalación en la que pueden integrarse, además del espacio necesario para la maquinaria y el recinto o espacio vertical por donde se desplaza el camarín del ascensor,
las plataformas de embarque y desembarque del mismo, así como las superficies complementarias que, en su caso, fuera imprescindible disponer para establecer la comunicación entre dichas plataformas, el núcleo de comunicación vertical del edificio existente y el espacio público exterior desde el que se accede.
2. Las torres de ascensores no computan a efectos de edificabilidad y ocupación, ni suponen alteración de la calificación del suelo en el que se implantan.
3. La implantación de torres de ascensores en el exterior de edificios ocupando zonas verdes y vías públicas, constituye una obra exterior de reestructuración parcial, por lo que requerirá la obtención de la correspondiente licencia de obra.
Artículo 4.- Condiciones jurídicas para la implantación de torres de ascensores.
1. Para la implantación de torres de ascensores en las condiciones previstas por los artículos 7.8.3.5 y 7.14.5.3, respectivamente, de las Normas Urbanísticas del Plan General, será necesario la obtención de las siguientes autorizaciones:
a) Licencia urbanística que se otorgará salvo el derecho de propiedad y sin perjuicio del de terceros, constituyendo su concesión requisito indispensable para la autorización administrativa de la ocupación y utilización, por el propietario del edificio residencial en el que pretende
implantarse, de la porción de zona verde o vía pública estrictamente necesaria para la instalación de la torre de ascensores, y se entenderán concedidas únicamente a estos efectos.
b) Autorización expresa para la ocupación privativa por un plazo de 75 años del dominio público en cuestión, que se otorgará conjuntamente con la concesión de la licencia urbanística, de acuerdo con lo regulado en el artículo 8.2 de la Ordenanza Municipal de Tramitación de Licencias Urbanísticas. Dicha autorización cesará anticipadamente cuando el edificio sea sustituido o cuando desaparezca el interés público acreditado en el correspondiente expediente de autorización. En cualquiera de los casos, con la extinción de la autorización procederá la desocupación del dominio público, restituyéndolo a su estado original, sin que el cese genere un derecho a indemnización por ningún concepto.
2. Procederá la tramitación de autorizaciones administrativas demaniales para la implantación de ascensores en los siguientes supuestos:
- Suelo demanial de titularidad y uso público inscrito en correspondiente Registro de la Propiedad.
- Suelos patrimoniales adscritos a un uso o servicio público por más de 30 años, conforme a lo establecido en la Ley 33/2003 de Patrimonio de las Administraciones Públicas.
- Suelos de dominio y uso público de acuerdo con los requisitos establecidos en los Capítulos I y II de la Ordenanza sobre Uso y Conservación de Espacios Libres de 29 de junio de 1984.
3. El Ayuntamiento deberá comprobar que no quedan afectados los servicios urbanos, tanto municipales como no municipales, sea en situación bajo como sobre rasante. En el caso de ser afectado algún servicio deberá comprobar que existe conformidad técnica del titular del servicio para el desvío del mismo y que se ha cumplido lo previsto en la Ordenanza de Diseño y Gestión de Obras en la Vía Pública, siendo el coste de dichas obras por cuenta de los solicitantes de la
instalación de la torre de ascensor.
En cualquier caso, la solución planteada permitirá el correcto funcionamiento del espacio público, en relación con la red viaria, uso peatonal y accesibilidad, debiendo quedar garantizado, asimismo, el acceso para vehículos de emergencia.
TÍTULO II.- CONDICIONES GENERALES DE IMPLANTACIÓN
Artículo 5.- Justificación y condiciones del emplazamiento.
Sólo podrá autorizarse la implantación de torres de ascensores ocupando zonas verdes o vías públicas colindantes con edificios existentes adosadas a las fachadas de estos últimos, cuando en la solicitud de licencia se razone y justifique fehacientemente que, por las características concretas del edificio en el que se pretende implantar, constituye la única solución técnicamente viable para subsanar la carencia de ascensor en el mismo, y que no se produce un deterioro notable en la calidad del espacio público afectado, así como de las redes de infraestructuras y servicios urbanos que, en su caso, discurran por el mismo.
La solución adoptada deberá estar formalmente integrada con la fachada del edificio en lo referente a la forma y dimensiones de la torre de ascensor, los materiales empleados, y a la resolución de los problemas de accesibilidad al edificio.
Excepcionalmente, la separación mínima a linderos establecida en la Normativa Urbanística, podrá ocuparse por la instalación de la torre de ascensor, siempre que la caja del ascensor se ajuste a las dimensiones mínimas necesarias.
Asimismo, excepcionalmente, la separación mínima entre edificios establecida en la Normativa Urbanística podrá ocuparse por la instalación de la torre de ascensor, en cuyo caso se habrá de aportar el acuerdo de la Comunidad de propietarios de la otra finca afectada.
No obstante lo anterior, deberá siempre justificarse que la solución final para la instalación de la torre de ascensor en el exterior del edificio respeta el ancho mínimo que para itinerarios adaptados establece la normativa sobre supresión de barreras arquitectónicas (1,20 metros), y que, en todo caso, queda garantizado el acceso a las edificaciones, y en su caso, a los locales que estuviesen situados en los bajos del edificio.
En todo caso deberán respetarse las reglas sobre servidumbre de luces y vistas, u otras que pudieran existir.
Artículo 6.- Accesibilidad.
La instalación de la torre de ascensor deberá complementarse con todas las acciones que puedan ser técnicamente viables, con el fin de eliminar las barreras arquitectónicas existentes en el edificio, y en atención a las condiciones de éste, garantizando que el desembarco de las distintas paradas se efectúe sobre elementos de uso común del edificio.
Siempre que sea técnicamente posible, habrá de garantizarse el acceso a la cabina del ascensor tanto desde la calle como desde la entrada a cada vivienda a través de itinerarios practicables, según la definición establecida en la Normativa vigente en materia de Accesibilidad
y de Protección contra Incendios.
Igualmente, las dimensiones de la cabina y de los recorridos de acceso deberán cumplir, en lo posible, las fijadas en la Normativa vigente en materia de Accesibilidad.
Atendiendo al régimen de obras considerado y a la mejora en la accesibilidad general del edificio que representa la instalación del ascensor, podrán proponerse soluciones de implantación no ajustadas en su totalidad a los requisitos de la Ley 8/93 de Promoción de la Accesibilidad y Supresión de Barreras Arquitectónicas, en los términos previstos en dicha Ley.
Artículo 7.- Evacuación.
La instalación de una torre de ascensor en un edificio existente no podrá incidir negativamente en las condiciones de seguridad que presente el edificio, salvo que dichas condiciones superen a las mínimas exigibles en la normativa vigente en materia de Protección contra Incendios, que en todo caso deberán respetarse.
Cuando el edificio no disponga de señalización de emergencia en su recorrido de evacuación, se preverá su instalación conjunta con la de la torre de ascensor, conforme a la normativa vigente en materia de Protección contra Incendios.
Artículo 8.- Condiciones particulares de la instalación.
Se dotará a la torre de ascensor de huecos de ventilación e iluminación suficientes en todas las Plantas. Dichos huecos deberán ser practicables y tener un marcado carácter vertical, debiendo ser utilizados como elementos necesarios para articular los encuentros con la edificación existente.
En los casos en los que se plantee la construcción de un nuevo portal por local adyacente a la caja de escaleras, el ascensor podrá situarse adherido a la fachada existente, debiendo plantearse unos huecos de ventilación e iluminación suficiente en todas las plantas.
Los acabados exteriores serán acordes con los materiales y texturas de las edificaciones existentes, y serán duraderos e integrados con el entorno. Se cuidarán especialmente los encuentros con la pavimentación y la solución de evacuación de aguas y su conexión con la red
existente.
No se permitirá la instalación de conductos eléctricos, de telecomunicación o cables directamente apoyados sobre las fachadas del edificio de forma que sean visibles desde la vía pública, debiendo instalarse bajo molduras, canalizaciones o conductos integrados en la fachada.
Las instalaciones planteadas evacuarán sus aguas de cubierta a las bajantes del edificio o a bajantes propias que verterán a la arqueta general del bloque previamente a su vertido a la red general municipal.
Los remates de ejecución de obras de urbanización que sea necesario realizar en el espacio público, tales como pavimentado, peldañeado, bordillos, etc, se realizarán con materiales de idénticas características a los existentes.
Se recomienda la instalación de ascensores sin cuarto de máquinas, o en su caso integrado en el sótano del edificio, al objeto de minimizar el ruido y las vibraciones, debiendo especificarse en el proyecto la ubicación del correspondiente cuadro de maniobra del ascensor.
Las instalaciones de los ascensores y sus componentes técnicos se regirán por la vigente normativa reguladora de Aparatos Elevadores y normas complementarias.
Artículo 9.- Interacción con el entorno.
Cuando la implantación de la torre de ascensor produzca interacciones con la urbanización existente y afecte a vialidad y/o a elementos urbanos de entidad, se solicitará informe del Área de Gobierno competente en cada caso, debiendo solucionarse dichas afecciones como condición previa a la ejecución de las obras necesarias para implantar la instalación.
La solución urbanística correspondiente deberá incluirse en el proyecto de obras complementarias de urbanización como fase previa a la instalación de la torre de ascensor.
TÍTULO III.- NORMAS SOBRE COMPETENCIA Y PROCEDIMIENTO
Artículo 10.- Competencia.
La licencia urbanística para la implantación de torres de ascensores se otorgará por el Distrito o por el Área competente en materia de Urbanismo, según corresponda en función de la ubicación, y/o existencia de algún grado de protección del edificio en el que deba instalarse la construcción o instalación.
Artículo 11.- Procedimiento.
La tramitación de las solicitudes de autorización para la implantación de torres de ascensores, se ajustará al procedimiento ordinario común definido en la Ordenanza Municipal de Tramitación de Licencias Urbanísticas, con las especialidades previstas en esta Instrucción.
Artículo 12.- Solicitud.
El procedimiento para resolver sobre la autorización de implantación de torres de ascensores se incoará mediante la presentación de la correspondiente solicitud de licencia urbanística que se formalizará en documento normalizado o equivalente, a la que se adjuntará resguardo acreditativo del depósito previo de las tasas devengadas con ocasión del servicio urbanístico solicitado.
Artículo 13.- Documentación.
Las solicitudes deberán ir acompañadas de la documentación general prevista en el Anexo I B de la Ordenanza Municipal de Tramitación de Licencias Urbanísticas para el procedimiento de licencia de obras de reestructuración parcial para un uso o actividad determinados y, en cualquier caso, de la documentación complementaria que a continuación se señala:
1. Certificado suscrito por el Técnico redactor del Proyecto en el que se habrá de incidir en que no es técnicamente posible instalar el ascensor en otra implantación, sin afectar a superficie actualmente ocupada por viviendas o espacios de uso privativo, y asimismo, en su caso, que no es técnicamente viable el cumplimiento total de la Ley 8/93 de Promoción de la Accesibilidad y Supresión de Barreras Arquitectónicas.
2. Alineación Oficial, de acuerdo con lo regulado en el artículo 14 de la Ordenanza Municipal de Tramitación de Licencias Urbanísticas.
3. Proyecto de obras firmado por Arquitecto y visado por su colegio profesional correspondiente que incluirá, además de las propias que el técnico redactor considere, las determinaciones y referencias siguientes:
a) Memoria descriptiva de la solución adoptada, que justificará suficientemente la imposibilidad de localizar el ascensor en cualquier otro emplazamiento alternativo del edificio, así como la solución planteada, desde el punto de vista urbanístico, constructivo y compositivo.
b) Reportaje fotográfico del estado actual del edificio y su entorno, y, en caso de edificios protegidos, fotocomposición de la imagen final.
c) Plano a escala suficiente del entorno afectado, señalando la separación a los linderos y otros edificios, en el que se grafíen los recorridos peatonales y rodados existentes y se defina la incidencia de la torre de ascensor proyectada sobre los mismos.
d) Planos del estado actual y reformado de la edificación en plantas, secciones y alzados.
e) Planos de construcción y detalles de montaje y estructura.
4. Un proyecto de obras complementarias de urbanización que contemplará la solución de la urbanización circundante a la instalación propuesta.
El proyecto, que se aportará por duplicado, contendrá referencia expresa a los extremos siguientes:
a) Características de los remates a realizar en el espacio urbano, rasantes, niveles y condiciones de evacuación de aguas.
Afecciones a las instalaciones urbanas, para lo cual se deberán aportar planos de los servicios existentes de la zona de actuación.
b) En caso de que la implantación de la torre de ascensor produzca interacciones con la urbanización existente o afecte a vialidad y/o a elementos urbanos de entidad, se aportará descripción y plano detallado plasmando la solución urbanística adoptada, de acuerdo con el informe emitido por el Área de Gobierno correspondiente.
5. Se aportará certificación literal del acuerdo adoptado por la Comunidad de Propietarios para la instalación del ascensor. En dicho acuerdo deberá hacerse constar asimismo la conformidad de la Comunidad de Propietarios con el modelo de instalación.
Artículo 14.- Informes.
Recibida la solicitud con la documentación completa, corresponderá al órgano competente para la tramitación de la licencia urbanística determinar que se trata de la única solución técnicamente viable, a cuyo efecto se habrán de emitir preceptivamente los siguientes informes:
- Informe técnico evacuado por la sección de licencias en el que se haga constar que la implantación de un ascensor en la finca que así lo solicita, solo es viable técnicamente discurriendo por la fachada del edificio.
- Informe técnico evacuado por la sección de vías públicas en el que se haga constar el tipo de espacio público en el que se propone implantar el ascensor, de acuerdo con lo regulado en el punto 2º del artículo 4 de la presente instrucción.
Posteriormente, el proyecto presentado para instalación de torres de ascensores deberá ser informado por los órganos competentes para la autorización de la instalación, de acuerdo con los términos de los informes preceptivos anteriormente citados, debiendo recabarse, según los casos:
1. Informe del Área competente en materia de Obras y Espacios Públicos:
a) Cuando la instalación de la torre de ascensor deba efectuarse sobre una vía pública.
b) Cuando puedan quedar afectados los Servicios Urbanos tanto municipales como no municipales (tanto en situación bajo como sobre rasante), o bien cuando la implantación produzca interacciones con la urbanización existente por afectar a elementos urbanos de entidad en materia de su competencia, tales como rampas, escaleras, mobiliario urbano, muros de contención y taludes.
c) Cuando se afecten a los servicios de alumbrado publico. El informe deberá pronunciarse expresamente tanto sobre los aspectos del proyecto de obra, como de la superficie y delimitación de la ocupación que se autoriza.
2. Informe del Área competente en materia de Medio Ambiente:
a) Cuando la instalación de la torre de ascensor deba efectuarse sobre una zona verde.
b) Cuando la implantación de la torre de ascensor pueda producir interacciones con la urbanización existente, por afectar a elementos urbanos de entidad en materia de su competencia, tales como parterres, ajardinamientos, o áreas de juego tanto infantiles como de
mayores.
c) Cuando se afecten a los Servicios de Alcantarillado o redes de riego.
El informe deberá pronunciarse expresamente, tanto sobre los aspectos del proyecto de obra como de la superficie y delimitación de la ocupación que se autoriza.
3.- Informe del Área competente en materia de Urbanismo:
a) Cuando el edificio existente forme parte de un conjunto homogéneo de edificios de similares características, a fin de salvaguardar la unidad del conjunto y el medio ambiente urbano, el Ayuntamiento podrá prescribir que el modelo que se autorice en la instalación deba respetarse en los proyectos de instalaciones futuras que se soliciten en el ámbito del citado conjunto, a fin de garantizar un resultado homogéneo en el mismo, de acuerdo con las prescripciones que los servicios municipales tengan a bien considerar.
4.- Informe del Área competente en materia de protección del Patrimonio:
a) Cuando el edificio sobre cuya fachada deba ser adosada la torre de ascensor tenga algún tipo de protección, general o individualizada, será preceptivo el informe de la Comisión para la Protección del Patrimonio Histórico-Artístico de la Ciudad de Madrid:
5.- Informe del Área de competente en materia de Seguridad y Movilidad:
a) En los casos en que se estime necesario se solicitará sobre la incidencia de la instalación de la torre de ascensor en el tráfico vial y/o peatonal, así como en el acceso para vehículos de emergencia o a la red de hidrantes o señalización.
Todos los informes municipales emitidos por el órgano competente para autorizar la instalación de la torre de ascensor, contendrán la valoración sobre el deterioro del espacio público afectado y sobre las redes de servicios y de infraestructuras que implica la ubicación de la torre de ascensor.
En cualquier caso, el Ayuntamiento tendrá la facultad de definir la delimitación exacta del ámbito de urbanización afectado y podrá modificar el contenido del mencionado proyecto complementario, en función de los criterios que considere oportunos para la correcta implantación de la instalación.
Artículo 15.- Resolución administrativa.
1. El procedimiento administrativo finalizará con la resolución administrativa que contendrá en el mismo acto los siguientes pronunciamientos:
a) Un pronunciamiento sobre la licencia urbanística que autorizará el emplazamiento, las obras precisas y la instalación solicitada.
b) Un pronunciamiento sobre la autorización para la ocupación privativa del dominio público por un periodo de tiempo de 75 años.
Artículo 16.- Licencia urbanística de primera ocupación y funcionamiento.
Con carácter previo a la puesta en marcha de la instalación autorizada, el titular de la licencia deberá solicitar licencia urbanística de primera ocupación y funcionamiento, cuya tramitación se ajustará a lo dispuesto en la Ordenanza Municipal de Tramitación de Licencias Urbanísticas.
Artículo 17.- Deber de conservación.
El titular de la licencia deberá conservar la torre de ascensor en buen estado de seguridad, salubridad y ornato público.
El deber de conservación de la instalación implica su mantenimiento mediante los trabajos y obras que sean precisos para asegurar que se preservan las condiciones con arreglo a las cuales fue autorizada la instalación, así como las condiciones de funcionalidad, seguridad, salubridad y ornato público incluyendo los elementos soporte de los mismos.
Artículo 18.- Inspección y supervisión de las obras e instalaciones.
Sin perjuicio del control de la obra a efectuar por el órgano competente en la concesión de la licencia, el Área competente en materia de Urbanismo tendrá la facultad de inspeccionar la correcta ejecución de las obras de instalación de la torres de ascensores y supervisar las mismas.
Si para instalar el ascensor fuese necesario modificar el trazado de la acera, viario o zona verde, el Área competente tendrá la facultad de la inspección y supervisión de dicha obra.
DISPOSICIÓN FINAL
De conformidad con lo dispuesto apartado d) del artículo 6.1 del Acuerdo de la Junta de Gobierno de la Ciudad de Madrid de 18 de junio de 2007, y de conformidad con lo acordado en la Comisión Técnica de Seguimiento e Interpretación de la Ordenanza Municipal de Tramitación de Licencias Urbanísticas en su sesión del 10 de noviembre de 2008, se dicta la presente Instrucción, la cual producirá efectos desde la fecha de su aprobación sin perjuicio de su publicación en el Boletín Oficial del Ayuntamiento de Madrid.
Madrid, a 10 de noviembre de 2008.- La Coordinadora General de Urbanismo, Beatriz Lobón Cerviá.BOAM núm. 5.872 2 de diciembre de 2008"
