Antes de nada se analizan los términos “cuota de participación” y “coeficiente de propiedad”, en la Ley de Propiedad Horizontal se dice sobre la “cuota de participación” sobre % de propiedad en el edificio y además sobre la distribución de los gastos entre los propietarios, estando claro que en muchos casos no son iguales las participaciones. Según el Artículo 5º de la Ley de Propiedad Horizontal los propietarios podrán participar en los gastos con distinta cuota de participación sin modificar la cuota de participación en la propiedad del edificio.En algunas comunidades se establece la cuota de propiedad general y cuota de participación en cada uno de los gastos.
Para entendernos indicamos que cuando hablamos de propiedad diremos “coeficiente de propiedad”, si hablamos de gastos “coeficiente de participación en gastos” y para indicar el importe a pagar por el propietario anual, mensual, trimestral, etc. diremos “cuota mensual… trimestral, etc.”, sin entrar en las interpretaciones no aclaradas del legislador, aunque entendemos que solamente dejó establecido “cuota de participación” y dependiendo de su contexto se interpretará de una forma u otra.
El Artículo 3º b) de la Ley de Propiedad Horizontal dice:
“b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.
A cada piso o local se le atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime.”
Y en el Artículo 9º 1.e dice:
“ e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.”
Y en el Artículo 5º dice:
“Artículo 5.-
El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquellos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuenta el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, plantas en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.
En el mismo título se fija la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso y destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
En cualquier modificación del título, y a salvo de lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.”
- Asignación de cuota mensual de gastos:
Para ello se confeccionará un plan de cuentas de la Comunidad, relacionando los conceptos de gastos previstos en la finca de acuerdo a los servicios que tiene:
- empleado de la finca
- seguro de la finca
- luz
- agua
- mantenimiento ascensor
- mantenimiento jardín
- etc.
A continuación se estudiará la División Horizontal de la finca y estatutos en donde se determinará cual será el coeficiente de participación en gastos de cada uno de los inmuebles en que está dividido el edificio o elementos que le componen y que en la mayoría de los casos corresponde con el coeficiente de propiedad.
Una vez hecho el análisis de la División Horizontal y estatutos se crearán los capítulos de gastos, es decir, en los que participan unos propietarios y otros no.
- Capítulo 1.- Gastos a % toda la finca
- Capítulo 2.- Gastos a % solamente pisos
- Capítulo 3.- Gastos a partes iguales todos
- Capítulo 4.- etc.
Se debe tener en cuenta que dependiendo del reparto en unos capítulos la suma de los coeficientes de reparto sumarán 100% y en otros no, haciendo el reparto proporciona sobre la suma total, aunque no sumen 100%.
Una vez hecho el reparto tendremos un cuadro con el importe de los gastos anuales que corresponde a cada uno de los pisos y locales de la finca y para hallar la cuota mensual solamente será necesario dividir por 12 meses.
ALGUNOS PROBLEMAS EN LOS REPARTOS:
- Cambio del reparto por coeficiente de algún gasto o todos a partes iguales:
En la Comunidad se reparten todos los gastos por coeficiente o parte de ellos, pero, ante las protestas de algunos de los propietarios, se acuerda que el reparto se realice a partes iguales o por coeficiente parte de ellos y se toma el acuerdo por unanimidad, debiendo constar la propuesta en el Orden del Día
Si el acuerdo por unanimidad se registra en el Registro de la Propiedad se considerará como una modificación de la División Horizontal de la Finca y afectará a todos los propietarios que lo son ahora y en el futuro, pero si no se registra afectará solamente a los propietarios que lo son ahora pero no a los que lo sean en el futuro.
- Pagar los recibos de cuotas de un reparto aprobado a partes iguales cuando según la D. Horizontal se debe hacer por coeficiente de reparto.
En principio siempre debe pagar, aunque en la junta en donde se aprueba manifestará, dejando constancia de su voto en contra y que no pagará recibo alguno nacido del reparto aprobado, además dejará constancia de que procederá judicialmente para impugnar el acuerdo, abonando una cantidad que calcule de acuerdo al coeficiente de reparto anterior con el fin de no perjudicar la tesorería de la Comunidad mientras el Juzgado correspondiente decide al respecto.
- Se vienen pagando los gastos a partes iguales siendo una aprobación tácita:
Si los gastos se vienen pagando a partes iguales desde hace años, los propietarios han aceptado tácitamente esta forma de reparto, pero si llega un nuevo propietario puede exigir que se reparta de acuerdo al coeficiente debido a que el acuerdo tácito no estaba registrado en el Registro de la Propiedad.
- Gastos a partes iguales todos y obras extraordinarias cómo:
Si en la práctica se vienen repartiendo todos los gastos generales a partes iguales, en el caso de una obra extraordinaria al no ser la práctica habitual los propietarios podrían exigir el pago de acuerdo al coeficiente de propiedad.
- No hay presupuesto aprobado en junta:
El hecho de no aprobar un nuevo presupuesto para el ejerció se entiende que se mantiene el del ejercicio anterior y como consecuencia las mismas cuotas mensuales de gastos que tiene que abonar cada propietario. Con el fin de evitar problemas será conveniente que figure en acta cuando se aprueba el presupuesto y se establecen las nuvas cuotas decir "por mayoría..... de los propietarios .... se aprueba el presupuesto y las nuevas cuotas mensuales hasta la aprobación de uno nuevo".
- Plazo para pagar la cuota mensual y recibo:
Se debe establecer en Junta que las cuotas y recibos extraordinarios se abonarán entre el día ___ y ___ de cada mes y los de servicios, agua, gas, etc., en el momento de presentación de la Administración.
- Conversión de coeficientes de reparto al 100%:
Muchas veces los propietarios al analizar el reparto de los gastos, cuando en un determinado capítulo no participan todos, la suma de los coeficientes de reparto de ese capítulo suman 80%, pero en muchos casos en lugar de repartir sobre el 80% se convierten a 100% y como consecuencia puede invitar al error, al ver que el coeficiente que sale es superior al que tiene en escritura.
- Presupuesto de gastos previstos para el próximo ejercicio y nuevas cuotas o mantenimiento del presupuesto del ejercicio anterior:
En ocasiones en la Junta General Ordinaria no sepresenta presupuesto y se debe indicar en la convocatoria que se mantendrá el mismo presupuesto del ejercicio anterior y, en consecuencia, las mismas cuotas mensuales. Igualmente se debe dejar constancia que se mantiene el fondo de reserva y se arrastra el saldo final como inicial del ejercicio siguiente.
Como resumen:
Cualquier modificación en la forma de reparto de los gastos que no coincida con lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, División Horizontal de la Finca y Estatutos, si hay, precisará de una acuerdo unánime y si no existe ese acuerdo unánime y se modifica los propietarios disidentes deberán proceder a salvar su voto en junta y proceder a la impugnación del acuerdo, en caso contrario, pasado el plazo de un año sin dicha impugnación están obligados al pago de las cuotas aunque no se pueda Registrar por falta de unanimidad, pero en el caso de que entre un nuevo propietario, al no estar Registrado, podrá obligar a los propietarios a repartir los gastos de acuerdo a lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, División Horizontal de la Finca y Estatutos.
Cualquier modificación en la forma de reparto de los gastos que no coincida con lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, División Horizontal de la Finca y Estatutos, si hay, precisará de una acuerdo unánime y si no existe ese acuerdo unánime y se modifica los propietarios disidentes deberán proceder a salvar su voto en junta y proceder a la impugnación del acuerdo, en caso contrario, pasado el plazo de un año sin dicha impugnación están obligados al pago de las cuotas aunque no se pueda Registrar por falta de unanimidad, pero en el caso de que entre un nuevo propietario, al no estar Registrado, podrá obligar a los propietarios a repartir los gastos de acuerdo a lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, División Horizontal de la Finca y Estatutos.
