Juntas Comunidad Propietarios

A través de las juntas se informa de las cuentas, situación de los servicios, se designan los cargos y otra serie de actuaciones como autorizaciones al Presidente y Administrador.

Las Juntas, como indica la Ley, son convocadas por el Presidente de la Comunidad, salvo excepciones, en las que el 25% del coeficiente de propiedad o el 25% de los propietarios puede  solicitar una junta al Presidente y, si éste no la convoca, la podrán convocar éstos. Aunque se han dado casos en que ha sido convocada por el 25%   sin notificar al Presidente, pero sí a todos los propietarios y ha sido declarada válida según jurisprudencia.

Junta de Propietarios:

Junta constitución: los propietarios, normalmente, son llamados a constituir la Comunidad por el promotor del edificio, habiendo quedado autorizado en documento por los distintos propietarios, pero se da el caso, frecuentemente, que el promotor no se encarga de este trámite por lo que se encargará alguno de los propietarios que, con el consentimiento del 25% de los propietarios que a su vez representen el 25% de los coeficientes de participación, procede a la convocatoria de la junta de constitución de la Comunidad.

• Junta ordinaria: se deberá convocar una junta anual Ordinaria en donde se tratan los asuntos generales de la finca, nombramiento de cargos, cuentas y presupuesto anual con las nuevas cuotas mensuales, trimestrales, anuales, etc.

• Junta extraordinaria: se podrán convocar cuantas veces las considere necesarias el Presidente, cuando las solicite la cuarta parte de los propietarios que a su vez representen la cuarta parte de los coeficientes de propiedad.

• Junta  en español u otro idioma:  Redación del acta  en español o en otro idioma:aunque la junta se celebre en otro idioma distinto del Español, poniendo un traductor para los  españoles, el acta se redactará en español  en el libro de actas, independientemente de que se envié una copia o las que sean en distintos idiomas siendo el costo de la traducción por cuenta de la Comunidad. "Roj: STS 7576/2002 Id Cendoj: 28079110012002101510 Órgano: Tribunal Supremo. Sala de lo Civil ver "  http://www.admifin.es/preguntas-articulos/41-actas-juntas-comunidad-propietarios 

• Convocatoria a Junta:

La convocatoria deberá  expresar, además del lugar, día, hora primera convocatoria y media hora después segunda convocatoria, el contenido de lo que se tratará.

Se podrá celebrar Junta sin convocatoria si están reunidos todos los propietarios y deciden celebrarla en ese acto.

Envío convocatoria:

La convocatoria se realizará, al menos, con seis días de antelación a su celebración para las juntas Ordinarias y para las extraordinarias con los días necesarios a fin de que lleguen a todos los propietarios y se notificará en el domicilio de la finca a no ser que alguno de los propietarios haya comunicado otro domicilio para el envío de notificaciones. Se deberá poner una copia de la convocatoria en lugar visible dentro de la finca.

• Artículo 9 Ley Propiedad Horizontal dice:

Artículo 9.-
(OBLIGACIONES DE CADA PROPIETARIO)
1.-Son obligaciones de cada propietario:

a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, están o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.

b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.

«c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados." Según Ley 8/2013 de 26 de junio

d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores.

"e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo.
El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.
En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.

f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca y, en su caso, para las obras de rehabilitación.
El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 5 por ciento de su último presupuesto ordinario.
Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales." Según Ley 8/2013 de 26 de junio

g) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados.

(DOMICILIO CITACIONES)

h) Comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.

Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad, con el visto bueno del Presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.

i) Comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local. Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquel a repetir sobre éste. Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el articulo 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria.

"2.- Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 17.4.» Según Ley 8/2013 de 26 de junio

En el “Artículo 16.-
1.- La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el Presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de Éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.

2.- La convocatoria de las juntas la hará el Presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no están al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.

Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad: a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al Presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.

Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación se procederá a una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a quórum.

La Junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día y hora indicados en la primera citación, pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la anterior. En su defecto será nuevamente convocada, conforme a los requisitos establecidos en este articulo, dentro de los ocho días naturales siguientes a la Junta no celebrada, cursándose en este caso las citaciones con una antelación mínima de tres días.

3.- La citación para la Junta ordinaria anual se hará, cuando menos, con seis días de antelación, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados. La Junta podrá reunirse válidamente aún sin la convocatoria del Presidente, siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan.”

Empieza la Junta:

• Primera convocatoria: deben asistir la mayoría de los propietarios que a su vez representen la mayoría del coeficiente de participación.         

• Segunda convocatoria: se puede comenzar con el número de vecinos que asistan.

• Anotación  de asistentes y representados:

• El Secretario-Administrador toma nota de los propietarios asistentes y representados.

• Presentes: son los propietarios que asisten a la junta como propietarios del inmueble, “sin acreditar la propiedad documentalmente, se acredita verbalmente”, indican a que piso, local, plaza de garaje pertenecen.

No es la primera vez que una persona asiste a la junta como propietario, pagando los recibos a su nombre, etc. y la realidad es que el propietario es otra persona.

• Representados: propietarios asistentes presentan las papeletas de representación de otros propietarios no asistentes. Esta papeleta puede ser para la junta que se celebre en tal día o de forma general para todas las juntas. La Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 15.1 no  indica para cuantas juntas es válida, aunque la costumbre  en la papeleta de representación es indicar  "PARA QUE ME REPRESENTE EN LA JUNTA GENERAL ORDINARIA O EXTRAORDINARIA QUE SE CELEBRARA EL DÍA  ______, pero si un propietario da un mandato   general para que otro le represente en las Juntas ésta no tendrá caducidad mientras  el propietario  tenga la propiedad a su nombre, tal y como se desprende del Código Civil artículo 1732.

• Propietario da representación a otro y cumple con el mandato según le ha indicado: el propietario  no puede asistir a la junta y delega en otro  con el fin de que le represente y vote como crea conveniente. En otros casos lleva orden de votar  a favor o en contra  en cada uno de los puntos, pero cuando llega el momento no vota según le ha indicado en la representación. La Comunidad no entrará  si el propietario ha cumplido o no el mandato, será sun problema entre el representante y  representado

• Cónyuges en la junta de propietarios:

Si son bienes gananciales cualquiera de los dos puede ejercer el derecho a voto.  A veces se plantea y se tiene conocimiento de la existencia, ya que así lo ha comunicado una de las partes,  de  problemas matrimoniales  pendientes de  resolver  por el Juzgado correspondiente, siendo necesario en este caso autorización  por escrito de la otra parte, evitando problemas y posibles reclamaciones.

• Propiedad de varios, proindiviso:

Un local, piso, etc. puede pertenecer a varios propietarios en proindiviso, por lo que será necesario que el representante que asista a la Junta  acredite que viene en representación de todos los propietarios del proindiviso, o  si asisten todos los proindivisarios podrán, antes de comenzar la Junta, comunicar cuales de ellos representará al proindiviso en la Junta.

• Usufructuario:

Si el inmueble está en usufructo, corresponde al propietario la asistencia a la junta, aunque en la mayoría de los casos se entenderá que está representado por el usufructuario, excepto para acuerdos que precisen unanimidad, obras, etc. en cuyo caso será necesario que el propietario autorice al usufructuario por escrito.

• Grabación en la Junta de Propietarios:

La Junta de Propietarios podrá ser  grabada por el Administrador-Secretario con el fin de disponer de un documento  para mejor redactar el acta con los acuerdos, no siendo necesario ningún tipo de acuerdo.

Pero si un propietario desea grabar la Junta de Propietarios deberá solicitar la correspondiente autorización, debiendo ser autorizado por mayoría y en el caso de autorización podrá grabar cualquier propietario, no sólo el solicitante, aunque esta autorización solamente será válida para esta junta. En caso de llegar a un juicio , en el Artículo 299 de la Ley de Enjuiciamiento Civil  "2. También se admitirán, conforme a lo dispuesto en esta Ley, los medios de reproducción de la palabra, el sonido y la imagen, así como los instrumentos que permiten archivar y conocer o reproducir palabras, datos, cifras y operaciones matemáticas llevadas a cabo con fines contables o de otra clase, relevantes para el proceso."

Ver otros artículos de la Ley de Enjuiciamiento Civil: Artículo 382. Instrumentos de filmación, grabación y semejantes. Valor probatorio. 

Artículo 383. Acta de la reproducción y custodia de los correspondientes materiales.

Artículo 384. De los instrumentos que permitan archivar, conocer o reproducir datos relevantes para el proceso.

• Presidente que abandona la Junta:

Si el Presidente, por los motivos que sean, molesto, problemas particulares, etc.,(debe figurar la causa del abandono del Presidente, así como en el momento que se va), la junta no se suspende, entre los propietarios asistentes nombraran a otro propietario a fin de que presida la junta, dando el visto bueno  al acta una vez que sea redactada por  el Secretario. Todos los acuerdos adoptados serán válidos si están tomados de acuerdo a la legislación. El acta con los acuerdos será firmada por el Secretario, explicando las causas por lo que falta la firma del Presidente, debiendo subsanarse en la próxima Junta.

• Propietario abandona la junta dejando su voto a favor o en contra sobre una tema antes de llegar al punto del orden del día:

El propietario que abandona la junta y no da la representación a alguno de los asistentes, haciendo que conste  y tome nota el Secretario, su voto sobre el asunto, aunque se le deje en la mesa no sirve para nada y si se ausenta sin decir nada  se considerará que se abstuvo.

En la gran mayoría de las Comunidades con una sola Junta al año es suficiente, pero hay ocasiones que los presidentes se dedican a convocar juntas para tratar cualquier asunto, cansando a los demás con su forma de actuar. En otras convoca Junta sin avisar al Secretario, que en muchas de las comunidades corresponde el cargo al administrador, todo con el fin de, en muchos casos, conseguir cambiar de administrador. En otros casos intentan aburrir con convocatorias para tratar cualquier asunto sin trascendencia, esto tiene la grave consecuencia de la falta de asistencia.

Algunos propietarios están pensando en convocar una junta continuamente y preguntan: ¿cuando se convoca una junta ordinaria, extraordinaria?, porque desean exponer cualquier asunto de su interés particular, para comentar cualquier asunto de su vecino al que no puede ver o para exponer cualquier "descubrimiento". Todo con el fin de darse importancia ante los demás e insistiendo en la necesidad de una junta, al final se hace y para lo único que vale es para llegar a enfrentamientos y, el pesado de la junta, no dirá nada congruente, como siempre.

En la mayoría de las juntas ordinarias los temas que se suelen tratar son los siguientes:

• 1. Aprobación de los ingresos y gastos del ejercicio, recibos pendientes de cobro aprobación liquidación de deuda y autorización al Sr. Presidente para dar poderes a favor de letrados y procuradores a fin de reclamar los impagados por vía judicial, incluido el proceso monitorio, decisiones al respecto.
• 2. Presentación y aprobación del presupuesto previsto para el nuevo ejercicio estableciendo nuevas cuotas mensuales.
• 3. Nombramiento de los cargos.
• 4. Ruegos y preguntas.

Pueden incluirse otros asuntos muy puntuales, como obras en la finca, contrataciones, etc.

A las juntas, en la mayoría de las comunidades, asisten pocos propietarios, no consiguiendo celebrar las reuniones, casi nunca, en primera convocatoria.

Cuando se constituye la comunidad por primera vez y reuniones siguientes los primeros años, acuden casi todos, pero, poco a poco, se extiende la desidia. Algunos dicen que no acuden por no aguantar a uno o a otro, otros que para discutir siempre lo mismo y hacer lo que dos o tres desean, que no van.

Lo cierto es que hay propietarios que se ponen pesadísimos en las Juntas, aburriendo a los demás, siendo ellos los conocedores de todo y en todos sus aspectos, los demás, según su criterio, son unos "ignorantes". En otras ocasiones tratan de abortar la reunión, presentan problemas por todo, buscan cualquier disculpa para indicar que no se da lectura al acta anterior, que la fecha no está  bien, que la convocatoria no le ha llegado y se ha enterado por otro vecino, pondrá  problemas a todo. Cuando se escucha a estos individuos que hacen las veces de un verdadero " imbécil ”, se siente una vergüenza ajena especial, pero como cada vez se quieren hacer más importantes e interesantes, no hay quién les aguante.

Otros, cuando se trata el primer punto, en lugar de venir con las cuentas estudiadas y revisadas, se ponen a revisarlas sobre la marcha y preguntar sobre ellas, sobre asuntos aprobados en juntas anteriores, etc. , haciendo perder el tiempo a todos los demás y haciéndose las juntas interminables. Estos personajes deben ser conscientes de esto. Se deben "llevar los deberes hechos" examinar las cuentas antes de llegar a la junta.

Propietarios que tratan de "reventar" las juntas en todo momento, increpando al Presidente, Administrador, vecinos. . .   a quién sea, buscan problemas en cualquier gasto,   él consigue mejores precios, etc.   son personas, corrientemente, con falta de equilibrio. Faltan al respeto, su punto de mira será  la persona que se encarga de la junta, presidente, propietario que lleva las cuentas, administrador y en cuanto a éste último explican que cuando ellos llaman nunca está , que no se pone, ... todo es mentira, sólo tiene una intención, intoxicar a los demás propietarios. Es común oír a las personas conflictivas decir que llaman al administrador y nunca está, son conflictivas hasta para sus relaciones personales. Lo mejor que pueden hacer este tipo de propietarios es quedarse en casa, sus vecinos se lo agradecerán.

Si se trata el segundo punto, presupuesto, cuando se aumenta la cuota mensual, se desata la "caja de los truenos”. Algunos tratan de demostrar, erróneamente, que no es necesario, y en este punto, con tal de no pagar más, los demás estarán de acuerdo. Esto traerá,  como consecuencia, que durante el ejercicio habrá  falta de fondos, saldos negativos en bancos, devoluciones, con los consiguientes problemas y preguntas de ¿qué pasa con lo que se recauda todos los meses?, ¿quién se lo lleva? Cuando se examinan, detenidamente, la recaudación mensual y los gastos se ve que no pueden atenderse.

Por otra parte,  no se cuenta normalmente, a la hora de calcular la recaudación mensual, con los propietarios que no cumplen su compromiso de pago mensual, teniendo recibos pendientes de uno o varios meses, sobre todo en meses de verano y épocas de mayores gastos familiares.   La falta de aumento del presupuesto anual, si esto es necesario, y que no todos cumplen puntualmente, produce desequilibrios en la tesorería de la finca. Debe establecerse un presupuesto claro y concreto en las partidas que se conocen, como puede ser los mantenimientos y servicios, pero se deben reflejar unas partidas importantes para imprevistos.      

Otro de los puntos es el nombramiento de cargos. Normalmente nadie quiere ser presidente de la comunidad, siendo aconsejable establecer un orden, tal como se indica más adelante. Los cargos se establecen por un año, salvo que en los estatutos de la Comunidad se refleje otro periodo. El cargo de Administrador debe quedar reflejado cada periodo, aunque sea renovado tacitamente.

No falta el que siempre está proponiendo obras, modificaciones, ...“tonterías”, y los demás propietarios, para salir del paso, acuerdan   que se haga un estudio, incluso de algo que no tiene nada que estudiar. Es una buena forma de terminar y dejar de escuchar al listillo que en la próxima junta preguntará por éste, Estudio que no se puede hacer, ya que, normalmente, no hay nada que estudiar.

Por último llega el apartado de ruegos y preguntas, apartado que sirve para que algunos comenten asuntos, a veces sin interés o para meterse unos vecinos con otros: el vecino de arriba me molesta, me moja la ropa cuando tiende, hace ruidos, etc. . Otro de los temas eternos es que no se abra a nadie a través del portero automático sin cerciorarse y, aunque nadie abre, la puerta sigue abierta. Se ve mal la televisión, el vídeo, etc. No se ven los canales de pago, etc. . El empleado no limpia. No se deben sacudir las alfombras al patio y los manteles. El administrador no funciona bien. El ascensor se para muchas veces. La calefacción. . .   etc. . Suele ser interminable y aburrido y, poco a poco, los propietarios van abandonando la junta con tal de no oír lo mismo de siempre, que, en muchos casos, no se pueden resolver porque son circunstancias personales.

No digamos si hay algún propietario nuevo que desea dejar constancia, ante los demás, de su saber y entender: dirá  que es necesario confeccionar unos estatutos o un reglamento de normas de régimen interior, sin saber distinguir entre lo uno y otro. Suelen encargarle a él que lo redacte y lo presente en la próxima junta, entonces dirá  que no tiene tiempo, que es una persona muy ocupada, y que lo redacte el administrador. Deben saber estos propietarios que la aprobación de estatutos exige la unanimidad, y un reglamente de normas de régimen interior solamente necesita la mayoría. De esta forma estará  entretenido durante unas cuantas juntas con este tema y al final quedará  aparcado, pero siempre por culpa del presidente o del administrador, o se redacta uno que se limita a reflejar algunos de los puntos de la Ley de Propiedad Horizontal. En definitiva, ha llegado un nuevo "inteligente" a la finca.

En ruegos y preguntas, otros, plantean problemas de relaciones entre ellos, problemas de reparaciones, pero nunca presentan soluciones. La solución ha de buscarla otro, ellos no quieren responsabilidades y no quieren pagar más.  

No digamos los que siempre están proponiendo que se haga alguna “chapuza”, pero no quieren aportar fondos, creen que las cosas se hacen gratis.

Debe inculcarse a los propietarios que las juntas han de ser claras y cortas, que no es un lugar para discutir sus problemas personales, a nadie le interesa. No es para que cada uno diga lo que no diría en una conversación corriente. En las juntas se escuchan verdaderas tonterías y expresiones fuera de lo corriente. Algunos propietarios en lugar de venir a una junta, creen que vienen a una manifestación sintiéndose arropados por los demás y se dedican a gritar, molestar y aburrir.     

Hay propietarios que en las juntas no están a gusto y no se quedan satisfechos, no consiguen placer, si salen y no han podido meterse con el vecino de arriba, abajo o con quién sea (con el empleado de la finca, con el administrador o con algunas de las empresas de servicios). Alguien decía que a estos propietarios les "provoca ..." la sola presencia de un vecino, del presidente o del administrador. No se sienten satisfechos si no se meten, como sea y por la causa que sea, contra alguien, se alteran por nada. Es mejor tomarlos con buen humor, si no es imposible resistirlos.

Propietarios   diciendo, generalmente, incongruencias, sobre todos los malos pagadores. A estos, después los tendrá  que soportar el Presidente y el administrador y se dedicarán, una vez terminada la junta, a impugnar, indebidamente, las actas, acusando al presidente de ladrón y "malmetiendo" a los demás contra la junta rectora de la comunidad, en muchos casos, son personas aparentemente normales, pero, como se suele decir " a todos los locos les da  por lo mismo". Se autoconvencenque lo blanco es negro y a fuerza de repetir lo mismo a los demás, llegan a sembrar la duda, sobre todo por la tendencia existente del "borregismo", todo debido a que, aparentemente, con lo que dicen están demostrando que puede ser cierto. Estos elementos pueden hacer mucho mal en las comunidades entorpeciendo la convivencia.

Otro de los problemas de las juntas es que se celebran en las últimas horas de la tarde, normalmente a las 19 o 20 horas, cuando la mayoría ha terminado con sus actividades laborales, con el cansancio de la jornada, las irritaciones en el trabajo, el posible mal humor del día. En la junta se desahogan sin miramiento, unas veces contra los vecinos, otras contra el presidente, el empleado de la finca y, sobre todo, en muchos casos, contra la persona que lleva la administración de la finca, siendo éstos los receptores de todas las anomalías que han sufrido durante el día.

Recuerde a sus convecinos que las juntas no son un lugar de pelea. Es donde se plantean los problemas comunitarios y se adoptan acuerdos para solucionarlos y recuérdeles que la mayoría decide. No olvide nunca que en ruegos y preguntas no se adoptan acuerdos.

Comunique a sus vecinos que la Comunidad no se puede dejar en manos de los creadores de problemas, de los que no están de acuerdo con nada. La comunidad debe ser un lugar de convivencia y en donde se resuelvan los problemas de la finca.  

Lo que está  claro, y si no pregunten a sus   vecinos,   es que en la mayoría de las Comunidades las Juntas solamente sirven para enfrentamientos entre vecinos, para recordar los problemas entre uno y otro, para hacer comentarios y afirmaciones sin sentido, es un lugar en donde los que más gritan, normalmente, son los que ganan.

Las juntas como están previstas, en la actualidad, deberían desaparecer y   reunirse sólo en casos de modificaciones estatuarias, de división horizontal, alteraciones de los elementos estructurales y de configuración de la finca.

Las juntas deben   desaparecer de las comunidades de propietarios. Es necesario arbitrar otros sistemas de gestión de la finca, por ejemplo, establecer un orden desde el principio de tres propietarios que gestionen todos los asuntos de administración corriente y, en cuanto al mantenimiento y obras extraordinarias, solicitar presupuestos e informar a todos por escrito, con un plazo de contestación y a continuación proceder a su realización.

Estos propietarios serán sustituidos, automáticamente, al cumplir el plazo de un año en el cargo por los tres siguientes. Entre los tres, nombrarán un presidente. Puede ser esta fórmula o similares. Buscar soluciones para eliminar las juntas, repetitivas y problemáticas, sería un acierto para la convivencia en la finca, algo que debería regularse por ley.