La limpieza de la finca es un servicio de higiene que debe mantenerla en perfectas condiciones, evitando infecciones, olores, ratas, cucarachas, etc.
La Ordenanza de Medio Ambiente indica que las comunidades están obligadas, quienes habiten en un inmueble, a mantener limpios los patios de luces, patios de manzana o cualesquiera otras zonas comunes conforme a sus normas estatuarias y acuerdos tomados al efecto por las respectivas juntas o asambleas.
En las Comunidades que no existe el servicio de portería y conserjería o que el servicio de limpieza no lo realiza el empleado de la finca, los responsables del edificio suelen contratarlo.
Las Comunidades de Propietarios que contraran a un empleado para hacer la limpieza de la finca se regirá por el Convenio de Empleados de Fincas Urbanas de Madrid no afectándole, para nada, el Convenio de Empresas de Limpieza de Edificios y Locales. (ver convenio limpiezas)
Si en mi comunidad rescindo el contrato de limpieza con una empresa puedo contratar, de inmediato, a un trabajador por cuenta de la Comunidad, bien en el régimen general de la Seguridad Social o de autónomos, no estando obligada a contratar al personal que tenía la empresa con la que se ha rescindido el contrato.
"El Tribunal Superior de Justicia de Madrid (Sala de lo Social). Recurso 819/2000 en su sentencia de 12 de Septiembre de 2000 hace referencia a este tipo de contratación y resumimos: Roj: STSJ MAD 10366/2000 Id Cendoj: 28079340022000100402 Órgano: Tribunal Superior de Justicia. Sala de lo Social Sede: Madrid Sección: 2 Nº de Recurso: 819/2000 Nº de Resolución: 493/2000 Procedimiento: SOCIAL
Ponente: MARIA VIRGINIA GARCIA ALARCON Tipo de Resolución: Sentencia Ilma. Sra. DOÑA M. VIRGINIA GARCÍA ALARCÓN
PRESIDENTA Ilma. Sra. DOÑA JOSEFINA TRIGUERO AGUDO Ilma. Sra. DOÑA ROSARIO GARCÍA ALVAREZ
En Madrid, a doce de septiembre de dos mil, la Sala de lo Social del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, compuesta por los Ilmos. Srs citados
EN NOMBRE DEL REY ha dictado la siguiente
S E N T E N C I A n ° 493/2000
En el recurso de suplicación número 819/2.000, Sección Segunda, interpuesto por ECUM, S.A., frente a la sentencia número 359/87, dictada por el Juzgado de lo Social número Catorce de los de Madrid, el día 10 de junio de 1987, en los autos número 26/87 , siendo ponente la Ilma. Sra. Doña M. VIRGINIA GARCÍA ALARCÓN.
ANTECEDENTES DE HECHO:
PRIMERO.- Según consta en autos, se presentó demanda por DON Aurelio , por despido, contra ECUM, S.A., COMUNIDAD DE PROPIETARIOS HORIZONTE NORTE y Valentina y en su día se celebró el acto del juicio, habiéndose dictado la sentencia que ahora se recurre, que en su parte dispositiva dice:
"Que estimando la demanda interpuesta por Aurelio declaro NULO el despido practicado por la empresa ECUM. S.A. a la que condeno a que le readmita en las mismas condiciones que regían con anterioridad, así como a que le abone los salarios dejados de percibir desde la fecha del despido hasta que aquélla en la que la readmisión se lleve a efecto, absolviendo a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS HORIZONTE NORTE y a Valentina por falta de legitimación pasiva."
SEGUNDO.- En dicha resolución, se declaran los siguientes hechos probados: "1.- Que el actor trabajó en la empresa ECUM, S.A. desde el 17.10.84, lo que supone una permanencia de 2 años, 3 meses y 3 días, con la categoría de Limpiador y percibiendo un salario de 52.836 pts mensuales con prorrata de pagas extras, contratado por tiempo indefinido y sin estar adscrito a centro determinado, según contrato unido a autos, que se da por reproducido.
2.- Que con fecha 31.12.86, la empresa ECUM, S.A. le comunicó que al ser rescindido el contrato de prestación de servicios que la unía con la Comunidad de Propietarios Horizonte Norte, a partir del 1 de enero de 1.987, pasaría a depender laboralmente de dicha Comunidad, pues no se le había comunicado el nombre de la nueva adjudicataria del servicio. Que habiéndose presentado en su puesto de trabajo el día 2 de enero de 1.987, le fue impedida la entrada, ya que su puesto de trabajo lo estaba desempeñando otra persona.
3.- Que la Comunidad de Propietarios Horizonte Norte, no ha realizado nueva contrata de limpiezas, con empresa dedicada a esas actividades, pués ha contratado a una trabajadora individual, dada de alta en autónomos, que es la codemandada Valentina , y que realiza sus funciones desde el 1.1.87.
4.- Que el actor no ha obstentado cargo sindical."
TERCERO.- Contra dicha sentencia se interpone recurso de suplicación por ECUM, S.A., con intervención de la Letrada DOÑA ANGELES MARTÍNEZ GANDOLFO, no habiendo sido impugnado de contrario. Recibidas las actuaciones en esta Sala de lo Social se dispuso el pase de los mismos a ponente para su examen y resolución.
FUNDAMENTOS DE DERECHO:
PRIMERO.- El primero de los motivos del recurso interesa, por el cauce del apartado b) del actual articulo 191 de la Ley de Procedimiento Laboral , que se modifique el hecho probado tercero, para que su tenor pase a ser el siguiente:
"Que la Comunidad de Propietarios Horizonte Norte ha suscrito nueva contrata de limpiezas con empresa individual, que es la codemandada Dña. Valentina , y que realiza las funciones propias de tal actividad desde el 1.1.87." modificación que se rechaza al contener una calificación jurídica que no debe de figurar en el relato de probados, debiéndose de estar a los hechos realmente acreditados que no son sino que la codemandada Valentina está dada de alta en Seguridad Social como trabajadora autónoma y no como empresaria.
SEGUNDO.- El segundo y último de los motivos del recurso denuncia, amparado en el apartado c) del articulo 191 de la Ley de Procedimiento laboral, la infracción del artículo 14 del Convenio Colectivo de Limpiezas de Edificios y Locales , en relación con el articulo 28 del Estatuto de los Trabajadores , por considerar que ha de calificarse a la codemandada Valentina como empresaria y como tal debió de comunicar a la recurrente su cualidad de nueva adjudicataria del servicio.
Al respecto hemos de tener en cuenta que el Magistrado a quo absuelvo a Doña Valentina por tratarse de una trabajadora autónoma y no una empresaria con personal a su cargo, y partiendo de este dato fundamental hemos de analizar en primer lugar el contenido del apartado 1 del mismo articulo 82 del Estatuto de los Trabajadores , que dice lo siguiente: "Los convenios colectivos, como resultado de la negociación desarrollada por los representantes de los trabajadores y de los empresarios, constituyen la expresión del acuerdo libremente adoptado por ellos en virtud de su autonomía colectiva." de acuerdo con el articulo 37.1 de la Constitución que ordena lo siguiente:
"La Ley garantizará el derecho a la negociación colectiva laboral entre los representantes de los trabajadores y empresarios, así como la fuerza vinculante de los Convenios."
Es claro que a la luz de estos preceptos, la negociación colectiva laboral, como toda negociación sólo puede versar sobre aquello de que las partes que la llevan a efecto, o sus representados, puedan disponer, por ser sus titulares o tener un interés directo, y el acuerdo o contrato que culmine tal negociación únicamente puede afectar a las partes que lo suscriben y, como no, a aquéllos que legítimamente representan, por lo que el artículo 87 del Estatuto de los Trabajadores , regula la legitimidad de las partes negociadoras de los Convenios, y concretamente para los de ámbito correspondiente a una Comunidad Autónoma, como el que nos ocupa, señala como legitimadas, por parte de los trabajadores a:
"a) Los sindicatos que tengan la consideración de más representativos a nivel estatal, así como, en sus respectivos ámbitos, los entes sindicales afiliados, federados o confederados a los mismos. b) Los sindicatos que tengan la consideración de más representativos a nivel de Comunidad Autónoma respecto de los convenios que no transciendan de dicho ámbito territorial, así como, y en sus respectivos ámbitos, los entes sindícales afiliados, federados o confederados de los mismos.
c) Los sindicatos que cuenten con un mínimo del 10 por 100 de los miembros de los comités de empresa o delegados de personal en el ámbito geográfico y funcional al que se refiera el convenio."
y por parte de los empresarios a:
"Las asociaciones empresariales que en el ámbito geográfico y funcional del convenio cuenten con el 10 por 100 de los empresarios, en el sentido del articulo 1.2 de esta Ley , y siempre que éstas den ocupación a igual porcentaje de los trabajadores afectados." es pues claro que los negociadores legitimados son aquéllos que verdaderamente representan a las empresas a cuyo ámbito va a afectar el Convenio, siendo ésta una condición necesaria para la eficacia del convenio, como no puede ser de otra forma a tenor de lo dispuesto en el articulo 1.259 del Código Civil ,
que claramente determina:
"Ninguno puede contratar a nombre de otro sin estar por éste autorizado o sin que tenga por la ley su representación legal.
El contrato celebrado a nombre de otro por quien no tenga su autorización legal será nulo, a no ser que lo ratifique la persona a cuyo nombre se otorgue antes de ser revocado por la otra parte contratante." Preceptos éstos a cuya luz hemos de examinar si las Comunidades de Vecinos, en su faceta de empleadores de limpiadores de sus edificios, y los trabajadores autónomos no empresarios, han quedado realmente obligados por la suscripción del Convenio Colectivo de Edificios y Locales de Madrid, por la Asociación provincial de empresarios de "Limpieza de Edificios y Locales de Madrid" (Aelma), que es la única asociación empresarial que lo firma, siendo obvio que la misma representa exclusivamente a los empresarios cuya actividad económica es la indicada, pero desde luego no forman parte de la misma los demás empresarios del resto de sectores económicos de la Comunidad de Madrid, ni tampoco los particulares ni las Comunidades de Vecinos, pese a que éstos también, como hemos visto, al ocupar locales o edificios, a cuya limpieza han de proceder, no con ánimo de lucro, como aquéllas empresas, que tienen la limpieza como objetivo para generar beneficios, sino por mera necesidad, pueden si contratar el servicio con alguna empresa de ese sector, pero también contratar directamente como empleadores o arrendatarios de los servicios a personas que lo realicen por cuenta ajena o propia, sin que por ello aquéllos ni éstos, en tanto no son empresarios sino trabajadores aún cuando lo sean autónomos, pasen a pertenecer al sector de empresas de limpieza de edificios y locales, porque sin duda no es este su objeto ni su actividad económica, suponiendo para éstas no un beneficio sino un coste y para aquéllos no se trata de un negocio sino de una forma de ganarse la vida con su propio trabajo, sin una organización de personas y por tanto sin empleados a su cargo, siendo evidente que desde luego la citada Asociación no tiene la representación de todos aquellos cuya relación con la actividad de limpieza se limita a satisfacer la necesidad que todos tenemos de mantener la higiene de los lugares en los que desenvolvemos nuestras actividades, de cualquier tipo que sean ni tampoco a los trabajadores autónomos y que en ningún caso representa al 100 por 100 de todos los empresarios, personas físicas o jurídicas, de la Comunidad de Madrid, a los que de la lectura literal del tenor del artículo 2° del repetido convenio se extendería su ámbito, por lo que hemos de concluir que por lo que se refiere a todos aquellos patronos cuya actividad económica no sea
la limpieza de edificios y locales, el citado precepto es nulo como lo es para los trabajadores por cuenta propia y por consiguiente no les es de aplicación el contenido en el apartado 5 del articulo 24 del mismo Convenio vigente a la fecha de hoy, ni el articulo 14 vigente a la fecha del despido que nos ocupa, que trata de la "adscripción del personal", cuya redacción no contenía, como la actual esas obligaciones para los clientes de subrogarse en el contrato de los limpiadores de la empresa saliente, y sí únicamente vinculaban a la empresa de limpiezas entrante cuando ésta, tras haberse realizado el servicio por persona contratada por el cliente, se hiciera cargo del mismo antes de transcurridos seis meses desde la finalización de la anterior contraria, supuesto ante el que no nos encontramos, al no haberse adjudicado el servicio a ninguna empresa, tratándose
de una contratación directa por parte de la Comunidad, aún cuando la misma no se haya calificado de laboral sino de arrendamiento de servicios, siendo impensable que la persona física codemandada, contratada para prestar el servicio por sí misma, viniera obligada a emplear a su vez al actor, sin tener empresa alguna dedicada a ello y careciendo por tanto de la cualidad de patrona, por todo lo cual el recurso se desestima.
A la vista de cuanto antecede,
FALLAMOS:
Que desestimamos el recurso de suplicación interpuesto por ECUM, S.A., frente a la sentencia número 359/87, dictada por el Juzgado de lo Social número Catorce de los de Madrid, el día 10 de junio de 1987, en los autos número 26/87 , en procedimiento por despido seguido a instancias de DON Aurelio , por despido, contra ECUM, S.A., COMUNIDAD DE PROPIETARIOS HORIZONTE NORTE y Valentina y en consecuencia confirmamos la misma, condenando al recurrente a la pérdida de los depósitos y consignaciones a los que se dará el destino legal.
Notifíquese la presente resolución a las partes y a la Fiscalía del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, haciéndoles saber que contra la misma cabe RECURSO DE CASACION PARA LA UNIFICACIÓN DE DOCTRINA, que ha de prepararse por escrito ante esta Sala de lo Social, dentro de los DIEZ DIAS siguientes a su notificación, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 219, 227 y 228 de la Ley de Procedimiento Laboral , advirtiéndose, en relación con los dos últimos preceptos citados, que cuando el recurrente no tenga reconocido el beneficio de justicia gratuita ni obstente la condición de trabajador o beneficiario de la Seguridad Social, o causahabiente de alguno de ellos, ni se trate del Ministerio Fiscal, Estado, Comunidad Autónoma, Entidad Local u Organismo Autónomo dependiente de alguno de ellos, deberá acreditar ante esta Sala al tiempo de preparar el recurso la consignación del importe de la condena en la cuenta corriente número _______, que esta Sección Segunda tiene abierta en el Banco Bilbao-Vizcaya, sucursal n° 913, sita en la Glorieta de Iglesia de Madrid, pudiéndose sustituir dicha consignación en metálico por el aseguramiento mediante aval bancario en el que se hará constar la responsabilidad solidaria del avalista y además deberá depositar 50.000,- ptas ingresándolas en la cuenta _____ del Banco Bilbao- Vizcaya, Sucursal de la Calle Génova, 17 (oficina 4043) de Madrid, que tiene abierta la Sala IV de lo Social del Tribunal Supremo, debiendo hacer entrega del resguardo acreditativo en la Secretaría de dicha Sala al tiempo de personarse en ella.
Expídase testimonio de la presente resolución para su incorporación al rollo de esta Sala.
Así por esta nuestra Sentencia, la pronunciamos, mandamos y firmamos." C.G.P.J - Poder Judicial www.poderjudicial.es/
Así por esta nuestra Sentencia, la pronunciamos, mandamos y firmamos.
La Comunidad de Propietarios rescinde el contrato con una empresa y sustituye este servicio contratando un trabajador autónomo, esto según el Tribunal, no supone una sucesión en la contrata ni obliga a la Comunidad de Vecinos a subrogarse o contratar a los trabajadores o al trabajador que tiene la contrata, ya que las Comunidades de Propietarios no son empresas de limpiezas y, por tanto, no las obliga el Convenio de Empresas de Limpieza de Edificios y Locales.
Pero si la Comunidad rescinde el contrato con la empresa de limpiezas y desea contratar de inmediato con otra empresa, la nueva empresa está obligada a quedarse con el personal que estaba trabajando en la Comunidad. Para que esto no suceda habria que esperar seis meses y solucionar el servicio de otra forma. A los seis meses de la baja ya se podría contratar sin necesidad de subrogarse en el empleado de la otra empresa.
Este servicio de limpieza, en muchos casos, es llevado a cabo por personal conocido de un vecino, recomendado de otro, pero siempre sin seguros sociales y sin ningún tipo de contrato, justificando, unos, que está trabajando como empleada de hogar en una casa y otros que está trabajando en alguna empresa y en su tiempo libre se dedica a esta actividad y que, por consiguiente, ya está asegurada. Otras Comunidades contratan un seguro de accidentes para la persona que hace la limpieza. Este seguro no cubre las responsabilidades laborales.
Recordamos que estas formas de actuación no son correctas y pueden causar problemas graves en la Comunidad.
No sería la primera vez que, una persona que realiza la limpieza en estas condiciones, sufre un accidente y cuesta una gran suma a la Comunidad, o las circunstancias cambian y la persona que prometió que no reclamaría cantidad alguna por alta en seguros sociales, etc., solicita una inspección de trabajo, o una simple denuncia, todo ello debido a que la persona que trabaja ha tenido algún enfrentamiento con cualquier vecino y es a la comunidad a la que la cuesta la irregularidad. Muchas veces se está pagando más a estas personas que lo que costaría el servicio de una empresa
No corra riesgos y contrate a una empresa o profesionales de este tipo de servicio. Una empresa con personal asegurado le dará el servicio sin riesgos y si la persona que lo realiza no lo hace correctamente tiene la posibilidad de solicitar, a la empresa, otra persona con mayor responsabilidad.
Posiblemente no sean las empresas de limpiezas las que funcionen mal, tal vez sean las personas que deben realizar el trabajo, por lo que es necesario que cuando tenga este problema lo comunique al responsable de la empresa y no cambie continuamente.
- El contrato de limpieza debe incluir todos los elementos comunes de la finca:portal y escalera
- paredes, apliques y pasillos
- cuarto de basuras, contadores y otras dependencias comunes
- patios y desagües
- ascensor
- cubierta de la finca, terraza o azotea, y sobre todo las calderetas que recogen el agua.
- cristales y puertas de acceso a cada vivienda por el exterior.
Para la limpieza de cada una de las zonas y elementos indicados se debe establecer una periodicidad. Esto dependerá de cada comunidad y, sobre todo, del presupuesto.
No se podrá mantener una buena limpieza si se emplean pocas horas y sobre todo, hay comunidades que desean una limpieza correcta y que se mantenga todos los días, pero contratan un servicio alterno con el fin de conseguir un presupuesto más económico. Es decir, quieren todo pero no es posible. Hay propietarios que quieren gastar poco pero tener una limpieza perfecta, esto es algo imposible. Por este motivo están cambiando continuamente de empresas. Una buena limpieza necesita tiempo y el tiempo empleado para realizar el trabajo tiene un coste.
Contrate con una empresa el servicio de limpieza y olvídese de los problemas que le puede traer el hecho de que la esté haciendo persona o personas sin dar de alta en Seguridad Social y sin ningún tipo de contrato, aunque la comunidad haya formalizado una póliza de accidentes.
