En todas las fincas existe personal que lleva a cabo algún trabajo de mantenimiento. Este puede ser el empleado de la finca (portero o conserje), empleados de limpieza, jardineros, vigilantes, etc.
Se debe recordar, a pesar de lo que piensan algunos propietarios, que los Empleados de Fincas Urbanas muchos de ellos tienen estrecha colaboración con sus correspondientes sindicados.
La comunidad, en caso de disponer de empleados, debe estar dada de alta, como empresa, en la Seguridad Social y, a su vez, dar de alta a los empleados. Debe disponer de la documentación debidamente cumplimentada.
El conserje y el portero tienen una diferencia, al conserje la comunidad no le aporta la vivienda, al portero sí.
En la mayoría de las comunidades, cuando cualquiera de estos empleados esta de vacaciones, de baja - enfermedad o accidente - suelen contratar un sustituto verbalmente, sin el perceptivo contrato laboral y alta en seguridad social. Muchas veces un jubilado, un parado cobrando o no el desempleo, jóvenes estudiantes, etc. Igualmente puede suceder con los empleados de las piscinas en temporada.
- Como Presidente no corra riesgos y trate que su comunidad regularice la situación de los empleados, evitando problemas en caso de accidente; puede costarle a Ud. y a su comunidad muy caro. Puede "no pasar nada", pero cuando sucede lo lamentarán.
No sería la primera comunidad que tiene que abonar una multa por inspección, seguros sociales de años atrasados, nóminas y liquidaciones importantes.
Las comunidades que no tienen portero, conserje, limpiador, jardinero, ni alguien que saque los cubos de basura, suelen contratar, verbalmente, a personas que realicen estos servicios, sin seguros, sin contrato laboral y, muchas veces, hasta con un costo mayor que si lo hiciese una empresa con personal contratado y asegurado. Estamos en el mismo caso que el anterior. Contrate legalmente.
Como presidente contrate con empresas que atiendan estos servicios de la finca: una empresa que haga la limpieza, que manipule y transporte los cubos o que reponga las bombillas de la escalera. No corra riesgos y contrate correctamente a los colaboradores en el mantenimiento de la finca. Eso de que no sucede nada, no es cierto.
- Responsabilidad Comunidad propitarios contratación empresa servicios finca, conserje, empresa limpiezas, etc: la Comunidad de Propietarios tiene responsabilidad subsidiaria y sería conveniente solicitar, de vez en cuando, la documentación correspondiente que acredite que la empresa está cumpliendo con sus obligaciones. La Comunidad de propietarios (centro de trabajo la finca) debe cumplir las medidas necesarias de seguridad y prevención de riesgos laborales.
No hay que olvidar la obligatoriedad de evaluar los riesgos laborales. Se debe acreditar que se tiene realizada la evaluación de riesgos, evitando infracciones. Esto será necesario siempre que tenga personal contratado por la Comunidad de Propietarios. Si se decide cambiar el servicio de portero por un conserje y así alquilar la vivienda portería, se debe tener en cuenta que al conserje se le debe habilitar un lugar para servicios higiénicos, que puede ser una habitación de la vivienda portería, o otro departamento, no siendo necesario tomar un acuerdo al respecto, está dentro del acuerdo que se ha tomado de cambio de portero a conserje, según establece el Real Decreto 486/1997, de 14 de abril, por el que se establecen las disposiciones mínimas de seguridad y salud en los lugares de trabajo. BOE
- Una vez regularizada la situación del personal, existe otro problema en la finca, muchos propietarios se convierten en "jefes de personal", en una palabra, hay más "jefes" que personal.
Algunos propietarios por el hecho de disponer de un conserje, portero y administrador se creen con el derecho de ordenar y mandar, como en la empresa, almacén, taller, oficina, etc. es mandado por su encargado o responsable. Este tipo de propietario se siente con el deseo de dar instrucciones al empleado, etc., pero como no está acostumbrado, lo hace de cualquier manera, ofendiendo y faltando al respeto, o el presidente que se cree que el empleado tiene que estar trabajando a todas las horas, resolver todos los problemas, atender los asuntos particulares, etc., se exceden en sus funciones.
Las instrucciones, comunicaciones, advertencias y amonestaciones deben darlas el presidente de la comunidad y si la comunidad dispone de un Administrador de Fincas, será éste el que lo hará. No las debe impartir cualquiera de los propietarios debido a que cada uno tiene un estilo y forma de decir las cosas y donde uno indique blanco, seguramente, otro dirá negro. Con esto lo único que consiguen es poner en guardia a los empleados, y que éstos no puedan cumplir con sus obligaciones.
Por otra parte, para evitar complicaciones, si la comunidad dispone de administrador, es mucho mejor que las amonestaciones sean comunicadas por éste y no por el presidente. Esto se debe a que el cargo de presidente es por un año y, a veces, el empleado le toma represalias o manías una vez que deja el cargo. Otras veces no se comunican las amonestaciones correctamente, por ello es conveniente que sea el administrador quién contacte con el empleado, sin necesidad de informarle de quién o quienes han dado la queja para evitar disgustos.
Hay propietarios que cuando entran de presidentes "van directamente" a por el empleado de la finca, normalmente por problemas personales, tratando de que realice esta o aquella tarea, erróneamente, ya que, en la mayoría de los casos, no le corresponde. Lo único que consiguen es que el empleado se limite a las tareas descritas escrupulosamente en su convenio y no colabore como se quisiera. El empleado, en la mayoría de las comunidades, es la persona de confianza a quién los propietarios dejan las llaves de su vivienda, el que riega las plantas en ausencia, el que toma los recados y al que acude el propietario en el caso de que tenga una avería, no sólo en instalaciones comunes, sino, también, particulares y, si puede, las repara. Si existe esta confianza en la finca, nadie tiene derecho a quebrarla por una actuación unilateral.
No falta el propietario que está esperando ejercer de presidente o se presenta voluntario con un solo fin, siendo éste el tratar de conseguir que el portero deje el puesto de trabajo, llamándole la atención con y sin razón, buscando que le falte al respeto, según él, todo con el fin de presentar en la junta que el empleado no es bueno, que le ha faltado al respeto, que no atiende a la finca, que a unos propietarios les hace favores y a otros no, aunque a él no le importa, etc. Su empeño es despedir al empleado. Pero es casualidad que con todos los presidentes anteriores no ha existido problema, sólo con él.
La confianza que los propietarios tienen en los empleados no les da derecho a éstos últimos a creerse los dueños de la finca. Algunos empleados actúan erróneamente, dando ordenes, haciendo las reparaciones por su cuenta, realizando los pedidos, comunicando cada situación al vecino o vecinos de confianza, incluso los problemas entre vecinos. Todo esto debe ser evitado por los empleados, deben cumplir su trabajo y no enfrentar a unos contra los otros, contra el presidente o el administrador. Hay que huir de los empleados con servilismo, de los que se creen dueños de la finca, y de los que actúan con un comportamiento del típico "cotilla" que, a veces, los propietarios fomentan con sus preguntas e insinuaciones.
Los empleados deben ser, en todo momento, muy prudentes, y lo que deben hacer, a parte de su trabajo, es ver, oír, callar y evitar enfrentamientos con los propietarios, aunque algunas veces es inevitable debido al comportamiento. Uno de los problemas, entre otros, con los que se encuentra el conserje o portero, es cuando tienen que recoger un paquete, una carta certificada, etc.. Los empleados deben disponer de órdenes concretas y, si es posible, por escrito a fin de recoger o no este tipo de objetos y documentos.
Como presidente de la Comunidad, en resumen, no olvide explicar a sus convecinos que toda aquella persona que trabaje en la finca, por pocos minutos que sean (como puede ser colocando una bombilla en la escalera, sacando los cubos, limpiando, etc.) debe estar asegurado o contratar el servicio con una empresa. Por otra parte, si tiene conserje o portero, no permita que determinados propietarios se conviertan en "jefes de personal", y como presidente no se erija en "salvador de la comunidad "o como bien se dice en "salvador de la patria".
Finalmente, en muchas comunidades, se está prescindiendo del servicio del empleado de la finca, portero o conserje. Aprovechan el momento de la jubilación o terminación del contrato, quedando libre la portería de la finca. A continuación se plantea el problema de cómo resolver los servicios de la finca, limpieza, cubos, atención a los vecinos, cambio de bombillas, etc. etc. Entonces aparecen los propietarios que, rápidamente, afirman que no se necesita a nadie, que el portero de la finca colindante puede hacerlo y es más económico, que conoce a una señora que trabaja en casa de alguien y puede hacer el trabajo; o el propietario que indica que la limpieza la puede hacer cada semana un vecino, que las bombillas las cambia cualquiera, que el cubo se encargue cada mes un propietario, etc. todo muy bien de palabra, pero la realidad será otra. El propietario que dice que no quiere mantener a un vago (para él todos los empleados de las fincas tienen este calificativo), que se busquen soluciones, pero ‚él no aporta ninguna. Toda una serie de incongruencias, típicas de algunas Juntas de propietarios y sobre todo, siempre, de los mismos propietarios.
- Independiente de lo que establece la Ley sobre la supresión de servicios de la finca, se puede solucionar el problema de varias formas, previo análisis de costos así como de servicios:
- contratando un nuevo portero.
- contratando un conserje y alquilar la portería.
- contratando una empresa de limpiezas, retirada de cubos y alquilar la portería.
Siempre se pueden buscar soluciones a fin de que la finca esté atendida, pero soluciones que por ahorrar, a la larga, les cueste mucho más.
- Con un empleado en la finca estará más atendido.
- El empleado de la finca, portero o conserje tiene sus propias funciones, tales como:
- la vigilancia, cuidado y limpieza de los elementos comunes de la finca.
- cuidará de los elementos comunes, vigilando los motores, ascensores y calefacción.
- cuidará de la limpieza de los patios comunes, evitando los atascos de sus rejillas.
- cuidará de la limpieza de los sumideros de la cubierta evitando atascos y filtraciones.
- dará cuenta al responsable de la finca de cualquier problema existente tanto particular como comunitario que pueda afectarla.
En definitiva, el empleado de la finca tiene una responsabilidad directa sobre el buen funcionamiento de los elementos comunes, así como la obligación de avisar de los problemas a los responsables: propietario, presidente o administrador.
El empleado tiene responsabilidad en cuanto a la buena marcha de la convivencia entre los habitantes del edificio y sobre el buen uso y funcionamiento de todos los elementos comunes: vigilando a las personas que entran y salen, cuidando el ascensor, calefacción, motores, manteniendo limpios los elementos comunes, portal, escalera, cuartos, patios y cubierta de la finca. Su misión no es solamente estar sentado en el lugar destinado a él en el portal, como empleado tiene una responsabilidad en el ejercicio de sus funciones.
Por último, se debe considerar la situación del riesgo de cada uno de los empleados de la finca, riesgo por falta de seguridad en la ejecución de su trabajo, tales como accesos a lugares sin la debida seguridad, escaleras en malas condiciones, falta de ventilación, riesgos que deben soportar los empleados de la finca motivados por atender a los propietarios exigentes.
