Las chimeneas de ventilación y de salida de humos deben cumplir una normativa.
Las chimeneas deben cumplir, entre otras, las siguientes normas, según la Ordenanza correspondiente:
- deben disponer de un dispositivo que facilite la toma de mediciones a fin de comprobar el funcionamiento de las calderas.
- dispondrá de un orificio para poder realizar las medidas
- el final de la chimenea sobrepasará en un metro la altura del edificio más alto, propio o colindante, en un radio de 15 metros.
No se puede utilizar cualquier material para construirlas. La falta de una adecuación correcta causará pérdidas de energía, ruidos, gases, etc. con los correspondientes riesgos en cada uno de los casos.
En las chimeneas se pueden instalar equipos depuradores de humos. Estos impiden que las partículas producidas por la combustión de los productos energéticos - carbón, gasóleo, gas, etc. - salgan al exterior y contaminen el medio ambiente. Por otra parte se evitará que se moleste a los propietarios de los últimos pisos con la caída de partículas que manchan la ropa de los tendederos, las terrazas y fachadas.
Las empresas de conservación de las instalaciones le aconsejarán, en cada caso, informándole si cumple o no la normativa correspondiente.
En muchos edificios antiguos, que disponían de fogón, existen chimeneas individuales para cada una de las viviendas. Estas discurren hasta llegar a la cubierta de la finca, no pudiéndose anular sin el consentimiento de cada uno de los propietarios de los pisos inferiores y autorización de la Comunidad de Propietarios
Debe procederse a la limpieza de estas instalaciones consiguiendo una mejor combustión y evacuación, evitando peligro de incendio, además, se contribuirá a contaminar menos el medio ambiente.
Instalación de chimeneas en locales
Uno de los problemas con los que se encuentran algunas comunidades es la falta de instalación de chimeneas de ventilación para los locales, necesitando acuerdo de los propietarios para autorizar dicha instalación a través de elementos comunes.
Esta claro, que los promotores de algunos edificios, al hacer la división horizontal, incluyen en ésta una cláusula en la que se recoge que el propietario de los locales los podrá dividir y, además, podrá instalar chimeneas desde sus locales hasta la cubierta, siempre de acuerdo a las normas vigentes, incluso se puede reflejar la zona por donde deben pasar. De esta forma evitarían muchos problemas en la comunidad.
En las comunidades que no figura esta circunstancia se pueden tomar acuerdos y llegar a un consenso con el propietario o propietarios de los locales. Este puede permitir la construcción de la chimenea pero siempre reservándose la comunidad la propiedad de esta, estableciendo una fianza de buen uso y actualizándola cada año. En el caso de que el local, por los motivos que sea, se destine a una actividad molesta o peligrosa, la comunidad puede anular la chimenea pues es de su propiedad, dejando constancia en el Registro de la Propiedad. Todo esto se puede dejar correctamente reflejado en acta y debidamente asesorados por un letrado.
Chimeneas modificación dependiendo del servicio
Hay comunidades que transforman la caldera de carbón a gasóleo o gas natural, manteniendo la misma chimenea con el fin de ahorrar. Posiblemente la chimenea de la caldera de carbón no es la adecuada para la nueva instalación, por lo que no conseguirá un ahorro de energía, una correcta combustión y además estará contaminando el medio ambiente. Sobre este asunto debe solicitar el asesoramiento de técnicos y empresas competentes en el sector, instalando una chimenea debidamente homologada.
Chimeneas en vivienda particulares
Recuerde a los vecinos que tengan calderas de calefacción y agua caliente, que deben limpiar las chimeneas de ventilación y evacuación de residuos. Si no se hace se pueden acumular gases y desechos de la combustión de la cocina y vivienda, corriendo gran riesgo los habitantes del piso de posibles incendios y contaminación. Las chimeneas se pueden obstruir por la caída de elementos de distinta procedencia, ladrillos, nidos, etc. .
Si tiene necesidad de proceder a la reparación, mantenimiento y conservación de la chimenea, contacte con una empresa o profesional, auqnue es un mantenimiento que debería contratar la Comunidad de Propietarios al ser un elemento común.
No corra riesgos como presidente de la Comunidad y responsable de la finca, contrate el servicio de limpieza o comunique a los propietarios que deben limpiar la salida de gases, humos y ventilación de las viviendas en el caso que la Comunidad no lo contrate y locales comerciales. Acuda a un profesional que le garantizará la limpieza y le informará sobre la situación de la chimenea, si existe algún desprendimiento, si precisa reparaciones.
- No corra riesgos y evite que se almacenen gases y exista una mala combustión de las calderas.
Existen síntomas que pueden indicar que la chimenea no está en perfectas condiciones, tales como:
- la caldera se apaga algunas veces.
- condensaciones en la cocina o el lugar en que esté situada la caldera.
- siente que los ojos le pican, así como la garganta, dolores de cabeza.
- olores de gases.
- cambia de caldera, con detector más moderno, y ésta se apaga continuamente o no enciende.
- puede tener obstrucciones por anidamiento de pájaros o por elementos que se han quedado dentro de la chimenea.
- que la chimenea no tenga la altura suficiente y revoque el humo.
Uno de los graves problemas que se encuentran en las fincas es la falta de conservación de las chimeneas que proceden de los locales comerciales:
- están oxidadas.
- no tienen la altura obligatoria de evacuación por encima de la cubierta.
- los módulos no están bien anclados unos a otros y existen pérdidas de gases, humos y grasas.
- producen olores de aire viciado, de cocinas, en los patios comunitarios y los vecinos no pueden abrir las ventanas para ventilar la vivienda.
- hacen ruido por la fuerza de los extractores debido al mal anclaje de éstas.
No olvide las chimeneas comunitarias e informe a sus vecinos que se deben limpiar, además, las chimeneas, shunt, calderas, calentadores, etc. cada cierto tiempo, evitarán sustos inesperados, accidentes y, además, contribuirán a la conservación del medio ambiente.
- Contacte con profesionales sobre construcción, instalación, mantenimiento y limpieza de chimeneas.
- Que acuerdo se precisa para instalar una chimenea, modificar una instalada por exigencia normativa.
Si un propietario de un local o de una vivienda desea instalar una chimenea precisará de un acuerdo unánime a no ser que esté permitido por los Estatutos o exista alguna clausula en la escritura de División Horizontal que se lo permita, o tengan antecedentes en la finca. La jurisprudencia al respecto es amplia.
Igualmente, si el propietario de un local que por el motivo que sea precisa modifcar la chimenea y le exigen que debe pasar por otro lugar de la finca, será necesario someterlo al acuerdo unánime de todos los propietarios de la finca de acuerdo al contenido de la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 17 " Artículo 17.6.Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación. Pero si ya tiene instalada chimenea por un determinado elemento común y solamente le exigen adaptarla a normativa vigente, no precisa acuerdo, aunque si se lo comunicará al Presidente.
- Se reproduce sentencia sobre responsabilidad del mantenimiento de las chimeneas comunitarias con uso individual:
"Roj: SAP M 11017/2006
Id Cendoj: 28079370182006100395
Órgano: Audiencia Provincial
Sede: Madrid
Sección: 18
Nº de Recurso: 350/2006
Nº de Resolución: 429/2006
Procedimiento: Recurso de apelación
Ponente: JESUS CELESTINO RUEDA LOPEZ
Tipo de Resolución: Sentencia
AUD.PROVINCIAL SECCIÓN NN. 18
MADRID
SENTENCIA: /200600429/2006
Rollo: RECURSO DE APELACIÓN 350 /2006
Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 225 /2005
Órgano Procedencia: JDO. 1A. INST. E INSTRUCCIÓN NN. 1 de NAVALCARNERO
PONENTE: ILMO. SR. D. JESÚS RUEDA LÓPEZ
APELANTE: CDAD. DE PROP. APARTAMENTO000 FASE NUM000 PARCELA NUM001 DE
SAN MARTIN DE VALDEIGLESIAS (MADRID)
PROCURADOR: SIN PROFESIONAL ASIGNADO
APELADO: Juan
PROCURADOR: MARIA DEL CARMEN GIMENEZ CARDONA
En MADRID, a diecisiete de julio de dos mil seis.
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
ILMO. SR. D. LORENZO PÉREZ SAN FRANCISCO
ILMO. SR. D. PEDRO POZUELO PÉREZ
ILMO. SR. D. JESÚS RUEDA LÓPEZ
La Sección Decimoctava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos sobre obligación de hacer, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Navalcarnero, seguidos entre partes, de una, como apelante demandada incomparecida CDAD. DE PROP. APARTAMENTO000 FASE NUM000 PARCELA NUM001 DE SAN MARTIN DE VALDEIGLESIAS (MADRID) y de otra, como apelado demandante DON Juan representado por la Procuradora Sra. Giménez Cardona, seguidos por el trámite de juicio ordinario. Visto, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. DON JESÚS RUEDA LÓPEZ.
I.- ANTECEDENTES DE HECHO
La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.
PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Navalcarnero, en fecha 14 de febrero de 2006, se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: ESTIMO ÍNTEGRAMENTE la demanda interpuesta por el Procurador D. José Miguel Sampere Meneses, en nombre y representación de D. Juan y CONDENO a la Comunidad de Propietarios " APARTAMENTO000 - Fase NUM000 -Parcela NUM001 " de la localidad de San Martín de Valdeiglesias a la reparación de la canalización de humos de la chimenea que comparten los apartamentos NUM002 y NUM003 , obras de reparación cuya concreción se realizará en ejecución de sentencia. Asimismo, deberá satisfacer las costas causadas en el procedimiento".
SEGUNDO.- Por la parte demandada se interpuso recurso de apelación contra la meritada sentencia, admitiéndose a trámite y sustanciándose por el Juzgado conforme a la Ley 1/2000, se remitieron los autos a esta Audiencia.
TERCERO.- Que recibidos los autos en esta Sección se formó el oportuno rollo, en el que se siguió el recurso por sus trámites. Quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 13 de julio de 2006.
CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.
II.- FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- Ejercitada en su día por la parte actora una acción personal tendente a obtener la condena de la comunidad de propietarios demandada a la realización de determinadas obras para la corrección de la salida de humos de la chimenea existente en su vivienda al entender que tal conducto es elemento común y que en el estado actual produce los daños que se citan en la demanda, con fundamento legal en los arts. 396 C.c. y 10 LPH , se formuló oposición a la demanda alegándose la excepción de inadecuación del procedimiento y en cuanto al fondo la aplicación indebida (sic.) del artº. 10 LPH, siendo dictada sentencia en la instancia por la que se estimaba la demanda formulada, e interponiéndose por la demandada el recurso que es ahora objeto de consideración por esta Sala y que ha venido a fundamentarse en la a su juicio infracción de los artº. 18 y 10 LPH.
SEGUNDO.- Planteada en tales términos la cuestión en esta alzada, viene a reiterarse en la misma la excepción de inadecuación de procedimiento mediante la aplicación del artº. 18 LPH, con olvido de que la resolución de tal excepción no puede hacerse con fundamento en el citado precepto, que no es procesal, sino de los arts. 249 y 250 LEC . Pues bien, si la cuantía litigiosa, sin discusión por la demandada, se fijó en 3.000.- _ es claro que el procedimiento adecuado lo es el ordinario conforme al artº. 249.2 LEC, procedimiento que también sería el adecuado de haberse ejercitado la impugnación de acuerdos comunes sometida a la LPH ex artº. 249.1 8º LEC. Por lo tanto en cualquiera de esos casos el procedimiento adecuado lo sería el ordinario que es el seguido en estos autos, no pediendo confundirse el procedimiento, cauce procesal, con la acción ejercitada.
El hecho de que exista un acuerdo comunitario como el adoptado en la junta de 15 de enero de 2005 sólo podrá tener el efecto de una prueba más en relación con la pretensión de desestimación de la demanda que formula la demandada, pero ello en modo alguno determina que el procedimiento adecuado para resolver la cuestión planteada lo sea el ordinario.
Pero no sólo ello; si un comunero entiende que el mal estado de conservación o construcción de un elemento común le produce perjuicios, tiene acción contra la comunidad a la que pertenece para el cumplimiento de la obligación establecida en el artº. 10.1 LPH en cuya virtud "Será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad.", y para el ejercicio de esta acción ninguna norma le impone que lo solicite en junta y lo apruebe ésta, bastando con que instada la reparación la comunidad se niegue a reparar y esa negativa puede serlo mediante acuerdo de junta o no. Producida la negativa en junta, el comunero puede ejercitar la acción que se deriva del artº. 10 LPH, bien de forma directa bien de forma indirecta mediante la impugnación del acuerdo comunitario, pero obviamente la más adecuada lo sería la primera desde el momento en que aunque se impugnase el acuerdo, de estimarse la demanda el efecto sería que el acuerdo es nulo pero no podría extenderse el fallo a la condena a la comunidad a que realice la reparación.
Por ello el procedimiento adecuado lo es el ordinario y la acción ejercitada lo es la correcta puesto que lo pretendido no es que se declare que un acuerdo es nulo sino que la comunidad está obligada a ejecutar unas determinadas obras de reparación en un elemento común lo cual no depende de su voluntad sino de si le asiste o no la razón jurídica. Por ello no es de recibo el argumento de que mediante la sentencia de instancia se produce una incongruencia o una contradicción entre un acuerdo de la comunidad adoptado válidamente y una resolución judicial desde el momento en que ésta no está situada al mismo nivel que aquélla; el derecho del comunero existe o no con independencia de lo que la comunidad entienda, y es de insistir en que una hipotética impugnación judicial del acuerdo adoptado no solucionaría la cuestión puesto que sólo se lograría la declaración de nulidad del acuerdo pero no podría condenarse a la comunidad a que adoptase otro distinto. Si la comunidad no desea ejecutar las obras porque cree que no ha de hacerlo, no puede ser obligada a que adopte un acuerdo contrario a su voluntad, pero sí puede ser obligada a que aún contra su voluntad se ejecuten tales por asistir el derecho al comunero y ello sólo puede obtenerse mediante la acción ejercitada, por lo que procede desestimar tal motivo de apelación.
TERCERO.- Igual suerte desestimatoria ha de correr el segundo de los motivos de apelación.
Efectivamente, no discutido el carácter de elemento común de los conductos de evacuación de humos de las chimeneas, en ningún caso se ha aplicado indebidamente el artº. 10 LPH y menos en la consideración de que lo instado es la creación de un tiro independiente y ello porque lo solicitado en la súplica de la demanda es la condena a la reparación de la canalización y porque el fallo de la sentencia recurrida lo que establece es la condena a la reparación de la canalización en la forma que se determine en ejecución de sentencia, es decir una obligación de hacer reparatoria; en modo alguno se condena a la comunidad a la realización de una innovación y ello aunque en ejecución de sentencia se determinase pericialmente que la única forma de solucionar el problema lo fuera la creación de un tiro independiente puesto que ello no sería una innovación sino la forma de reparación de un elemento común que por sus defectos produce un daño a un comunero, situación difícilmente conciliable con la alegada actuación abusiva que se predica del mismo.
Procede, por ende, la desestimación de tal motivo y con ello del recurso formulado, confirmándose la sentencia recurrida con imposición a la recurrente de las costas procesales causadas en esta alzada.
Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación
Por cuanto antecede en nombre de Su Majestad El Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español,
III.- FALLAMOS
Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Comunidad de Propietarios APARTAMENTO000 Fase NUM000 Parcela NUM001 de San Martín de Valdeiglesias (Madrid) contra la sentencia dictada por el Sr. Juez titular del Juzgado de 1ª. Instancia nº 1 de Navalcarnero de fecha 14 de febrero de 2006 en autos de juicio ordinario nº 225/05 DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS íntegramente la misma con imposición a la recurrente de las costas procesales causadas en esta alzada.
Así por esta nuestra sentencia de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo.
Certifico."( www.poderjudicial.es Centro de Documentación Judicial)
