El hecho de cumplir una obligación por parte del Administrador-Secretario sobre la emisión y firma del certificado de estar al corriente de pago tiene una responsabilidad no muy bien definida. La Ley dice: … “El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente.” A tenor de lo indicado todo parece claro, pero la realidad es otra, ya que cada Comunidad es un mundo a la hora de aprobar los gastos, saldos finales de ejercicio, presupuesto ejercicio, presupuesto para ejecución de obras extraordinarias, consumos por contadores individuales, toma lectura y factura la Comunidad.
La opinión más general en cuanto al contenido e interpretación de la Ley es que se debe certificar sólo y exclusivamente el importe de la deuda vencida sin entrar en más detalles.
- En el Artículo 9.1 e de la Ley de Propiedad Horizontal dice:
…..
"e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo.
El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.
En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.
f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca y, en su caso, para las obras de rehabilitación.
El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 5 por ciento de su último presupuesto ordinario.
Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales." Según Ley 8/2013 de 26 de junio
- Las deudas que tiene la Comunidad y no están vencidas que no se reflejan en la certificación de deudas de la Comunidad ¿son exigibles?
El comprador deberá solicitar a través del Administrador las deudas exigibles con cargo al inmueble que desea comprar, para lo cual solicitará al vendedor un documento en el cual autorice al Administrador-Secretario a que informe sobre la situación de la Comunidad y de aquello que le pueda afectar económicamente, emitiendo el correspondiente certificado, previo pago de su importe al Administrador.
En muchas ocasiones el hecho de la venta de una vivienda, local, etc. crea graves problemas con el nuevo propietario o comprador en su relación con el Administrador-Secretario por considerar que no le advirtió de los problemas que tenía la finca (obras pendientes, obras aprobadas y pendientes de ejecutar, etc.) acusando descaradamente al Administrador-Secretario que no le comunicó nada al respecto, e incluso, seguramente llegará a presentarse como Presidente, con el fin de hacer la gestión de la Comunidad imposible al Administrador.
- El Secretario-Administrador entre dos posibles enemigos, vendedor y comprador:
- El vendedor: si se explica todo lo que ocurre en la Comunidad, su situación a nivel general, obras pendientes, aprobadas y no ejecutadas, pleitos en marcha, etc. el vendedor, indicará, seguramente, que no ha podido vender la vivienda, local, etc. como consecuencia de la información que ha recibido y si consigue vender es bajando el precio.
- El comprador: si al comprador no se le informa de los problemas de la Comunidad, obras pendientes, aprobadas y no ejecutadas, pleitos en marcha, etc., el comprador comunicará que el Administrador-Secretario no le informó de todos los problemas de la finca, que si lo llega a saber no compra el piso, local, etc. El culpable será, como siempre, el Administrador.
Se recuerda que debido a la Ley de Protección de Datos el Administrador-Secretario no puede dar información sin la debida autorización del vendedor, por lo que es necesario, si desea más información, solicitar una autorización del propietario para que el Administrador-Secretario informe al respecto.
AUTORIZACION PARA QUE EL ADMINISTRADOR-SECRETARTIO INFORME AL COMPRADOR: (modelo)
D/ª______________________________ como propietario del piso_______ local_____ etc. de la Finca situada en la calle _______________________________ de _________________ (__________) autorizo a D/ª_________________________________ Administrador-Secretario de la Comunidad de Propietarios de la Finca antes citada para que informe, a D/ª_______________________________________ con DNI_______________________ y con domicilio en la calle____________________________ nº_______ de ____________________________(_________________) que está interesado en la compra de la vivienda __________, local ____________ etc. situada en la finca de la calle ____________________________nº___ de __________________________ (___________________), sobre la situación general de la finca, obras pendientes, aprobadas y no ejecutadas, pleitos pendientes aprobados y en marcha.
Lugar y fecha:
___________________ a ____ de ________________ de 20___
EL PROPIETARIO DEL PISO_____ LOCAL_____ PLAZA GARAJE______ ETC.
Fdo:______________________________________ DNI_______________________
CERTIFICADO CORRIENTE DE PAGO (modelo)
D/Dª________________________________, con DNI núm. ____________, como ___________________(Secretario-Administrador o Presidente) de la Comunidad de Propietarios del edificio sito en la calle _____________________nº ___, de _______________ (_____________ provincia)
CERTIFICA
Que, según los datos obrantes en los archivos de la Comunidad de Propietarios situada en la Calle _______________ nº___ de ______________ (_________), al día de la fecha, el piso/local/garaje número de la planta ____________, está al corriente del pago de todas sus obligaciones, cuotas ordinarias, extraordinarias y agua (siendo la última lectura del día _______________)
- Que como complemento a esta certificación se informa de lo siguiente:
- que se han emitido los recibos del mes corriente y están en gestión de cobro en el banco desconociendo al día de la fecha si se han hecho efectivos o no, o que puedan ser devueltos dentro de los plazos establecidos por la Ley 16/2009 de 13 de noviembre del servicio de pagos, debiendo aportar el vendedor un certificado del su banco en donde se refleje que ha sido cargado en su cuenta sin posibilidad de devolución o algún documento similar.
- que en junta se aprobaron recibos extraordinarios para obra de rehabilitación del edificio pendientes de giro a cada uno de los propietarios.
- que no se incluyen los saldos positivos o negativos que salieron del cierre de cuentas del ejercicio anterior, así como del ejercicio actual al cierre del ejercicio.
- que no están incluidos los consumos de agua, gas, etc. según la lectura de contadores.
- que no incluyen responsabilidades de procedimientos judiciales, si les hubiere, que puedan afectar al piso, local, etc.
- que no incluye cobros y pagos pendientes de cualquier índole a favor o en contra de la Comunidad y que puedan afectar en un futuro al piso, local, etc., que se vende.
Y para que así conste y pueda acreditarlo se expide la presente certificación a petición del interesado en ______________(_________), a___________ de __________de _________________________
El Secretario Vº.Bº. El Presidente
El certificado de estar al corriente de pago debe ser abonado por el vendedor que es quien encarga el trabajo al Administrador-Secretario, siendo un encargo personal y no comunitario.
El Administrador secretario no se podrá negar a tal emisión y si el Presidente no da el visto bueno podrá presentar el certificado firmado solamente por el Secretario, práctica admitida por los notarios.
