Un edificio pasa a regirse por la Ley de Propiedad Horizontal una vez que el propietario de éste, en primer lugar, realice la división de la finca por pisos y locales (DIVISIÓN HORIZONTAL O EL TITULO CONSTITUTIVO), como norma general, sin entrar en otro u otros procedimientos más singulares.
En la división del edificio, urbanización, garaje, etc. se puede incluir normas o establecer unos estatutos. Estas y éstos recogerán el funcionamiento de los propietarios con relación a los elementos comunes, usos, formas de distribución de los gastos, exclusiones a determinados pisos y locales, autorizaciones explícitas a los futuros propietarios. Pero éstos no aparecen en todas las divisiones horizontales de las fincas, siendo causa, en muchos casos, de graves problemas de convivencia. No se distingue entre gastos de mantenimiento y de renovación o reposición total de un elemento. Por ejemplo, un propietario no participa en los gastos de conservación de un servicio, pero sí en la renovación total o parcial de los elementos que conforman éste.
Conseguir establecer unas normas, con carácter estatuario, una vez que la finca tiene varios propietarios, es muy difícil y si se acepta, corresponde a los principios generales recogidos en la Ley de Propiedad Horizontal. Esta falta de acuerdo para conseguir aprobar unos estatutos es lógico: lo que para los propietarios de unos pisos y locales es bueno, para otros no lo es tanto, debido a que puede restringir el uso y destino, lo que a uno beneficia supone renuncia de otros y no es fácil renunciar.
Debería figurar en los estatutos, entre otros temas, autorizaciones de negocios en locales, salida de humo, ventilaciones, etc. De esta forma cada individuo que compra conoce y sabe como compra, siempre que se lean las normas en el momento de la firma. Muchas veces se dan por leídas sin que el comprador lo haya hecho, el resultado es su ignorancia al respecto, lamentando algo que podía haber sido evitado si el conocimiento fuera previo.
Los Estatutos o normas estatutarias para que tengan validez, en cuanto a los nuevos propietarios que entren a formar parte de la Comunidad, deberán ser inscritos en el Registro de la Propiedad.
Algunos cuando compran un piso, chalet, garaje o local creen que pueden hacer lo que deseen, alterando elementos comunes, ventanas, puertas, instalando elementos en fachada, patios, etc.
Los elementos comunes que conforman la singularidad del edificio, en su parte externa, no podrá ser modificada por ningún propietario sin la autorización de la junta de propietarios correspondiente. Igualmente no se podrán modificar elementos internos, dentro de las viviendas y locales, que afecten a la seguridad del edificio, eliminando elementos de sustentación. Por contra, dentro de cada local y vivienda, cada propietario podrá adecuarlo de acuerdo a sus necesidades y percepciones estéticas, teniendo en cuenta el punto anterior.
Lo que no podrá hacer cada uno, aunque se trate de su propio piso y local, es dedicarlo a usos prohibidos por las normas vigentes, respetando el aspecto íntimo y de convivencia que se debe mantener en cada finca. Tampoco deberá realizar cambios de destinos no permitidos.
Cada propietario tiene unos derechos y obligaciones en el régimen de convivencia comunitaria. Dispondrá de un coeficiente de participación, normal-mente medido por él % de participación de propiedad en la totalidad del edificio y, en algunos casos, con otros coeficientes para los distintos gastos, que no tienen porque ser igual al coeficiente general o de propiedad. Participará en los elementos comunes de la finca, disponiendo de ellos de acuerdo a la Ley de Propiedad Horizontal y a las normas establecidas al respecto, y si no las hay, por lo menos, de acuerdo a un mínimo de cordura y sensibilidad cívica.
Por otra parte, cada propietario está obligado a respetar todas las instalaciones de la finca, conservar su propio piso, local, garaje, chalet, no perjudicando a los elementos comunes y privativos de otro propietario. Un ejemplo es la conservación de las instalaciones de fontanería: si perjudica al vecino del piso inferior está obligado a resarcirle de los daños. El propietario no se puede negar a que la comunidad lleve a cabo las reparaciones de elementos comunes que pasen por su vivienda o local. Debe atender el pago de la cuota que se establezca para los gastos comunes de la finca, y, por último, entre otros, ejercer el cargo de presidente siempre que le corresponda según acuerdos adoptados en juntas.
Para representar a la comunidad, reunidos en junta, nombran a uno de ellos como presidente, cargo que será designado cada año. El cargo caduca y es necesario el nombramiento anualmente, aunque se mantenga la misma persona.
El presidente representa a la Comunidad, pero no puede ejercitar acciones si no está facultado por la junta de propietarios, como puede ser: autorizar la ejecución de obras que precisen acuerdos, modificar la configuración de la finca, etc. En fin, el presidente no puede hacer lo que le parezca, se debe a los acuerdos de las juntas. Hay que recordar que cada propietario puede ejercer acciones judiciales en defensa de los intereses comunitarios si la comunidad no toma medidas al respecto.
La junta podrá nombrar a otros propietarios para los cargos de vicepresidente, vocales, secretario y administrador, aunque el cargo de administrador es conveniente que sea ejercido por un Profesional Colegiado que, a su vez, actuará como Secretario de la Junta.
De todos es conocido que la comunidad de propietarios en propiedad horizontal están regidas por el Código Civil artículo 396 y por la Ley de Propiedad Horizontal, además de los estatutos, si los hubiere, debidamente registrados en el Registro de la Propiedad correspondiente y normas de régimen interior, siempre que no se opongan a lo establecido en la Ley.
Hay Comunidades de Propietarios singulares como pueden ser:
Comunidades a las que se las pueda aplicar el artículo 396 del Código Civil, aunque no exista División Horizontal o Título Constitutivo, así como los complejos inmobiliarios.
Comunidades singulares:
- Urbanizaciones privadas.
- Complejos inmobiliarios.
Referente a este tipo de comunidades la Ley de Propiedad Horizontal dice en su artículo 2:
Esta Ley será de aplicación:
a) A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el artículo 5.
b) A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal.
Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros.
c) A los complejos inmobiliarios privados, en los términos establecidos en esta Ley.
Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.BOE 27 junio de 2013Se adicionan las letras d) y e) al artículo 2, que quedan redactadas de la siguiente manera:
«d) A las subcomunidades, entendiendo por tales las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica.
e) A las entidades urbanísticas de conservación en los casos en que así lo dispongan sus estatutos.»
- Asociación de propietarios:
Existen asociaciones de propietarios con el fin de mantener los elementos comunes de la urbanización. Si es asociación deberá estar registrada como tal con los correspondientes Estatutos y si se desea actuar como Comunidad de Propietarios sería necesario examinar los Estatutos de la Asociación y Legislación al respecto para disolverla. Aunque puede funcionar perfectamente de las dos formas, todos los propietarios están obligados al mantenimiento de los elementos comunes y pago de las correspondientes cuotas establecidas.
El artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal dice:
“1.-El régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil será aplicable a aquellos complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos:
a) Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales.
b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.
2.- Los complejos inmobiliarios privados a que se refiere el apartado anterior podrán:
a) Constituirse en una sola comunidad de propietarios a través de cualquiera de los procedimientos establecidos en el párrafo segundo del artículo 5. En este caso quedarán sometidos a las disposiciones de esta Ley, que les resultara íntegramente de aplicación.
b) Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios. A tal efecto, se requerirá que el título constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por el propietario único del complejo o por los Presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas juntas de propietarios. El título constitutivo contendrá la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes. Asimismo fijar la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas, las cuales responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada. El título y los estatutos de la comunidad agrupada serán inscribibles en el Registro de la Propiedad.
3.- La agrupación de comunidades a que se refiere el apartado anterior gozará, a todos los efectos, de la misma situación jurídica que las comunidades de propietarios y se regirá por las disposiciones de esta Ley, con las siguientes especialidades:
a) La Junta de propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los Presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, los cuales ostentarán la representación del conjunto de los propietarios de cada comunidad.
b) La adopción de acuerdos para los que la Ley requiera mayorías cualificadas exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las juntas de propietarios de las comunidades que integran la agrupación.
c) Salvo acuerdo en contrario de la Junta, no será aplicable a la comunidad agrupada lo dispuesto en el artículo 9 de esta Ley sobre el fondo de reserva.
La competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente se extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes. Sus acuerdos no podrán menoscabar en ningún caso las facultades que corresponden a los órganos de gobierno de las comunidades de propietarios integradas en la agrupación de comunidades.
4.- A los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas jurídicas señaladas en el apartado 2 les serán aplicables, supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre los copropietarios, las disposiciones de esta Ley con las mismas especialidades señaladas en el apartado anterior.”
- No hay título constitutivo de comunidad de propietarios:
En un edificio que no hay título constitutivo se puede aplicar el régimen de propiedad horizontal, existiendo sentencias al respecto.
El Artículo 392 del Código Civil dice: “Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece «pro indiviso» a varias personas.
A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título.”
La simple declaración de obra nueva, aunque sea muy antigua, por la propiedad que promovió el edificio y que después fue transmitiendo la propiedad de cada piso y local con acceso desde la calle a través de los elementos comunes, según establece el Código Civil artículo 396.
Obra nueva: es el documento por el que se declara que existe o existirá una nueva edificación, por la que se crea en el Registro de la Propiedad una nueva finca registral, desapareciendo la finca registral de donde procede, apareciendo tantas propiedades, viviendas, locales, oficinas, etc. como figuren en el proyecto.
- ¿ Que se necesita para constituir la Comunidad?
- convocar la junta de constitución en donde se:
- nombran los cargos de Presidente y demás miembros, como puede ser vicepresidente y Administrador (recomendando que sea un Administrador Colegiado).
- aprobar la primera cuota para atender los primeros gastos y, si es posible, aprobar el presupuesto para un ejercicio, su distribución y cuotas que corresponde a cada uno.
- comprar un libro de actas normalizado.
- presentar el libro de actas en el Registro de la Propiedad en donde esté registrada la finca a fin de diligenciarle y que quede anotado como el primer libro de la Comunidad. Es mejor hacerlo así, ya que si pasa primero por Hacienda debe llevar la División Horizontal de la finca, evitando que le asignen un NIF provisional. Se recuerda que todos los NIF de las Comuniades de Propietarios empiezan por la letra H, si tiene alguna comunidad que no empieza el NIF por esta letra deberá proceder a presentar el modelo 036, con las debidas identificaciones, firma del Presidente, Administrador presentando acta de su nombramiento y DNI del Presidente. http://www.admifin.es/formularios-comunidad-propietarios/323-solicitud-de-nif-modelo-036-alta-modificacion-letra-datos-comunidad-propietarios-modificacion-datos
- solicitar el NIF en Hacienda ya que se le pedirán en el momento de abrir la cuenta corriente de la Comunidad y para demás actividades comerciales con los Organismos Oficiales y particulares. Para ello será necesario llevar el libro de actas diligenciado por el Registro de la Propiedad, copia del acta de constitución e impreso normalizado de Hacienda. http://www.admifin.es/formularios-comunidad-propietarios/323-solicitud-de-nif-modelo-036-alta-modificacion-letra-datos-comunidad-propietarios-modificacion-datos
