No tratamos aquí de la construcción de un edificio, pero sí de los elementos que se deben conservar en la finca, así como de los profesionales que realizan estas obras.
Como norma general, aunque hay obras de obligado cumplimiento y su ejecución sin el acuerdo de la junta de propietarios, es conveniente informar, en junta , a todos los propietarios y sobre todo si es necesario pasar alguna derrama.
La ley de Propiedad Horizontal: Artículo 10.- Queda recatado de la siguiente formas según Según Ley 8/2013 de 26 de junio:
«1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.
b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.
c) La ocupación de elementos comunes del edificio o del complejo inmobiliario privado durante el tiempo que duren las obras a las que se refieren las letras anteriores.
d) La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, así como la constitución de un complejo inmobiliario, tal y como prevé el artículo 17.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que resulten preceptivos a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana.
e) Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas.
2. Teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las actuaciones referidas en las letras a) a d) del apartado anterior, procederá lo siguiente:
a) Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.
b) Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.
c) Los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados de la realización de dichas obras o actuaciones en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales.
3. Requerirán autorización administrativa, en todo caso:
a) La constitución y modificación del complejo inmobiliario a que se refiere el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, en sus mismos términos.
b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.
En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.»
Por ejemplo: la modificación y alteración de elementos estructurales precisará la licencia correspondientes de la Administración y el acuerdo de las 3/5 partes de los propietarios y coeficiente de participación, igualmente para la modificación o supresión de elementos de otra índole de la fachada, patios, zona de terrazas de cocinas, tendederos protegidos por sistenas lamas, elementos de prefabricados de manpostería, etc.
Antes de entrar en algunos aspectos del mantenimiento recordamos que la Ley 38/1999 de la Ordenación de la Edificación, en cuanto a garantías y plazos dice:
"Artículo 16. Los propietarios y los usuarios.
1. Son obligaciones de los propietarios conservar en buen estado la edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento, así como recibir, conservar y transmitir la documentación de la obra ejecutada y los seguros y garantías con que ésta cuente.
2. Son obligaciones de los usuarios, sean o no propietarios, la utilización adecuada de los edificios o de parte de los mismos de conformidad con las instrucciones de uso y mantenimiento, contenidas en la documentación de la obra ejecutada.
CAPÍTULO IV
Responsabilidades y garantías
Artículo 17. Responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación.
1. Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división, de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados, contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas:
a) Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
b) Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3.
El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año.
2. La responsabilidad civil será exigible en forma personal e individualizada, tanto por actos u omisiones propios, como por actos u omisiones de personas por las que, con arreglo a esta Ley, se deba responder.
3. No obstante, cuando no pudiera individualizarse la causa de los daños materiales o quedase debidamente probada la concurrencia de culpas sin que pudiera precisarse el grado de intervención de cada agente en el daño producido, la responsabilidad se exigirá solidariamente.
En todo caso, el promotor responderá solidariamente con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción.
4. Sin perjuicio de las medidas de intervención administrativas que en cada caso procedan, la responsabilidad del promotor que se establece en esta Ley se extenderá a las personas físicas o jurídicas que, a tenor del contrato o de su intervención decisoria en la promoción, actúen como tales promotores bajo la forma de promotor o gestor de cooperativas o de comunidades de propietarios u otras figuras análogas.
5. Cuando el proyecto haya sido contratado conjuntamente con más de un proyectista, los mismos responderán solidariamente.
Los proyectistas que contraten los cálculos, estudios, dictámenes o informes de otros profesionales, serán directamente responsables de los daños que puedan derivarse de su insuficiencia, incorrección o inexactitud, sin perjuicio de la repetición que pudieran ejercer contra sus autores.
6. El constructor responderá directamente de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos derivados de la impericia, falta de capacidad profesional o técnica, negligencia o incumplimiento de las obligaciones atribuidas al jefe de obra y demás personas físicas o jurídicas que de él dependan.
Cuando el constructor subcontrate con otras personas físicas o jurídicas la ejecución de determinadas partes o instalaciones de la obra, será directamente responsable de los daños materiales por vicios o defectos de su ejecución, sin perjuicio de la repetición a que hubiere lugar.
Asimismo, el constructor responderá directamente de los daños materiales causados en el edificio por las deficiencias de los productos de construcción adquiridos o aceptados por él, sin perjuicio de la repetición a que hubiere lugar.
7. El director de obra y el director de la ejecución de la obra que suscriban el certificado final de obra serán responsables de la veracidad y exactitud de dicho documento.
Quien acepte la dirección de una obra cuyo proyecto no haya elaborado él mismo, asumirá las responsabilidades derivadas de las omisiones, deficiencias o imperfecciones del proyecto, sin perjuicio de la repetición que pudiere corresponderle frente al proyectista.
Cuando la dirección de obra se contrate de manera conjunta a más de un técnico, los mismos responderán solidariamente sin perjuicio de la distribución que entre ellos corresponda.
8. Las responsabilidades por daños no serán exigibles a los agentes que intervengan en el proceso de la edificación, si se prueba que aquéllos fueron ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado por el daño.
9. Las responsabilidades a que se refiere este artículo se entienden sin perjuicio de las que alcanzan al vendedor de los edificios o partes edificadas frente al comprador conforme al contrato de compraventa suscrito entre ellos, a los artículos 1.484 y siguientes del Código Civil y demás legislación aplicable a la compraventa.”
Un edificio debe ser conservado en todos sus aspectos, fachada, cubierta, patios, estructura, cimentación e instalaciones comunes y privadas.
Antes de comentar algunos aspectos, se debe hacer referencia al CODIGO TECNICO DE LA EDIFICACIÓN que se deberá tener en cuenta en cualquier elemento constructivo.
- “REAL DECRETO 314/2006, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación.
“Durante la segunda mitad del siglo XX unos procesos de urbanización y edificación acelerados han configurado la realidad actual de una gran parte del patrimonio edificado de nuestro país. Estos grandes procesos de urbanización han generado unos entornos edificados que dan satisfacción razonable a las necesidades básicas de la mayoría de la población española. Sin embargo, la gran cantidad de nueva edificación construida en los últimos años y en décadas anteriores no siempre ha alcanzado unos parámetros de calidad adaptados a las nuevas demandas de los ciudadanos. Efectivamente, la sociedad española, como ocurre en los países de nuestro entorno, demanda cada vez más calidad en los edificios y en los espacios urbanos.”
…..
“El Código Técnico de la Edificación se divide en dos partes, ambas de carácter reglamentario. En la primera se contienen las disposiciones de carácter general (ámbito de aplicación, estructura, clasificación de usos, etc…) y las exigencias que deben cumplir los edificios para satisfacer los requisitos de seguridad y habitabilidad de la edificación.
La segunda parte está constituida por los Documentos Básicos cuya adecuada utilización garantiza el cumplimiento de las exigencias básicas. En los mismos se contienen procedimientos, reglas técnicas y ejemplos de soluciones que permiten determinar si el edificio cumple con los niveles de prestación establecidos. Dichos Documentos no tienen carácter excluyente. Como complemento para la aplicación del Código se crean los Documentos Reconocidos como aquellos documentos técnicos externos e independientes del Código cuya utilización facilita el cumplimiento de determinadas exigencias y contribuyen al fomento de la calidad de la edificación.”
En un edificio son necesarias las obras:
En las Comunidades de Propietarios entre los muchos problemas que se plantean, no faltan los correspondientes por la ejecución de las obras y su aprobación, normalmente hay opiniones vecinales para todos los gustos, tales como si son o no necearias, si son de ornato o de mejora.
Obras de mejora:
El artículo 17 de la L.P.H. dice:
"4. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal."
Obras de ornato:
LPH:"1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación." Siendo el pago entre los vecinos de acuerdo al doeficiente de propiedad o a lo establecido en los estatutos de la Comunidad."
Comentarios generales:
Las fachadas deben ser remodeladas de acuerdo a las Ordenanzas Municipales de cada ciudad, conservando su estética y configuración inicial.
La configuración de la fachada no se puede alterar a no ser que exista un acuerdo de los propietarios y lo permitan los Ayuntamientos u otros Organismos, aunque éstos se preocupan poco de este aspecto. No se puede colocar en ella lo que desee cada propietario o vecino.
La conservación y mantenimiento de las fachadas y patios es muy importante para la belleza estética de una ciudad y de la finca, además de evitar filtraciones de agua, riesgos para los viandantes por desprendimientos inesperados y otros esperados.
Para la conservación de la fachada no dude en solicitar la presencia de técnicos competentes que revisen su situación y aconsejen lo que debe hacer, así como la presencia de empresas especializadas en este tipo de obras de construcción y rehabilitación. No debe escatimar en los presupuestos de rehabilitación de los patios y fachadas de la finca.
El ejecutar una simple obra de reparación de una zona afectada, de la fachada, puede no servir de nada, el resto que, aparentemente, está bien, puede encontrarse hueco y no verse a no ser que se intente picar para comprobar su agarre.
Asesórese de los técnicos y las empresas de Construcción y Rehabilitación. Es necesario estudiar detenidamente los presupuestos y ver las especificaciones de cada uno de ellos a fin de comparar los precios correctamente y la obra que presupuestan, puede ser que la oferta más económica sea la mejor, pero es necesario solicitar opinión a los expertos.
Debe conocer que existen ayudas de los Ayuntamientos y Comunidades Autónomas para la rehabilitación de determinados edificios y áreas especiales. Estas ayudas, siempre que disponga de ellas, -a fondo perdido - se conceden para la rehabilitación de edificios situados en cascos antiguos. En el Ayuntamiento y Comunidad Autónoma podrá conseguir información al respecto.
Por parte del Ayuntamiento pueden existir órdenes de ejecución de obras de conservación y mantenimiento y en el caso de que no sean realizadas por la propiedad, ÉSTE puede encargar su ejecución a una contrata y pasar el cargo a la Comunidad o a cada propietario, como contribución especial, son las llamadas obras por ejecución sustitutoria.
Los Ayuntamientos u otros Organismos, debido a la denuncia de algún propietario o vecinos colindantes, etc. pueden proceder a una revisión general de la finca, sin entrar en detalles. Enviará escritos a la Finca solicitando que se revisen las grietas, elementos estructurales y que un técnico competente emita un certificado en el que recoja que el edificio está en perfectas condiciones de seguridad.
Como consecuencia de este certificado comenzarán los problemas, todo debido a que ningún técnico responsable lo emitirá sin conocer la situación real de la finca, pueden hacerle bajo apreciaciones visuales.
Para conocer la situación es necesario, debido a que no existen los rayos X o similar para ver el interior, hacer calas, descubrir en distintos sitios de la finca, zonas comunes y viviendas, etc. etc. Todo esto tiene un coste e incomodidades, pero es necesario y deben concienciarse los propietarios si quieren estar seguros en su finca y no lamentar posibles hundimientos y accidentes. No quiera saber más que los técnicos y no trate que firme algo sin los conocimientos necesarios. Si algún técnico se atreviera a firmar algo sin estos conocimientos, en caso de accidente, Vd. pediría responsabilidades. No quiera saber más que los técnicos y no trate que firme algo sin los conocimientos necesarios. Si algún técnico se atreviera a firmar algo sin estos conocimientos, en caso de accidente, Vd. pediría responsabilidades.
- ESTRUCTURA
La estructura en un edificio, partiendo de lacimentación, es el armazón sobre el que se apoyan todos sus componentes y, como tal, es muy importante conservar. Puede estar muy bien decorado el exterior del edificio, portal, fachada, vivienda, etc. pero si la estructura esta mal como consecuencia de pérdidas de agua, filtraciones, su edificio, a la larga, está en peligro.
Hay distintos tipos de estructuras pero, técnicamente, no entramos a su análisis ya que no es nuestro cometido. Su edificio puede estar construido con estructura de hormigón, hierro o madera.
- MUROS: hay edificios antiguos que los forjados están apoyados sobre muros de distintos materiales. hay edificios antiguos que los forjados están apoyados sobre muros de distintos materiales.
Estos deben conservarse y evitar abrir huecos para hacer habitaciones más grandes, dar mayor luz a un local para escaparate, etc. Puede tener consecuencias, a veces, irreparables, con agrietamientos en muros de carga, hundimientos, caída de forjados, etc. Se deben reparar, urgentemente, cuando surja o se suponga un deterioro.
Para realizar cualquier modificación en la estructura es necesario el consenso de los copropietarios, debidamente acordado en Junta y bajo dirección de un facultativo.
En los edificios antiguos, sobre todo, hay aparentes tabiques de separación entre habitaciones. Estos tabiques no son tales, son muros de menor grosor que están sujetando parte del forjado y no se pueden eliminar sin la autorización de los propietarios y siempre bajo Dirección Facultativa.
- MADERA:
Si su edificio tiene estructura de madera, puede tener problemas de pudrición de vigas de forjado y pies derechos en las zonas húmedas de la vivienda -cuartos de baño, servicios, cocina, planta baja, sótanos-, con flechamientos o desniveles en el suelo como consecuencia de que las maderas están en mal estado.
Igualmente deben considerarse las maderas existentes en la fachada, patios y paredes medianeras, así como los pies derechos en contacto con el suelo a nivel de calle y la cimentación que, normalmente, están en malas condiciones. Los pies derechos son como los pilares de hormigón o columnas de sustentación del entramado de la estructura del edificio, que trabajan conjuntamente con el muro al que pertenecen.
Otro de los graves problemas con los que se encuentran los edificios de estructura de madera, si no se resuelve, es la pérdida de la madera debido a que es comida por los xilófagos o carcoma. Si esto no se trata debidamente, siguiendo los consejos de personal especializado, pasará poco a poco a todo el edificio ocasionando sustos y, a veces, accidentes irreparables.
Las reparaciones de estos elementos son muy costosas y difícil de determinar; se examina a base de hacer calas o abrir huecos en determinadas zonas (según Dirección Facultativa), con lo que se podrá estimar el alcance, provisional, de las obras necesarias y su coste aproximado, que puede duplicarse o más, a no ser que, desde el principio, se estime que toda la estructura y forjados sean susceptibles de reparación.
Por otra parte este tipo de reparaciones, si se tienen que hacer en su finca, arrastran muchos problemas e incomodidades para los vecinos. Son obras que no se ven una vez que están terminadas y los propietarios no las suelen asumir bien y es típico oír: “el dinero que se está gastando y no se ve nada”. Debe recordarse a estos vecinos que el dinero que se está gastando es en su propia seguridad, no en la belleza de la finca y vale más estar sano que bello e insano.
Debe tenerse en cuenta, en todos los edificios, pero de forma especial en los de estructura y forjados de madera, el peso que se carga en cada habitación, si no lo controla puede producir consecuencias graves.
Mantener en perfecto estado de conservación, la fontanería de la finca, bajantes, ascendentes, tuberías interiores de viviendas, locales, etc., evitará pudriciones de elementos estructurales.
- HIERRO:
Con hierro es otra forma de construir un edificio. Habrá visto esqueletos de hierro que después van tomando forma con los cerramientos e instalaciones.
La estructura de hierro no es eterna, debe conservarse en todas las zonas que están sometidas a frío, calor y agua.
Deben proteger, de una forma especial, todas las zonas estructurales de hierro que están cerca de las zonas húmedas del edificio, como son bajantes, ascendentes, fontanería interior de una vivienda y red horizontal de saneamiento.
No es difícil encontrar una viga de hierro totalmente podrida por la humedad y el agua, sobre todo, en forjados de cocinas, servicios y pilares o píes derechos de plantas de sótanos y, sobre todo, en los pilares que tienen al lado una bajante general de fecales y pluviales.
- HORMIGON:
El hormigón armado, en la actualidad, es la forma más generalizada de construir. Se dice que es armado por que en su interior existe una serie de entramado de hierro.
No por el hecho de ser de hormigón no es necesaria la conservación de todos los demás elementos del edificio.
Al igual que en los demás sistemas de estructura es necesario evitar las humedades; no debe olvidarse que el hormigón armado tiene hierro en su interior.
- NORMAS GENERALES:
El costo de la conservación y reparación de los elementos estructurales, como norma general, según la Ley de Propiedad Horizontal (a no ser que en División Horizontal, Estatutos o acuerdos tomados en Juntas determinen otra cosa), se repartirán por el coeficiente de propiedad de cada vivienda, local y plazas de garaje.
No cargue en exceso una habitación, cocina, despensa, etc. puede producir daños graves en su vivienda y en el edificio: grietas, desniveles del suelo, etc.
Todos los edificios, debido a los materiales empleados, unos más y otros menos, tienen movimientos. Los edificios de nueva construcción tienen un periodo de asentamiento, y en éste se pueden producir grietas.
De todas formas, si las grietas van en aumento, avise a un Técnico y él determinará la gravedad de éstas.
Los propietarios de un edificio deben ser responsables del mantenimiento de la estructura de la finca, haciendo revisiones. Esto no se suele llevar a cabo hasta que no aparece el mal y el coste de reparación supera cualquier previsión de gastos. Los propietarios quieren un portal bien decorado, una fachada elegante y un interior de viviendas lo más lujoso posible, pero olvidan, en ocasiones, que la casa no es solamente lo que se ve.
- FACHADA:
Llamamos fachada de un edificio al conjunto de recubrimientos y protecciones que se dan en los cerramientos de los edificios y huecos de ventilación.
Los revestimientos de las fachadas deben ser vigilados con el fin de evitar la caída de elementos a la vía pública con peligro de los viandantes.
La responsabilidad del buen estado de la fachada es de los propietarios o propietario del edificio, verificando los balcones, piedras de revestimiento, revocos, etc., y corrigiendo sus deterioros.
Cuando se detectan problemas en el revestimiento en varios puntos de la fachada es aconsejable restaurarla en su totalidad, fijando las piedras y demás elementos. Deben enfoscar, revocar y pintar (dependiendo de las Ordenanzas Municipales). Si existe un deterioro importante no pretenda reparar. Lo nuevo tirará de lo viejo y, al cabo de poco tiempo, tendrá que gastarse más en instalar nuevos andamios para volver a reparar.
Si las piedras o plaquetas se encuentran en malas condiciones, sueltas, etc. (debido, por ejemplo, a que los hierros de fijación se han deteriorado por las humedades, filtraciones entre las piedras), será necesario proceder a la fijación total. En las fachadas con revestimiento de ladrillo visto suele desprenderse la cara vista, siendo conveniente la reparación y revisión total, sobre todo en las zonas de la estructura de hormigón.
La fijación de las piedras, frecuentemente, se realizan con tacos y tornillos largos, taladrándolas. Este sistema, si no se ejecuta correctamente, al poco tiempo, se verán todas las zonas de taladros, quedando la fachada de placas de piedra natural o artificial en malas condiciones estéticas. Toda la fachada se verá con puntos negros.
En otros casos se procede a la limpieza de las plaquetas de piedra natural o artificial, se realiza con productos abrasivos que, además de limpiar, deterioran la primera capa de pulido, consiguiendo que la limpieza dure muy poco tiempo.
Por último no deben olvidar las aplicaciones de pintura que se dan en este tipo de fachadas que, en muchos casos, al poco tiempo, tiene como consecuencia su desprendimiento y agrietamiento por no haber preparado las paredes correctamente y por aplicar pinturas de baja calidad. Se aplican pinturas que no transpiran y al cabo de pocos años empieza a desprenderse. Lo mejor es aplicar una pintura al silicato, lógicamente, más cara, pero de mayor garantía. No hay que olvidar que los muros de las fachadas modernas, necesitan transpirar y es esto lo que produce que, poco a poco, se desprenda la pintura, es decir, parece que se va pelando. No busque lo " baratito ", pensando que es el mejor vecino porque ha conseguido el presupuesto más económico.
El tratamiento de este tipo de fachadas debe realizarse con la ayuda de profesionales especialistas, consiguiendo una garantía.
Una de las causas, por lo que se deterioran los revestimientos de fachada, es el riego de las macetas y jardineras. Los propietarios o usuarios de las viviendas riegan las plantas sin entender que el exceso de agua, además de perjudicar a las plantas, daña los revestimientos de las fachadas y balcones.
Los revestimientos de las fachadas y de exteriores pueden ser de piedra, cristal, etc., y otros más tradicionales como los enfoscados, revocos y enlucidos.
- ENFOSCADOS: es un revestimiento hecho con mortero de cemento y arena de río en proporción adecuada y un espesor, aproximado, de 15 mm.
De la ejecución de este trabajo depende el acabado final:
- Sin maestrear: para recibir un acabado sobre él mediante un revoco o un enlucido.
- Maestreado: para que su superficie sea lo suficientemente uniforme que permita la aplicación de una pintura.
Conviene hacer juntas de dilatación para evitar posibles agrietamientos. En las fachadas, donde existen huecos de ventanas y puertas, se forman guarniciones y dinteles, siendo necesario que al ejecutar los revestimientos, en las esquinas o vivos, se realicen con gran maestría, obligando a trazar plomos y niveles antes de proceder a su ejecución.
- REVOCOS: Son revestimientos que se aplican sobre una base sólida enfoscada sin pasar la llana, aunque sí presentando una superficie debidamente aplomada.
Existen varios tipos de revocos, tales como a la madrileña, a la catalana y otros más modernos conocidos como monocapas.
- REVOCO A LA MADRILEÑA: denominado Arte Fingido, debido a que se colorea sobre una base construida por dos partes de arena de sílice y una de cal apagada, configurando no solo materiales conocidos, sino las sombras arrojadas, dependiendo de la orientación del edificio, proporcionando un aspecto de relieve en la fachada. Se aplica sobre un enfoscado y su terminación es dibujada y coloreada a modo de pintura al fresco.
- REVOCO A LA CATALANA: es revoco Francés, se prepara con cal que se apaga en obra y se añaden los aditivos de la china o polvo. Se aplica en capas de 1, 5/2 mm. superpuestas hasta alcanzar el espesor preciso de 15 mm. Sus acabados imitan, mediante trazo, los materiales pétreos o cerámicos que se pretendan. Y en cuanto a las texturas o apariencia al tacto existen varias terminaciones que se consiguen mediante el lavado del revoco haciendo aflorar las chinas del aditivo pétreo, utilizando diversidad de instrumentos artesanales. El acabado más normal, dentro de una categoría importante, es lo que se conoce por martillina con plinto y avivador, siendo esta apariencia de una cuadrícula simulando sillares de piedra, con una cenefa de 20/30 mm. en la que en el interior del recuadro está tratado en relieve, hecho a modo de pequeñas incisiones realizadas con un pequeño martillo llamado martillina y constituyendo el plinto; el borde perimetral es liso y se llama avivador.
- REVOCO A LA TIROLESA: es un revoco de aspecto rústico. Sobre el enfoscado de cemento y aún blando se proyectan pequeñas piedras, que según su tamaño producen una superficie más o menos rugosa.
- REVOCO MONOCAPA: estos revocos son modernos y su fabricación es industrial, aplicándose como si de un enfoscado se tratara. Se aplican directamente sobre la pared en bruto a revestir, siendo preciso que esa pared tenga irregularidades para producir trabazón y eliminar posibles descuelgues de material, lo constituye una sola capa. Se aplica con maestras para garantizar la planeidad. La gama de colores es poco amplia y está en función de la fabricación industrial.
- ENLUCIDOS
Se conocen como enlucidos los revestimientos realizados con yeso, cal, o morteros de yeso, cal y arena, yeso y arena. Su aplicación es la convencional sobre paramentos irregulares y se realiza con maestras para garantizar el acabado plano.
- RIESGOS DE FALTA DE CONSERVACION:
Como Presidente, si detecta algún peligro de desprendimiento en la fachada, avise a los bomberos a fin de que procedan a la demolición de las zonas afectadas y no peligre la vida de los viandantes.
Para evitar el deterioro de la fachada se debe hacer una limpieza periódica, realizando las pequeñas reparaciones y evitando que los agentes exteriores penetren en los elementos de protección produciendo grietas, fisuras y desprendimientos.
Los gastos de reparación de la fachada se reparten por el coeficiente de propiedad de cada vivienda y local, salvo las excepciones que se puedan reflejar en cada División Horizontal, Estatutos o acuerdos de juntas de propietarios, según se ha indicado.
La fachada no se puede modificar sin la correspondiente autorización de la Junta de propietarios, como alterar la carpintería de las ventanas, abrir huecos para instalar equipos de aire acondicionado y otros elementos. Cualquier modificación en la fachada precisa de un acuerdo de la junta de propietarios, además de las correspondientes licencias Municipales.
- CUBIERTA
En una finca se debe proteger y cuidar, con especial esmero, la cubierta. Las humedades la perjudican, por lo que se debe prestar especial atención.
La cubierta puede estar construida en forma plana, que normalmente llamamos terraza o azoteas o en forma inclinada que denominados tejados.
Las planas están protegidas por impermeabilizantes y terminaciones en gravas o baldosines, corrientemente los llamados a la catalana. En las cubiertas planas se dejan correctamente diseñadas las inclinaciones y particiones con las correspondientes juntas de dilatación, así como los desagües o calderetas con sus sifones. Las reparaciones en este tipo de cubiertas se suelen hacer, provisionalmente, a base de soldaduras de tela asfáltica. Provisionalmente porque las telas asfálticas deben ser protegidas para que los agentes ambientales no las perjudiquen, resecándose, despegándose y cuarteándose, produciendo nuevas averías. Lo importante es reconstruir los paños enteros y protegerlos.
En este tipo, muchas veces, existen goteras en los últimos pisos, y uno de los problemas es localizar la zona de filtración, procediendo a la instalación de trozos de tela asfáltica, pero sin ninguna garantía, debido a que, el agua, puede caer en una habitación y la filtración en la terraza puede estar dos o tres metros más alejada.
Es conveniente realizar una labor de mantenimiento de las cubiertas planas, limpiando las calderetas, sellando las juntas de dilatación y repasando las cámaras de aire o ventilación.
Las cubiertas inclinadas construidas de distintas formas deben recibir un mantenimiento para evitar las filtraciones de agua y los pudrimientos de los elementos que la sustentan. Los materiales que se emplean para cubrir son, fundamentalmente, la teja plana y curva, la pizarra y la uralita o similar.
Deben limpiarse los canalones, limas y limahoyas, reponer las tejas que se rompan, limpieza de buzones o entradas del agua desde los canalones a las bajantes, etc.
Las cubiertas planas, unas pueden ser transitables y otras no, por lo que se recomienda a los propietarios que las no transitables, (como pueden ser las que tienen protección de gravas o las que, últimamente, se están aplicando productos nuevos a base de asfaltos especiales) no se debe pasar por ellas, a no ser en caso de necesidad para limpieza y siempre con calzado que no perfore la impermeabilización.
Cambio de utilización zonas comunes, jardines, piscinas, zonas de juegos, zona aparcamientos, etc., con las debidas licencias de obras.
A veces, en las Comunidades se plantea, debido a la falta de uso de un elemento común, la posibilidad de cambiarle por otra de mayor utilidad y demanda entre los comuneros, siendo caso, a modo de ejemplo, la elinación de una pista de tenis por una de padel, siendo necesario el voto de las 3/5 partes de los propietarios y que a su vez representen las 3/5 partes de las cuotas de participación según establece la Ley P.Horizontal en su artículo 17, quedando obligados todos los propietarios al pago de los gastos de las obras y mantenimiento siempre que no exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes ..El artículo 17 de la L.P.H. dice:
"4. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal."
Uno de los problemas que se plantean, en muchas comunidades, es la utilización de las terrazas de los últimos pisos. Estas cuyo uso y disfrute corresponde a los propietarios de los últimos pisos y son, a su vez, parte de la cubierta de la finca protegiendo a los vecinos de los pisos inferiores, suelen ser centro de discusión cuando es necesaria su reparación.
Si en la división horizontal de la finca, en los estatutos o los acuerdos anteriores de juntas no se especifica nada al respecto, la reparación corresponde a la comunidad, a no ser que se demuestre mala fe por parte del propietario que tiene el uso y disfrute. Normalmente estos pisos tienen un coeficiente de propiedad más pequeño que el piso inmediatamente inferior.
Como final, recuerde a los vecinos que en la finca se deben mantener los elementos estructurales que no se ven, es fundamental su conservación, no olvidando los elementos de revestimientos. Puede dejar la finca muy bonita por fuera pero puede estar deteriorada por dentro y, cuando menos lo piense, puede tener un disgusto.
Es importante acudir a técnicos y empresas especializadas en la conservación de estos elementos constructivos.
