La responsabilidad del pago de los servicios es algo que no está escrito dentro de los esquemas de algunos propietarios. El que recibe y utiliza un servicio de otros o comunitario debe contribuir a su mantenimiento. En las Comunidades la mayoría de los problemas son generados por los propietarios que no pagan puntualmente. No aceptan abonar según los acuerdos de las juntas, es decir que hacen lo que ellos creen conveniente, pero siempre lo contrario de lo acordado . Son propietarios que disfrutan llevando la contraria a todos.
EL GRAN PROBLEMA DE LAS COMUNIDADES, AL IGUAL QUE EN CUALQUIER EMPRESA, SON LOS MOROSOS, LOS SINVERGUENZAS QUE NO PAGAN. L A J U S T I C I A E S M U Y L E N TA , posiblemente porque no hay leyes contundentes y se aprovechan de ello.
Las comunidades que tengan la mala suerte de tener como convecino a algún moroso deberán acostumbrarse y tener cuidado de que no siga su estilo y forma otro u otros propietarios. Es muy desagradable convivir con personas tan conflictivas y que se aprovechan de los servicios que están sosteniendo los demás.
En el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, entre otros temas como obligaciones de los propietarios se establece:
“1.-Son obligaciones de cada propietario: ......
Según Ley 8/2013 de 26 de junio"e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo.
El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.
En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.
f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca y, en su caso, para las obras de rehabilitación.
El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 5 por ciento de su último presupuesto ordinario.
Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales." Según Ley 8/2013 de 26 de junio
No faltan los que informan a los demás y hablan, sin conocer el funcionamiento del sistema, indicando que ahora, con la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal, es más fácil cobrar los impagados, ciertamente así es, pero no con la agilidad deseada, el problema de los impagados no se ha resuelto con la nueva Ley, existen muchas lagunas que no se han contemplado y las Comunidades seguirán, aunque a menor escala, sufriendo los problemas de los vecinos morosos.
Una vez establecido lo que dice la Ley, como Presidente de la Comunidad conoce que uno de los mayores problemas administrativos de las Comunidades de Propietarios es la falta de pago de las cuotas y recibos extras por parte de propietarios morosos, insolidarios y aprovechados de los demás, utilizando los servicios de la finca que no abonan, como puede ser ascensor, agua, luz, etc. .
Normalmente no quiere abonar sus cuotas por no estar conforme con algún servicio, según su entender, con el que el resto si lo está. Este propietario debe acudir a los medios que la Ley pone a su alcance, pero lo que nunca debe hacer es no cumplir con su obligación. Al final lo hacen por importe superior a la deuda, si la sentencia es condenatoria.
Para reclamar a los propietarios morosos deben quedar bien reflejados los acuerdos de las juntas en el libro de actas, cuotas establecidas, nombramientos, deudas, notificaciones, etc. Para ello, debido a la falta de conocimiento de los presidentes, es necesario el auxilio de un profesional, un Administrador de Fincas Colegiado.
Los propietarios morosos, reiterativos y que hacen de la falta de pago un orgullo personal, nunca reciben las comunicaciones de las convocatorias, ni de las juntas, ni las cuentas y menos las comunicaciones que les remite el Presidente y el Administrador reclamándoles la deuda. Se sienten como los maltratados de la Comunidad. No caiga en las " garras " de estos expertos morosos que buscan disculpas de todo tipo para no pagar y, a parte, son los que, en algunos casos, más gastan en el barrio. Otros tratan de vender una falsa pobreza y se sienten los pobres de la Comunidad, solamente esperando vender el piso y dejar a la Comunidad con la deuda, sin que al nuevo propietario se le pueda cobrar todos los años que acumula. No se haga partícipe de las circunstancias que rodean al moroso, le estará engañando, como norma general, y cuando pueda desaparecerá sin dejar rastro.
Otros dejan de pagar, sin motivo, pero pronto encuentran uno, no están conforme con la persona que lleva las cuentas, buscarán, hasta el máximo, todas las argucias necesarias, pero con un sólo fin, no pagar y justificar su falta como sea. No quieren al administrador y cuando consiguen su obsesión, para justificar, abonaran algo, pero pronto encontrarán otra disculpa.
No se fíe, como Presidente, de los morosos, proceda a la reclamación judicial de inmediato poniéndose en manos del correspondiente letrado, experto en este tipo de reclamaciones.
Explique a sus vecinos que antes de comprar un piso, un local, una plaza de garaje, deben solicitar información, al Presidente de la Comunidad o al Administrador, sobre la situación económica del bien que adquieren ante la Comunidad en la que pretenden entrar como nuevos propietarios. Deberán solicitar de ellos un certificado sobre la situación de pagos y deudas ( cuotas mensuales, recibos extras, agua con lectura actualizada, obras aprobadas pendientes de realizar, recibos extras aprobados pendientes de emitir, etc.) del piso, local o plaza que intentan adquirir. Igualmente deberán informarse sobre el pago de la contribución de los últimos años, acudir al registro de la propiedad y comprobar la situación registral de la vivienda, plaza o local, etc. No se fíe, en muchos casos, el vendedor, igual que engaña a la comunidad lo hará con el comprador. Hay algunos que por un euro son capaces de todo, venden y engañan a quién sea y además se irán de la comunidad con la conciencia de que es ésta la que les ha estado engañando.
- Obligado a pagar gastos Comunidad que no pago el que vende:
El propietario que vende el piso aportará una certificación del Secretario y del Presidente en la que conste que el inmueble que se vende está al corriente de pago y no debe nada y si adeuda alguna indicar el importe. El Notario no escriturará sin este requisito, a no ser que el comprador comunique al vendedor, ante el Notario, que renuncia al certificado.
- Quién reclama a morosos, el Presidente o el Administrador:
La Ley de Propiedad Horizontal autoriza al Presidente y al Administrador para hacer la reclamación por acuerdo de la mayoría de los propietarios asistentes y representados en Junta de Propietarios, en el caso del Administrador solamente podrá actuar para este caso. “Artículo 21-1.- Las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del articulo 9 deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la Junta. En caso contrario, el Presidente o el Administrador, si así lo acordase la Junta de propietarios, podrá exigirlo judicialmente a través del proceso monitorio.”
- Proceso monitorio:
Núm. 72 Viernes 25 de marzo de 2011 Sec. I. Pág. 31831
I. DISPOSICIONES GENERALES
JEFATURA DEL ESTADO
Ley 4/2011, de 24 de marzo, de modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, para facilitar la aplicación en España de los procesos europeos monitorio y de escasa cuantía.
JUAN CARLOS I
REY DE ESPAÑA
A todos los que la presente vieren y entendieren.
Sabed: Que las Cortes Generales han aprobado y Yo vengo en sancionar la siguiente ley.
PREÁMBULO
I
La protección del crédito ha acaparado una importancia creciente en los últimos años y tuvo un hito especialmente relevante en el Derecho español con la regulación del proceso monitorio en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil. El éxito de este instrumento procedimentalmente breve que permite, con cierta facilidad, obtener un auto de ejecución de un derecho de crédito con ciertas características, se ha traducido en el incremento de su importancia cuantitativa, que lo ha situado en la actualidad como procedimiento previo de más de una tercera parte del total de las ejecuciones del orden civil.
La reciente aprobación de la Ley 13/2009, de 3 de noviembre, de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial, ha tenido en cuenta la necesidad de fomentar esta vía procesal y ha aumentado la cantidad máxima que se puede reclamar a través del proceso monitorio, que ha pasado de 30.000 a 250.000 euros, junto a otras modificaciones que resuelven dudas interpretativas. Esta misma ley también ha actualizado la cuantía máxima de las reclamaciones que se tramitarán por el cauce del juicio verbal, que ha pasado de 3.000 a 6.000 euros.
II
Estas reformas, aparte de actualizar esos procesos y facilitar tramitaciones simplificadas que permitan agilizar la justicia, suponen también una aproximación a los instrumentos que, con igual propósito de tutelar los créditos, se han ido implantando por la Unión Europea estos últimos años a través de lo que la doctrina califica como un Derecho procesal europeo.
Precisamente los dos últimos pasos en este camino han tenido lugar con la aprobación del Reglamento (CE) n.º 1896/2006 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 12 de diciembre de 2006, por el que se establece un proceso monitorio europeo, y el Reglamento (CE) n.º 861/2007 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de julio de 2007, por el que se establece un proceso europeo de escasa cuantía.
El proceso monitorio europeo aparece como una vía de reclamación transfronteriza de créditos pecuniarios no impugnados, mientras que el proceso europeo de escasa cuantía permite cualquier tipo de demanda cuando su valor, excluidos los intereses, gastos y costas, no rebase los 2.000 euros. Ambos procesos comprenden reclamaciones en asuntos civiles y mercantiles, conceptos que deben interpretarse de acuerdo con las normas de la Unión Europea. En el caso del proceso monitorio, no así en el procedimiento europeo de escasa cuantía, se incluyen en su ámbito supuestos como el contrato de trabajo, que en el Derecho español no constituye instituto propio del Derecho civil o mercantil y que, sin embargo, ha de tener cabida en este proceso.
En ambos casos, el instrumento normativo empleado por la Unión Europea supone la aplicación directa de sus disposiciones, lo que no exime al legislador español de aprobar las normas precisas para engarzar esos dos nuevos procesos con nuestras leyes procesales y, en especial, con nuestra Ley de Enjuiciamiento Civil, y colmar así las lagunas de tales Reglamentos.
III
Al objeto de facilitar la aplicación en España de estos dos nuevos procesos europeos monitorio y de escasa cuantía y a la espera de que se aborde la aprobación de la ley de cooperación jurídica internacional que prevé nuestra Ley de Enjuiciamiento Civil, se introducen en esta última norma tres nuevas disposiciones finales.
El objeto de estos preceptos se limita a precisar aquellas disposiciones de las normas de la Unión Europea que lo requieren y, en concreto, los temas de competencia judicial, tipo de resoluciones a adoptar por el juez o el secretario judicial y su enlace con el formulario de los Reglamentos europeos que corresponda al trámite de que se trate, los recursos procedentes con arreglo a nuestro Derecho, y normas procesales supletorias en cada caso. Normas necesarias que, en todo caso, permiten la plena aplicación del Reglamento comunitario por los tribunales españoles y que aclaran la tramitación de estos nuevos procedimientos judiciales caracterizados por el uso de formularios y reservados exclusivamente para litigios transfronterizos. Este uso de formularios justifica que una de las nuevas disposiciones finales de la Ley de Enjuiciamiento Civil establezca la obligación de las Administraciones públicas competentes de poner a disposición tanto de los tribunales como del público los formularios que se puedan prever en cualquiera de las normas que integran ese Derecho procesal europeo.
IV
Como se ha apuntado, los procesos europeos monitorio y de escasa cuantía tienen aplicación únicamente en litigios transfronterizos. Sin embargo, el hecho de que algunas normas sean más ventajosas que las que incluye nuestra legislación obliga a introducir aquellos cambios que confieran el mismo tratamiento procesal a cualquier acreedor, resida en España o en otro país de la Unión Europea. A partir de las modificaciones que ya ha llevado a cabo la Ley 13/2009, de 3 de noviembre, de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial, se ha considerado que estas medidas se reducían a elevar en el proceso verbal la cuantía para cuya reclamación no sea obligatoria la intervención de abogado y procurador, que pasa de 900 a 2.000 euros, en consonancia con la cuantía del proceso europeo de escasa cuantía.
En el ámbito del proceso monitorio se introduce la posibilidad de que el juez proponga al demandante otra cuantía inferior y distinta a la que figure en su petición, en línea con lo que se establece para el proceso monitorio europeo.
V
Por último, esta Ley sale al paso de una distorsión detectada en la actualidad en relación con los procesos monitorios, a los cuales se recurre, al no estar gravados con la tasa judicial, de manera masiva para eludir procesos en los que sí resulta exigible dicho tributo. A tal fin se modifica el artículo 35 de la Ley 53/2002, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, para incluir dentro del hecho imponible de la tasa judicial la presentación inicial del procedimiento monitorio y para añadir una nueva exención que impida el doble pago de la tasa en los casos de oposición del deudor. E igualmente, de nuevo para equilibrar la posición del acreedor con domicilio en España y el que lo tiene en otro país de la Unión Europea, se incorpora también al ámbito de la tasa judicial la iniciación del proceso monitorio europeo, en los términos y con las cautelas del artículo 25 del Reglamento (CE) n.º 1896/2006 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 12 de diciembre de 2006, por el que se establece un proceso monitorio europeo. De esta forma, el pago de la tasa por iniciación de un proceso monitorio o por la presentación de un requerimiento europeo de pago excluirá la obligación de exacción de una nueva tasa por el inicio del proceso declarativo que corresponda en caso de oposición del deudor. Ello pone de manifiesto que la implantación de la tasa judicial para estos procesos más que una finalidad recaudatoria, lo que pretende es ordenar el ámbito de cada cauce procesal de manera más racional.
Artículo 1. Modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.
Uno. El número 1.º del apartado 2 del artículo 23 queda redactado de la siguiente forma:
«1.º En los juicios verbales cuya cuantía no exceda de 2.000 euros y para la petición inicial de los procedimientos monitorios, conforme a lo previsto en esta Ley.»
Dos. El número 1.º del apartado 2 del artículo 31 queda redactado como sigue:
«1.º Los juicios verbales cuya cuantía no exceda de 2.000 euros y la petición inicial de los procedimientos monitorios, conforme a lo previsto en esta Ley.»
Tres. El apartado 2 del artículo 437 queda redactado como sigue:
«2. En los juicios verbales en que se reclame una cantidad que no exceda de 2.000 euros, el demandante podrá formular su demanda cumplimentando unos impresos normalizados que, a tal efecto, se hallarán a su disposición en el tribunal correspondiente.»
Cuatro. El apartado 1 del artículo 539 queda redactado como sigue:
«1. El ejecutante y el ejecutado deberán estar dirigidos por letrado y representados por procurador, salvo que se trate de la ejecución de resoluciones dictadas en procesos en que no sea preceptiva la intervención de dichos profesionales.
Para la ejecución derivada de procesos monitorios en que no haya habido oposición, se requerirá la intervención de abogado y procurador siempre que la cantidad por la que se despache ejecución sea superior a 2.000 euros.»
Cinco. Se añade un último párrafo al artículo 813 con la siguiente redacción:
«Si, tras la realización de las correspondientes averiguaciones por el secretario Judicial sobre el domicilio o residencia, éstas son infructuosas o el deudor es localizado en otro partido judicial, el juez dictará auto dando por terminado el proceso, haciendo constar tal circunstancia y reservando al acreedor el derecho a instar de nuevo el proceso ante el Juzgado competente.»
Seis. Se añade un nuevo apartado 3 al artículo 815 con la siguiente redacción:
«3. Si de la documentación aportada con la petición se desprende que la cantidad reclamada no es correcta, el secretario judicial dará traslado al juez, quien, en su caso, mediante auto podrá plantear al peticionario aceptar o rechazar una propuesta de requerimiento de pago por el importe inferior al inicialmente solicitado que especifique.
En la propuesta, se deberá informar al peticionario de que, si en un plazo no superior a diez días no envía la respuesta o la misma es de rechazo, se le tendrá por desistido.»
Siete. Se añade una nueva disposición final vigésima tercera con la siguiente redacción:
«Disposición final vigésima tercera. Medidas para facilitar la aplicación en España del Reglamento (CE) n.º 1896/2006 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 12 de diciembre de 2006, por el que se establece un proceso monitorio europeo.
1. Corresponde al Juzgado de Primera Instancia, de forma exclusiva y excluyente, el conocimiento de la instancia del proceso monitorio europeo, regulado en el Reglamento (CE) n.º 1896/2006 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 12 de diciembre de 2006.
La competencia territorial se determinará con arreglo a lo dispuesto en el Reglamento (CE) n.º 44/2001 del Consejo, de 22 de diciembre de 2000, relativo a la competencia judicial, el reconocimiento y la ejecución de resoluciones judiciales en materia civil y mercantil, y, en lo no previsto, con arreglo a la legislación procesal española.
2. La petición de requerimiento europeo de pago se presentará a través del formulario A que figura en el anexo I del Reglamento (CE) n.º 1896/2006, sin necesidad de aportar documentación alguna, que en su caso será inadmitida.
3. Formulada una petición de requerimiento europeo de pago, el secretario judicial mediante decreto y en la forma prevista en el formulario B del anexo II del Reglamento (CE) n.º 1896/2006, podrá instar al demandante para que complete o rectifique su petición, salvo que ésta sea manifiestamente infundada o inadmisible, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 9 del citado Reglamento, en cuyo caso resolverá el juez mediante auto.
4. Si los requisitos establecidos en los artículos 2, 3, 4, 6 y 7 del Reglamento (CE) n.º 1896/2006 se dan únicamente respecto de una parte de la petición, el secretario judicial dará traslado al juez, quien, en su caso, mediante auto y en la forma prevista en el formulario C del anexo III planteará al demandante aceptar o rechazar una propuesta de requerimiento europeo de pago por el importe que especifique, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 10 del citado Reglamento.
En la propuesta se deberá informar al demandante de que, si no envía la respuesta o la misma es de rechazo, se desestimará íntegramente la petición del requerimiento europeo de pago, sin perjuicio de la posibilidad de formular la reclamación del crédito a través del juicio que corresponda con arreglo a las normas procesales nacionales o comunitarias.
El demandante responderá devolviendo el formulario C enviado en el plazo que se haya especificado. Si se acepta la propuesta de requerimiento europeo de pago parcial, la parte restante del crédito inicial podrá ser reclamada a través del juicio que corresponda con arreglo a las normas procesales nacionales o comunitarias.
5. La desestimación de la petición de requerimiento europeo de pago se adoptará mediante auto, de conformidad con el artículo 11. Igualmente, se informará al demandante de los motivos de la desestimación en la forma prevista en el formulario D del anexo IV del Reglamento (CE) n.º 1896/2006. Dicho auto no será susceptible de recurso.
6. La expedición de un requerimiento europeo de pago se adoptará mediante decreto en el plazo máximo de treinta días desde la fecha de presentación de la petición, y en la forma prevista en el formulario E del anexo V del Reglamento (CE) n.º 1896/2006, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 12 del citado Reglamento.
El plazo de treinta días no comprenderá el tiempo empleado por el demandante para completar, rectificar o modificar la petición.
7. El demandado podrá presentar en el plazo de treinta días desde la notificación del requerimiento escrito de oposición, valiéndose del formulario F del anexo VI del Reglamento (CE) n.º 1896/2006 y con arreglo al artículo 16 del mismo.
En la notificación del requerimiento se advertirá al demandado que el cómputo de los plazos se regirá por el Reglamento 1182/71 del Consejo, de 3 de junio de 1971, por el que se determinan las normas aplicables a los plazos, fechas y términos, sin que se excluyan los días inhábiles.
8. En el caso de que se presente escrito de oposición en el plazo señalado, el secretario judicial comunicará al demandante que ha de instar la continuación del asunto por el procedimiento que corresponda con arreglo a las normas procesales españolas ante el Juzgado de Primera Instancia, de lo Mercantil o de lo Social que corresponda, a menos que ya hubiera solicitado expresamente que, en dicho supuesto, se ponga fin al proceso.
En el caso de que en el plazo señalado no se haya formulado oposición o no se haya pagado la deuda, el secretario judicial pondrá fin al proceso monitorio declarando ejecutivo el requerimiento europeo de pago mediante decreto y en la forma prevista en el formulario G del anexo VII del Reglamento (CE) n.º 1896/2006, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 18 del citado Reglamento.
El requerimiento europeo de pago se entregará al demandante debidamente testimoniado por el secretario judicial, bien sobre el original bien sobre la copia, haciendo constar esta circunstancia.
9. La competencia para la revisión de un requerimiento europeo de pago corresponde al órgano jurisdiccional que lo haya expedido. El procedimiento para la revisión de un requerimiento europeo de pago por las causas previstas en el artículo 20.1 del Reglamento (CE) n.º 1896/2006 se tramitará y resolverá de conformidad con lo previsto para la rescisión de sentencias firmes a instancia del litigante rebelde en los artículos 501 y concordantes de esta Ley.
La revisión prevista en el artículo 20.2 del Reglamento (CE) n.º 1896/2006 se tramitará por medio del incidente de nulidad de actos judiciales previsto en el artículo 241 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial.
10. Las notificaciones efectuadas por el tribunal con ocasión de la tramitación de un proceso monitorio europeo y de la expedición del requerimiento europeo de pago se llevarán a cabo con arreglo a lo dispuesto en esta Ley, siempre que se trate de medios de comunicación previstos en el Reglamento (CE) n.º 1896/2006, prioritariamente por medios informáticos o telemáticos y, en su defecto, por cualquier otro medio que también permita tener constancia de la entrega al demandado del acto de comunicación.
11. Las cuestiones procesales no previstas en el Reglamento (CE) n.º 1896/2006 para la expedición de un requerimiento europeo de pago se regirán por lo previsto en esta Ley para el proceso monitorio.
12. Los originales de los formularios contenidos en los anexos del Reglamento (CE) n.º 1896/2006 integrarán el procedimiento tanto en los casos en los que España sea Estado emisor del requerimiento europeo de pago como en los casos en los que España sea Estado de ejecución del mismo. A los efectos oportunos, se expedirán las copias testimoniadas que correspondan.
13. La competencia para la ejecución en España de un requerimiento europeo de pago que haya adquirido fuerza ejecutiva corresponde al Juzgado de Primera Instancia del domicilio del demandado.
Igualmente, le corresponderá la denegación de la ejecución del requerimiento europeo de pago, a instancia del demandado, así como la limitación de la ejecución, la constitución de garantía o la suspensión del procedimiento de ejecución a que se refieren los artículos 22 y 23 del Reglamento (CE) n.º 1896/2006.
14. Sin perjuicio de lo que dispongan las normas contenidas en el Reglamento (CE) n.º 1896/2006, los procedimientos de ejecución en España de los requerimientos europeos de pago expedidos en otros Estados miembros se regirán por lo dispuesto en esta Ley.
La tramitación de la denegación de la ejecución del requerimiento europeo de pago, así como la limitación de la ejecución, su suspensión o la constitución de garantía, se llevarán a cabo con arreglo a lo dispuesto en los artículos 556 y siguientes de esta Ley, y se resolverán mediante auto no susceptible de recurso.
15. Cuando deba ejecutarse en España un requerimiento europeo de pago, el demandante deberá presentar ante el Juzgado competente una traducción oficial al castellano o a la lengua oficial de la Comunidad Autónoma en cuyo territorio tengan lugar las actuaciones judiciales de dicho requerimiento, certificada en la forma prevista en el artículo 21 del Reglamento (CE) n.º 1896/2006.»
Ocho. Se añade una nueva disposición final vigésima cuarta con la siguiente redacción:
«Disposición final vigésima cuarta. Medidas para facilitar la aplicación en España del Reglamento (CE) n.º 861/2007 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de julio de 2007, por el que se establece un proceso europeo de escasa cuantía.
1. Corresponde al Juzgado de Primera Instancia o de lo Mercantil, en atención al objeto de la reclamación, el conocimiento en primera instancia del proceso europeo de escasa cuantía, regulado en el Reglamento (CE) n.º 861/2007 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de julio de 2007.
La competencia territorial se determinará con arreglo a lo dispuesto en el Reglamento CE 44/2001 del Consejo, de 22 de diciembre de 2000, relativo a la competencia judicial, el reconocimiento y la ejecución de resoluciones judiciales en materia civil y mercantil, y, en lo no previsto, con arreglo a la legislación procesal española.
2. El proceso europeo de escasa cuantía se iniciará y tramitará en la forma prevista en el Reglamento (CE) n.º 861/2007 y con arreglo a los formularios que figuran en los anexos del mismo.
Las cuestiones procesales no previstas en el Reglamento (CE) n.º 861/2007 se regirán por lo previsto en esta Ley para el juicio verbal.
El cómputo de los plazos se regirá por el Reglamento 1182/71 del Consejo, de 3 de junio de 1971, por el que se determinan las normas aplicables a los plazos, fechas y términos, sin que se excluyan los días inhábiles.
3. Las cuestiones a que se refieren los apartados 3 y 4 del artículo 4 del Reglamento (CE) n.º 861/2007 se decidirán mediante decreto del secretario judicial, salvo que implique la desestimación de la demanda, en cuyo caso resolverá el juez mediante auto. En ambos casos se concederá un plazo de diez días al demandante para que manifieste lo que a su derecho convenga en relación con dicho artículo.
4. Si el demandado adujese inadecuación del procedimiento por superar la reclamación de demanda no pecuniaria el valor establecido en el apartado 1 del artículo 2 del Reglamento (CE) n.º 861/2007, el juez decidirá por auto en el plazo de treinta días, contado desde que se diera traslado al demandante para que formule alegaciones, si la demanda ha de tramitarse por el presente procedimiento o bien transformarse en el procedimiento correspondiente conforme a las normas procesales españolas. Contra este auto no cabrá recurso alguno, sin perjuicio de reproducir su alegación en la apelación contra la sentencia dictada en otro procedimiento.
En caso de que se formule reconvención por el demandado y ésta supere el límite de la cuantía que se establece en el artículo 2.1 del Reglamento (CE) n.º 861/2007, el juez resolverá mediante auto que el asunto se tramite por el procedimiento que corresponda con arreglo a las normas procesales españolas.
5. Las notificaciones efectuadas con ocasión de la tramitación de un proceso europeo de escasa cuantía se llevarán a cabo con arreglo a lo dispuesto en esta Ley, siempre que se trate de medios de comunicación previstos en el Reglamento (CE) n.º 861/2007, prioritariamente por medios informáticos o telemáticos y, en su defecto, por cualquier otro medio que también permita tener constancia de la entrega al demandado del acto de comunicación.
6. Contra la sentencia que ponga fin al proceso europeo de escasa cuantía podrá interponerse el recurso que corresponda de acuerdo con esta Ley.
7. La competencia para la ejecución en España de una sentencia dictada en otro Estado miembro de la Unión Europea que ponga fin a un proceso europeo de escasa cuantía corresponde al Juzgado de Primera Instancia del domicilio del demandado.
Igualmente, le corresponderá la denegación de la ejecución de la sentencia, a instancia del demandado, así como la limitación de la ejecución, la constitución de garantía o la suspensión del procedimiento de ejecución a que se refieren los artículos 22 y 23 del Reglamento (CE) n.º 861/2007.
8. Los procedimientos de ejecución en España de las sentencias dictadas en otros Estados miembros de la Unión Europea que pongan fin a un proceso europeo de escasa cuantía se regirán por lo dispuesto en esta Ley.
La tramitación de la denegación de la ejecución de la sentencia, así como la limitación de la ejecución, su suspensión o la constitución de garantía, se llevarán a cabo con arreglo a lo dispuesto en los artículos 556 y siguientes de esta Ley, sin que en ningún caso la sentencia pueda ser objeto de revisión en cuanto al fondo, y se resolverán mediante auto no susceptible de recurso.
9. Cuando deba ejecutarse en España una sentencia dictada en otro Estado miembro de la Unión Europea que ponga fin a un proceso europeo de escasa cuantía, el demandante deberá presentar ante el Juzgado competente una traducción oficial al castellano o a la lengua oficial de la Comunidad Autónoma en cuyo territorio tengan lugar las actuaciones judiciales del certificado de dicha sentencia, certificada en la forma prevista en el apartado 2 del artículo 21 del Reglamento (CE) n.º 861/2007.
10. Los originales de los formularios contenidos en los anexos del Reglamento (CE) n.º 861/2007, integrarán los autos tanto en los casos en los que sea un tribunal español el que resuelva el proceso europeo de escasa cuantía como en los casos en los que España sea Estado de ejecución del mismo. A los efectos oportunos, se expedirán las copias testimoniadas que correspondan.»
Nueve. Se desplaza la actual disposición final vigésima quinta a vigésima sexta y se añade una nueva disposición final vigésima quinta, con la siguiente redacción:
«Disposición final vigésima quinta. Formularios de procesos o instrumentos procesales regulados en normas de la Unión Europea.
Las Administraciones Públicas competentes para la provisión de medios materiales al servicio de la Administración de Justicia proveerán la puesta a disposición de los órganos jurisdiccionales y del público de los formularios procesales contenidos en normas de la Unión Europea.»
Artículo 2. Modificación del artículo 35 de la Ley 53/2002, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social.
Uno. La letra a) del número 1 del apartado uno del artículo 35 queda redactada del siguiente modo:
«a) La interposición de la demanda en toda clase de procesos declarativos y de ejecución en el orden jurisdiccional civil, la formulación de reconvención y la
presentación inicial del procedimiento monitorio y del proceso monitorio europeo.»
Dos. En el número 1 del apartado tres del artículo 35 la actual letra b) pasa a ser letra c) y se añade una nueva letra b) con la siguiente redacción:
«b) La presentación de la demanda de juicio ordinario en caso de oposición del deudor, en los supuestos de procedimiento monitorio y proceso monitorio europeo por los que se haya satisfecho la tasa.»
Tres. En el número 1 del apartado cuatro del artículo 35 se añade una nueva letra f), cuya redacción es la que sigue:
«f) Presentación de la petición inicial del procedimiento monitorio y del proceso monitorio europeo.»
Disposición final primera. Título competencial.
Esta Ley se dicta al amparo de la competencia exclusiva del Estado en materia de legislación procesal, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 149.1.6.ª de la Constitución.
Disposición final segunda. Entrada en vigor.
La presente Ley entrará en vigor a los veinte días de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado».
Por tanto,
Mando a todos los españoles, particulares y autoridades, que guarden y hagan guardar esta ley.
Madrid, 24 de marzo de 2011.
JUAN CARLOS R.
El Presidente del Gobierno,
JOSÉ LUIS RODRÍGUEZ ZAPATERO
Acuerdo de 28 de septiembre de 2011, del Pleno del Consejo General del Poder Judicial, por el que se aprueba la modificación de la Instrucción 1/2002, de 5 de noviembre, por la que se aprueban los impresos normalizados para su presentación directa por los ciudadanos en los supuestos previstos en la Ley de Enjuiciamiento Civil
ANEXO
JUICIO VERBAL
AL JUZGADO
Don/Doña .................................................................................. con DNI y NIF/CIF número .............................. domiciliado/a en la calle ............................, número ...., piso ..........., de la localidad de .........................................., con número de teléfono ........................... y domicilio laboral en la calle ................................................................., número .........., piso ....., de la localidad de ............................................., con número de teléfono ..........................., Fax ................................... y dirección de correo electrónico ..................................................................................., formulo DEMANDA SUCINTA DE JUICIO VERBAL en reclamación de ............................................, más intereses y costas contra: Don/Doña ..................................................................................... con DNI y NIF/CIF número .................................. domiciliado/a en la calle ......................................., número ......, de la localidad de ...................................................., con número de teléfono........................., Fax ......................... y dirección de correo electrónico ..............................., (de conocer otros domicilios del/la demandado/a especifíquelos a continuación) ........................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... Por: (indique brevemente el motivo de su reclamación) ........................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... En atención a lo expuesto, PIDO AL JUZGADO: Que se condene a la parte demandada a pagarme la cantidad de ............................................., más el interés legal (o el pactado si fuera mayor), desde la interpelación judicial o requerimiento extrajudicial, así como al abono de las costas procesales.
En ................................, a ....... de ................. de.................
Firma: Documentación que se adjunta (en su caso):
1.
2.
3.
4.
PROCESO
MONITORIO
AL JUZGADO
Don/Doña ........................................................................................................................., (en caso de actuar en representación de una entidad deberá especificar a continuación su denominación social), como representante de la entidad ..........................................................., con DNI y NIF/CIF número ..................................., domiciliado/a en la calle ....................................................................................................., número ......., piso ..............., de la localidad de ........................................, con número de teléfono ........................................ y domicilio laboral en la calle ................................................................................................................., número .........., piso ........., de la localidad de ..................................................................................., con número de teléfono ......................................, Fax ............................... y dirección de correo electrónico ................................................................................, formulo
PETICIÓN INICIAL DE PROCESO MONITORIO en reclamación de ........................., contra: Don/Doña .................................................................................. con DNI y NIF/CIF número.................................. domiciliado/a en la calle ......................................................................................................, número .............., de la localidad de ......................................., con número de teléfono ........................................, Fax .......................... y dirección de correo electrónico ...................................................................., (de conocer otros domicilios de la/las persona/s deudor/as especifíquelos a continuación) ........................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... La cantidad reclamada tiene origen en las relaciones mantenidas por las partes, y concretamente en: ........................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... Se acompaña/n a este escrito el/los documento/s de/los que resulta la deuda. En atención a lo expuesto,
PIDO AL JUZGADO:
1.º Que se requiera a la/s persona/s deudora/s para que en el plazo de veinte días, pague/n la cantidad de ............................................., y para el caso de que en dicho plazo no atienda/n el requerimiento o no comparezca/n alegando razones de la negativa de pago, se dicte decreto dando por terminado el proceso monitorio y se me dé traslado del mismo para que pueda instar el despacho de ejecución. 2.º Que si la persona/s deudora/s se opone/n por escrito alegando razones para negarse total o parcialmente al pago, se convoque a las partes a la vista prevista para el juicio verbal o se me conceda el plazo legal de un mes para formular la demanda de juicio ordinario, pidiendo desde este momento, para el caso de oposición, que se condene a la parte demandada al pago de la cantidad aquí reclamada, más el interés legal (o el pactado si fuera mayor), desde el requerimiento de pago, así como al pago de las costas procesales.
En ................................, a ....... de ................. de.................
Firma: Relación de documentos adjuntos:
1.
2.
3.
4.
PROCESO MONITORIO
(RECLAMACIÓN DE GASTOS COMUNES DE COMUNIDADES DE PROPIETARIOS)
AL JUZGADO
Don/Doña ................................................................................, con DNI y NIF/CIF número .................................., domiciliado/a en la calle ..........................................................................., número .........., piso ..........., de la localidad de ...................................., con número de teléfono......................................... y domicilio laboral en la calle ................................................................................................................, número .........., piso ....., de la localidad de ............................................., con número de teléfono ........................................, Fax .......................... y dirección de correo electrónico ..................................................................................................., como PRESIDENTE/A ADMINISTRADOR/A DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS de la casa número ....................., de la calle ............................................................................, de la localidad de ................................................, formulo PETICIÓN INICIAL DE PROCESO MONITORIO en reclamación de ........................... correspondiente a la liquidación de la deuda y, en su caso, a los gastos del requerimiento de pago, contra: Don/Doña ................................................................................ con DNI y NIF/CIF número..................................... con domicilio en la calle .................................................., número .............., de la localidad de ................................, con número de teléfono ........................................................., Fax ................................... y dirección de correo electrónico ............................................................, como propietarios/as de la vivienda o local. Actualmente puede/n ser localizado/s también en la calle ........................................................., número .............. En caso de que el/la anterior propietario/a de la vivienda o local no hubiera comunicado la venta o transmisión a la Comunidad, podrá también demandarse al/a anterior propietario/a, indicando los mismo datos personales . Don/Doña ............................................................................ con DNI y NIF/CIF número......................................... con domicilio en la calle .........................................., número .................., de la localidad de ..................................., con número de teléfono ........................................................, Fax ............................... y dirección de correo electrónico ........................................................................, como anteriores propietarios/as de la vivienda o local. Si la persona o personas que figuran como propietarios/as de la vivienda o local en el Registro de la Propiedad no coinciden con el/la vecino/a moroso/a también podrán ser demandados. Don .................................................................................... y Doña ......................................................................... con DNI y NIF/CIF número ...................................... domiciliados/as en la calle (3) ..................................................., número ................., de la localidad de ........................................., con número de teléfono.................................., Fax ...................... y dirección de correo electrónico ........................................................., como titulares registrales de la vivienda o local.
HECHOS
Primero. Que soy presidente/a administrador/a de la Comunidad de Propietarios arriba expresada, en virtud de acuerdo por la Junta y estoy debidamente autorizado para formular esta reclamación. Se acompaña copia del/las acta/s como documento número uno. Segundo. Los/as demandados/as son propietarios/as (y en su caso, anteriores propietarios/as y/o titulares registrales), de la vivienda/local de la escalera ..............., planta .............., letra ............, de la casa que forma la Comunidad demandante. Tercero. La Junta de Propietarios aprobó la liquidación de la deuda, ante el incumplimiento por parte del/a deudor/a de sus obligaciones de pago frente a la Comunidad, por importe de .................................. Se acompaña como documento número dos certificación del acuerdo aprobando la liquidación.
Cuarto. El importe de la deuda se comunicó al/a deudor/a: en su domicilio. en el específicamente designado por el/la propietario/a. en el tabón de anuncios u otro lugar visible de uso general. Se acompaña como documento número tres el documento acreditativo de la notificación. Quinto. En su caso, con carácter previo a la presentación de esta petición, se ha requerido previamente de pago a la/s persona/s deudora/s, lo que ha ocasionado a esta Comunidad unos gastos de ....................................... Se acompañan como documento número cuatro los justificantes de dichos gastos. En atención a lo expuesto,
PIDO AL JUZGADO:
1.º Que se requiera a la/s persona/s deudora/s para que en el plazo de veinte días, pague/n a la Comunidad la cantidad de .................................., así como, en su caso, el importe de ............................... correspondiente a los gastos de previo requerimiento de pago, y para el caso de que no pague/n la suma reclamada ni comparezca/n alegando razones de la negativa de pago, se dicte decreto dando por terminado el proceso monitorio y se me dé traslado del mismo para que pueda instar el despacho de ejecución. 2.º Que si la/s persona/s deudora/s se opone/n por escrito alegando razones para negarse total o parcialmente al pago, se convoque a las partes a la vista prevista para el juicio verbal, pidiendo desde este momento, para el caso de oposición, el embargo de los bienes de los/as deudores/as, y en su día, la condena a los/as demandados/as al pago de la cantidad aquí reclamada, más el interés legal (o el fijado en Estatutos si fuera mayor), desde la notificación de la deuda, así como al pago de las costas procesales.
En ................................, a ....... de ................. de.................
Firmado por el/la Presidente/a Administrador/a de la Comunidad de Propietarios
Relación de documentos adjuntos:
1.
2.
3.
4.
- Acuerdo de pago de la deuda con el moroso:
- Privar de servicios a morosos:
Si esto llega a suceder el propietario moroso podrá acudir a los tribunales y presentar una denuncia por coacciones, causando graves problemas para el Presidente y Administrador si se demuestra que accedieron a tal pretensión.
- Cobrar intereses a morosos:
La Comunidad por un acuerdo de mayoría simple podrá acordar en junta el cobro de intereses al moroso. El Código Cilvil en su: "Artículo 1255.Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público." "CÓDIGO CIVIL:Artículo 1108. Si la obligación consistiere en el pago de una cantidad de dinero, y el deudor incurriere en mora, la indemnización de daños y perjuicios, no habiendo pacto en contrario, consistirá en el pago de los intereses convenidos, y a falta de convenio, en el interés legal."
Aunque en caso de procedimiento judicial, serán los establecidos por Ley. Cobrar más de los establecidos, aunque hay sentencias a favor, puede no ser efectivo en algún caso. Si el moroso paga el importe de las cuotas y deja pendiente los intereses se le seguirá manteniendo como mororo y no podrá ejercer el derecho al voto. Según la Ley 39/2010 Presupuestos Generales del Estado para 2011 (BOE 23-12-2010) el interés legal para 2011 se establece en el 4%.
- Deuda morosos prescribe:
La deuda de cuotas impagadas en la Comunidad de Propietarios según la interpretación de la gran mayoría del artículo 1964 del Código Civil prescriben a los quince años, aunque según el Artículo 1966 del Código Civil una minoría entienden que prescriben a los cinco años.
De cualquier forma no se agotará el plazo de reclamación siendo recomendable comenzarla lo antes posible, evitando problemas de saldos y pagos en la Comunidad, así como que los demás vecinos tengan que estar soportando la carga. No tenga contemplaciones con los morosos, aunque entienda que puede causar un problema familiar, tiempo habrá para paralizar la reclamación.
- La comunidad de propietarios se extinque o se disuelve pero hay un moroso:
- Moroso que se molesta y no paga el gasto acordado y deposita en Juzgado:
- Moroso debido a que no hay presupuesto aprobado para el próximo ejercicio, adeuda gastos de devolución de recibos, costas judiciales, pagos de utilización elementos comunes, daños causados en elementos comunes,etc.:
El hecho de la falta de aprobación del presupuesto de gastos previsto para el siguiente ejercicio no implica que no pague la cuota correspondiente aunque tenga un fondo y un saldo del ejercicio anterior a su favor, si no paga se le considerará como moroso con todas las consecuencias que indica la Ley de Propiedad Horizotal al respecto.
- Moroso desconocido y herederos:
Nos encontramos con morosos desconocidos. La propiedad ha fallecido y se desconocen los herederos. En estos casos es conveniente tratar de contactar con los posibles herederos a fin de que paguen la deuda, cuotas y designen un representante.
Si no hay posibilidad de contactar no quedará más remedio que acudir al juzgado y reclamar a los herederos desconocidos y en caso de que no existan será el estado quién se hará cargo del pago de la deuda y del inmueble, en términos generales.
- Nombramiento de Presidente moroso:
La Comunidad de Propietarios, en Junta, según el orden establecido puede nombrar a un propietario que tiene deudas con la Comunidad, nada lo impide, aunque no es muy recomendable.
- Error en Certificación de gastos morosos:
Se por error se emite un certificado en el cual no figura toda la deuda que tiene el inmueble que se vende el importe no certificado no se podrá reclamar al nuevo propietario, deberá hacerse cargo el Administrador-Secretario.
- Separación de un matrimonio, ¿quién paga los gastos de la Comunidad?:
Los gastos de la Comunidad serán abonados, siempre, por el titular registral independientemente de los acuerdos que se firmen en el juzgado correspondiente. Si el titular registral es el marido será éste el que tiene que pagar, pero si el piso, local, etc. en sentencia de separación de indica que el piso lo debe pagar uno u otro, pero en el registro sigen siendo los dos titulares, un proindiviso, debiendo nombrar un representante del proindiviso para que la comunidad tenga un lugar a donde enviar correspondencia, así como designar una cuenta corriente para el pago de la cuota mensual, independientemente de lo que diga la sentencia de separación, la Comunidad no entra en los acuerdos particulares.
"En conclusión, como refiere la doctrina, si bien frente a terceros, esto es la Comunidad de Propietarios, no se puede alterar el que es el titular de la vivienda obligado al pago de los gastos a que se refiere el art. 9 LPH , en las relaciones internas entre los cónyuges, igual que en las relaciones internas entre inquilino y propietario, puede la sentencia matrimonial, en el primer caso, como el contrato de inquilinato, en el segundo, alterar el responsable de su pago en las relaciones internas que surgen entre los titulares del uso y de la propiedad."
- Registro Propiedad
En cuanto al registro de la propiedad, no solamente se debe limitar a mirar en el libro correspondiente, debe ver el diario por si existe alguna nota pendiente de registrar, alguna reserva. De todas formas antes de proceder a la escrituración solicite del notario donde pretende hacerlo que realice una reserva o similar en el registro. Se debe tener mucho cuidado pues no es la primera vez que un piso ha sido transmitido en uno o dos días dos veces.
Algunos individuos que venden y desaparecen no les importa dejar deudas en la zona y en la Comunidad en la que han estado viviendo durante años, lo que les importa es realizar una operación ventajosa y desaparecer, dejando pequeñas o grandes deudas. Se debe ver la situación de los recibos de agua, luz, gas, comprobando las fechas de lecturas y últimas facturaciones y, en todo caso, proceder a la retención de una cantidad para atender los pagos.
El administrador no puede coaccionar a los propietarios que no cumplen correctamente. Los demás se sienten indignados cuando tienen que soportar la deuda de los elementos morosos y siempre están preguntando ¿por qué no pagan? "que paguen", “que les haga pagar el administrador que para eso está."El administrador no puede coaccionar con elementos "contundentes" u otros medios al vecino que no cumple, se debe actuar con la Ley en la mano.
Algunos vecinos y presidentes, para justificar su enfado e impotencia contra el propietario moroso, arremeten contra el administrador indicando que cuantas reclamaciones se le han hecho, exigen que se demuestre cuando se ha reclamado la deuda y en qué situación está. Es una forma de defenderse ante la impotencia, pero alguien tiene que pagarlo.
Otros tienen alquilado el piso, local o plaza, y acuerdan con el inquilino que éste abone las cuotas y el agua. En caso de falta de pago que se lo comunique el administrador o el presidente. Estos propietarios deben conocer que el administrador y el presidente no están para administrar sus bienes y los gastos de comunidad los debe abonar directamente la propiedad. Esto evita, claramente, que un inquilino abandone la vivienda dejando deuda al propietario y éste a la Comunidad. Por otra parte, a veces, estos propietarios, si el inquilino no les abona el alquiler, y, por supuesto, la comunidad, se niegan a cumplir con la comunidad, aduciendo este motivo.
No falta el propietario que vende con una deuda importante y aparece el nuevo con ella, negándose, a veces, a su abono. No se ha pedido el certificado correspondiente. El comprador le ha eximido de él. Para defenderse y acreditar que no debe hacerlo, sin saber lo que dice, pone énfasis en que no se le ha comunicado nada cuando compró el piso o el local. Lógicamente hay que tratar de que razone y explicarle que ni al Presidente ni al Administrador se les invitó el día de la firma de la escritura y, en consecuencia, se desconoce a los acuerdos que ha podido llegar con el antiguo vecino. De todas formas seguirá molestándose y buscando culpables de su desgracia, el nunca será el culpable. La falta de responsabilidad siempre busca un culpable.
Otro de los problemas con los que se encuentra el Presidente de la Comunidad y el Administrador es cuando hay que solicitar dinero, para la provisión de fondos de letrado y procurador con el fin de proceder a la reclamación a los copropietarios morosos. Hay algunos que se niegan a este desembolso, pero, si en el presupuesto no existe una partida para el pago a letrados y procuradores y se aprueba en junta, no le queda más remedio que atender los recibos extras que se establezcan. Es muy penoso tener que soportar la deuda entre todos y, además, tener que abonar recibos extras para realizar las provisiones de fondos para proceder judicialmente. Emprender pleitos en las comunidades debido al desembolso previo es conflictivo. Está claro que hay veces que falta la conciencia de lo que es vivir en comunidad.
En la actualidad hay seguros que cubren la reclamación de impagados. Estos seguros abonan la cantidad reclamada hasta el máximo contratado, así como los gastos de letrado y procurador, evitando que los propietarios tengan que adelantar la cantidad no pagada por los propietarios morosos.
En ocasiones es necesario agotar las vías de negociación a fin de cobrar a los que se retrasan en el pago de las cuotas y recibos extras. Labor que hace, con frecuencia, el administrador o el presidente, evitando, en muchos casos, un procedimiento judicial y sus costos.
Si alguno no cumple con el pago de las cuotas, los recibos extras, el agua, etc. no puede culpar al presidente o al administrador, hay que ser consciente de las palabras que se dicen en las reuniones. A veces se oye en las juntas " si no paga el propietario del piso" x "es culpa del presidente o del administrador". Es la respuesta fácil de los atrevidos. Si no lo hace será porque no puede, porque no quiere o por múltiples motivos injustificados, pero nunca por culpa del presidente y el administrador. Todos los propietarios conocen que deben cumplir con sus obligaciones, mensualmente o en la forma establecida en junta.
Si tiene problemas, acuda a un profesional de la Administración de fincas que le informará y aconsejará las formas de actuación.
No todas las reclamaciones son tan rápidas como desearíamos, depende de muchas circunstancias y, sobre todo y fundamentalmente, de las actuaciones de la Justicia, del Juzgado que le corresponda. Unos más rápidos y otros más lentos. No es problema, en la gran mayoría de los casos, del letrado, puede ser problema del juzgado que le corresponda, de las citaciones judiciales que no llegan, que no aparece el propietario ( se desconocen los herederos, expertos en no recibir notificaciones, es necesario, para cada paso que se da, presentar un edicto con su alto costo, etc.) y en estos casos ni el presidente, ni el letrado, ni el administrador pueden hacer nada. Pero lo que sí queda claro es la necesidad de proceder a las reclamaciones judiciales ya que, si no se reclaman, otros propietarios tomarán la misma táctica, no abonando los gastos de comunidad y otros compromisos que se adquieren.
En algunas fincas, a la hora de reclamar, se puede encontrar con el hecho de que no existen herederos o que no aparecen. No se puede notificar a nadie, las cuotas y extras no se pagan, no hay nadie, en este momento, como propietario del piso, local o plaza de garaje. La Comunidad, en estos casos, no le quedará más remedio que acudir a los tribunales con el fin de que el Estado se haga cargo del bien, aunque este trámite, desgraciadamente, no es rápido y, además, tiene su coste, siendo necesario hacer una labor de investigación.
Las reclamaciones de impagados deben agilizarse más. Con la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal no se ha solucionado, de forma tajante, la lacra de los impagados en las Comunidades. Al modificar la Ley los medios de comunicación, a través de personas poco informadas, lanzaron las "campanas al vuelo"proclamando que los impagados en las comunidades “tienen los días contados” y los propietarios de algunas fincas se sienten aliviados, pero la realidad no es tal, como se ha indicado, la nueva Ley no es todo lo eficaz que se pedía y algunos estamentos de la justicia siguen igual.
Es necesario modificar el procedimiento judicial, así como el tiempo en que el bien está afecto al pago, es decir el tiempo que el piso o local responde de la deuda. La lentitud del proceso y la limitación temporal, fomenta todo tipo de argucias y picardías, ventas de pisos y locales a personas de la familia, empresas del conjunto familiar, alzamiento de bienes, etc., todo en detrimento de los cumplidores y a beneficio de los deudores que, en muchos casos, al final son insolventes. Con estos sistemas lo único que se consigue es beneficiar a los morosos.
La justicia, desgraciadamente, no es todo lo ágil que debiera. Y, a veces, la Ley parece que está para defender a los morosos. A las Comunidades las cuesta un disparate reclamar los impagados, los beneficiados de la lentitud y de las incongruencias de algunos autos son los morosos, se les debe notificar de forma fehaciente, con cartas notariales, tanto las citaciones a juntas, los envíos de cuentas, los envíos de actas, etc. todos son gastos. Si quieren reciben las demandas o nunca están, todo un caos para los propietarios cumplidores del deber comunitario.
Los sinvergüenzas son los favorecidos en estos casos y, al final, si les parece abonan el importe antes de emprender el pleito definitivo y los gastos que ha tenido la comunidad no los puede cobrar o no merece la pena intentar cobrarlos. Este tipo de propietarios, seguramente, volverán a dejar de pagar. Es un verdadero desastre, el sistema establecido, aparentemente, y, a veces, de hecho, ya que, en muchos casos, así se demuestra, está para defender, indirectamente, a los sinvergüenzas. Esto es algo que debe cambiar. Los ciudadanos y comuneros no pueden estar siempre con estas pesadillas del " yo no pago y si quieren que me lleven al juzgado ".
La comunidad no se puede gastar disparates en citaciones, envíos de cuentas, convocatorias, actas, etc. Envíos por conducto notarial que no reciben, siendo necesario el desplazamiento del notario al domicilio para la entrega, etc. Citaciones del juzgado que no reciben o no quieren recibir, pleitos paralizados por falta de recepción de la citación. Todo un drama para el pagador y un beneficio para el no pagador. Aunque con la modificación de la Ley se puede notificar en el tablón de anuncios, exponiendo la convocatoria, actas, con el visto bueno del presidente. Se indica que la Comunidad se puede ahorrar los gastos de letrados y procuradores, pero para ello debe acudir el Presidente, perder de su tiempo que nadie le paga, y además carece de conocimientos para los trámites. En definitiva, en gran parte, una falsa realidad.
Como propietario debe cumplir con el compromiso de pago de los gastos comunes, con lo que acuerde la mayoría. En la comunidad debe existir la democracia, y si no está de acuerdo con algo actúe según establece la Ley, pero no deje de abonar por capricho o por molestar, sea cívico. Si deja de contribuir, lo que está claro es que no dejará de utilizar los servicios (utiliza el ascensor, la luz de la escalera, el agua, etc.). Hay que saber convivir en comunidad.
