El Tribunal Supremo interpreta que el propietario que no asiste a la Junta no vota a favor de la mayoría, su voto es “presunto”, no teniendo prohibición de impugnar en los plazos establecidos una vez que se le notifique el acta con los acuerdos.
La Ley de Propiedad Horizontal dice:
“Artículo 18.-
1.- Los acuerdos de la Junta de propietarios serán impugnables ante los Tribunales, de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:
a) Cuando sean contrarios a la Ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
2.- Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto.
Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el articulo 9 entre los propietarios.
3.- La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la Ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9.
4.- La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el Juez así lo disponga, con carácter cautelar, a solicitud del demandante oída la comunidad de propietarios.”
- Si no estoy conforme con alguno de los acuerdos debo actuar:
La gran mayoría de los propietarios ni se leen las cuentas, actas, etc. y cuando ven que se está haciendo algo, que tiene que pagar más, que al propietario de tal piso o local está haciendo tal o cual obras, etc. ponen, como se suele decir, “el grito en el cielo”. Ha pasado el tiempo, si no está de acuerdo, haber asistido a la Junta o por lo menos debería haber leído el acta, etc., no tiene derecho a protestar, “mal meter” entre los demás propietarios, posiblemente, se le ha pasado el tiempo de impugnar el acuerdo.
Los acuerdos de la Junta, dice la Ley de P.H., serán impugnables ante los Tribunales, no es suficiente la amenaza de enviar carta por conducto notarial, burofax, no pagar, etc.
- Como propietario no puedo impugnar todos los acuerdos:
La Comunidad de Propietarios es como una democracia y dependiendo del tipo de acuerdo, podremos estar o no de acuerdo, pero la mayoría decide y muchos casos de la buena convivencia democrática, nos guste o no, los acuerdos se han tomado legalmente, cumplen todos los requisitos establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal. Para determinar si el acuerdo tomado puede o no perjudicar, ser válido, etc. habrá que esperar la decisión del Juez.
- Mecánica para impugnar acuerdo Junta Propietarios:
A parte de los puntos indicados en el punto 1º del Artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, está el punto 2º del mismo Artículo donde se dice:
2.- “Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto.”
Dice “que no hubiesen salvado su voto”: esta expresión de salvar el voto no es muy clara, pero para evitar problemas, ante la falta de acuerdo con la propuesta que se vota, el propietario que no esté de acuerdo deberá votar en contra y, además, usar la expresión de que vota en contra, salvando el voto como propietario del piso o local X, a la propuesta realizada en la Junta según el punto del Orden del Día, manifestando la intención de proceder a su impugnación según establece el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal.
- No consta en acta que un propietario voto en contra y el hecho de salvar el voto:
Este hecho debe ser corregido con una subsanación del acta debidamente firmada, pero si no consta porque el Secretario se ha negado a registrar el voto negativo, éste estará cometiendo una falsedad documental y le puede traer muchos problemas. El propietario perjudicado debe comunicarlo de forma fehaciente al Secretario y al Presidente para que subsane el acta, en caso contrario podrá acudir a los tribunales dentro de plazo.
Propietario no asistente a la junta y recibe copia del acta:si no asiste (recordamos que la asistencia a la junta es personal o delegada) a la junta, recibe copia del acta y no está conforme en alguno de los acuerdos tomados, deberá, antes de los 30 días contados desde que notifican el acta, comunicar de forma fehaciente la falta de conformidad. El artículo 17.8 de la Ley de Propiedad Horizontal dice : .
“8. Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.”
Dependiendo de la importancia de los acuerdos tomados y de la problemática “permanente” de alguno de los propietarios se envía copia de los acuerdos en la forma tradicional, excepto al propietario problemático que se remitirá con acuse.
En el caso de que no se le pueda notificar se podrá realizar colocando copia del acta en el tablón de anuncios o en lugar visible dentro del portal, haciendo una diligencia en donde se diga que al no poder ser notificado al propietario del piso o local X, se expone con la firma del Secretario con el visto bueno del Presidente, corriendo los treinta días naturales a partir de la exposición del acta.
Moroso privado de voto el día de la Junta: el propietario no vota por ser moroso pero después de la Junta paga toda su deuda. Recibe el acta con los acuerdos y procede a la impugnación de alguno de ellos, siendo totalmente legal.
Estar al corriente de pago para impugnar: como norma general será necesario estar al corriente de pago para impugnar y según dice la Ley de Propiedad Horizontal “Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.”
- Plazos para presentar impugnaciones:
- acuerdos contrarios a la Ley o a los estatutos: el plazo será de un año.
- acuerdo perjudicial para la comunidad, vecino y abusivo de derecho: plazo tres meses.
- Ausente a la Junta y se toma acuerdo por unanimidad de asistentes y representados:
según el Artículo 18 podrán impugnar los acuerdos o acuerdo en el plazo de tres meses o de un año según el tipo, pero según el artículo 17.8 no se refiere a la impugnación, “8. Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción..”, solamente a que no está de acuerdo y discrepa el propietario ausente con el fin de no se convierta en un acuerdo en unánime, siendo, además, necesario su negativa en el plazo de 30 días por si más adelante desea proceder a la impugnación.
