Presidente Comunidad Propietarios, representación Comunidad, autorización procedimientos judiciales

• Presidente: cargo que, normalmente, nadie quiere ejercer.

El cargo de presidente de la Comunidad tiene una responsabilidad que, en la mayoría de los casos, se desconoce su alcance.

El presidente debe ser propietario de alguno de los elementos de la finca.
El cargo es la responsabilidad ignorada de los presidentes de comunidades.

• La Ley de Propiedad Horizontal en el artículo 13 dice:
• "3.- El Presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten."  El Presidente podrá iniciar procedimientos judiciales siempre que  exista un acuerdo al respecto, pero si la Comunidad es demandada y llega ésta, el Presidente  podrá contestar o no a las demandas sin acuerdo de la comunidad. Es recomendable que se asesore  antes de tomar la decisión y si es posible que convoque una Junta Extraordinaria urgente a fin de informar al respecto a los propietarios, evitando problemas internos dentro de la Comunidad.
• Información sobre situación de pleitos: es conveniente que, mediante escritos del letrado, se informe a los propietario sobre la situación de las demandas o asuntos judiciales.
• El Presidente de la Comunidad no podrá tomarse atribuciones que corresponden a la Junta de Propietarios:  STS 6837/2011 Tribunal Supremo. Sala de lo Civil:  "El presidente, en suma, sostiene la sentencia recurrida, "no ha actuado en representación de la Comunidad de Propietarios para defender, judicialmente, los intereses de ésta, sino que ha ejercido facultades de la exclusiva titularidad de la Junta de Propietarios, al pretender la reforma de los Estatutos sin que tal acuerdo haya sido adoptado por el único órgano de la Comunidad capaz de adoptarlo, que es la Junta de Propietarios. Por ello, es de apreciar la falta de legitimación ad causam alegada" y, en consecuencia, procede desestimar el recurso, sin entrar en otras consideraciones dependientes de este presupuesto legitimador."    STS 6992/2011  Tribunal Supremo. Sala de lo Civil: "4. Fijamos como doctrina jurisprudencial la necesidad de un previo acuerdo de la junta de propietarios que autorice expresamente al presidente de la comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de esta."
• Sentencia nº 204/2012 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 27 de Marzo de 2012: "4. Reiteramos como doctrina jurisprudencial la necesidad de un previo acuerdo de la junta de propietarios que autorice expresamente al presidente de la comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de esta salvo que el presidente actúe en calidad de copropietario o los estatutos expresamente dispongan lo contrario."
• El Presidente no puede firmar todo lo que desee en nombre de la Comunidad de Propietarios:  La Ley de P.Horizontal en el Artículo 13.3 dice: "3.- El Presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten." Podrá firmar los contratos de mantenimiento y de obras autorizadas en junta de propietarios, informando a la Comunidad de Propietarios. En acta, cuando se aprueba el presupuesto de gastos para el ejercicio es conveniente dejar constancia, si hay un acuerdo de cambiar mantenimientos, obras de conservación, etc., de que se autoriza al Presidente, Administrador  o  quién la Junta decida para la firma correspondiente. En los casos de urgencia de una firma podrá hacerlo pero dando cuenta de inmediato a la Junta de Propietarios. En el caso de que sea demandada la Comunidad de Propietarios, en defensa de los intereses de la Comunidad, podrá contestar  a ésta a través del letrado y procurador nombrados al efecto y dar cuenta de inmediato en Junta de Propietarios.
• "Acción de reparación de los defectos constructivos. Legitimación del presidente de la comunidad para ejercitar acciones de reclamación por daños en elementos privativos, aunque no conste expresamente una autorización individualizada de cada comunero." Consejo General Poder Judicial

El Presidente de la Comunidad actuará  como Secretario y Administrador si para estos cargos no se nombran a otras personas, soportando mayores cargas y responsabilidades. El presidente representa a la comunidad en juicio y fuera de él, así como en los asuntos que la afecten, según establece la Ley de Propiedad Horizontal.

• Cargo de Presidente nombramiento, turno, voluntario, obligatorio y renuncia: todos los propietarios tienen la obligación de ejercer el cargo según el orden establecido en junta. En caso de alguna causa muy justificada no ejercerá el cargo, pero será necesario que acuda al Juez dentro de los treinta días siguientes a su nombramiento, quién decidirá al respecto en 20 días, además de establecer quién paga las costas, la comunidad o el propietario que renuncia. Normalmente, en cuanto al nombramiento, no se suele especificar nada en las normas estatuarias, aunque si se estableciera algo para su modificación sería necesario un acuerdo por unanimidad. Se suele acordar en junta, estableciendo un orden, aunque puede existir algún voluntario y la junta  podrá nombrar al propietario voluntario saltando el orden establecido, excepto si en el punto del orden del día  correspondiente se dice  " nombramiento o renovación de cargos  según el turno establecido".

• Propietario con cuotas pendientes de pago: el hecho de tener impagados no le exime del cargo de Presidente.

• Presidente  con cuotas pendientes de pago:el presidente con cuotas pendientes de pago  el día de la Junta no tendrá derecho a voto.

• Caduca el cargo de Presidente: el mandato del Presidente es por un año, no siendo necesario que coincida con el año natural. En el caso de que haya caducado tendrá problemas, en caso necesario, para dar poderes. En el caso de no convoque junta la podrán convocar el 25% de los propietarios que a su vez representen el 25% de los coeficientes de participación, y si tiene mayoría el propietario que ejerce de presidente (es propietario de la mayoría de los pisos y locales), se podrá acudir al Juez.

• Cargo de Presidente uno que no es propietario: sólo existe una posibilidad de ser Presidente de la Comunidad, ser propietario.

• Usufructuario presidente comunidad: un usufructuario, en principio, no podrá ejercer el cargo de Presidente,aunque  hay alguna sentencia que admite que sea Presidente.

• Presidente comunidad representado: el cargo de presidente no puede estar representado, aunque de una autorización por escrito, ante notario, etc. El cargo no se puede delegar.

• Presidente no asiste a la junta: si el presidente no asiste a la junta presidirá ésta el Vicepresidente y si no asiste éste o no hay, los propietarios asistentes elegirán un propietario para que presida la Junta. Como propietario puede delegar el voto, no como Presidente.

• Presidente  con intereses   en una demanda, impugnación,etc.: si el cargo le corresponde a un propietario que la Comunidad está siguiendo una demanda contra él, o que ha presentado una impugnación de acuerdos, etc., se pude  generar un comflicto de intereses, por lo que sería necesario delegar  en  el Vicepresidente para que represente a la Comunidad o  convocar nueva junta a fin de nombrar para el cargo a otro propietario.          

• Presidente se le exonera del pago de la cuota mensual durante el ejercicio del cargo: la Comunidad de Propietarios en Junta y como punto del Orden del Día, podrá tomar el acuerdo de que el propietario que ejerza el cargo de Presidente se le exonere del pago de la cuosa mensual durante el ejercicio de su mandato, siendo tomado el acuerdo por mayoría simple al ser un acto de mera administración según el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, debiendo  pagar los recibos extras aprobados y consumos. La suma de las cuotas mensuales que le corresponden al Presidente se repartirán entre todos los propietarios durante el ejercicio. Se confecionará un reparto del presupuesto entre todos, incluido el Presidente, y las cuotas mensuales  del Presidente se incluirán como gasto dentro del ejercicio, dejando claro que  a efectos de su saldo se darán como abonadas a fin de  no descompesar el saldo  particular de su vivienda. Hay que tener en cuenta que se podría considerar  como una remuneración, por lo que sería necesaria su declaración, retención, etc.

En las Comunidades se comenten graves errores por desconocimiento de los Presidentes y es necesario el asesoramiento de un profesional de la Administración de Fincas, que le informará  sobre las actuaciones que deberá  tomar en el ejercicio de su cargo. Además la responsabilidad que establece la Ley de Propiedad Horizontal sobre la administración de la finca recaerá  sobre una persona especializada, siempre que la Comunidad, por sus acuerdos y forma de actuar del presidente, no establezca lo contrario. En muchos casos lo primero que se hace es disponer de los fondos de la Comunidad en una cuenta corriente a nombre de ésta y gestionarles con firma de Presidente, Vicepresidente y Administrador, entrando en la responsabilidad de los cobros y pagos las tres firmas. Lo lógico es que el Administrador gestionara los fondos de la Comunidad desde su propia cuenta de despacho.

En muchos casos el profesional no puede cumplir con su función debido a que la persona que ha sido nombrada para el cargo "sabe de todo"y es inútil el asesoramiento. Si todo sale bien el Presidente es perfecto y si algo sale mal el culpable será  el Administrador que no asesoró bien. Siempre existe alguien responsable de sus errores, este tipo de presidentes nunca se equivoca, nunca es culpable de lo que le ha salido mal y trata de colgarse medallas por todo.

Para el cargo de presidente, en el caso de que ningún propietario salga voluntario, deberá  establecerse un orden de designación, que ha de constar en acta, evitando que siempre tengan que ejercerlo los mismos o, por el contrario, que sea alguno que tenga un interés determinado en el puesto. Es obligatorio aceptar el cargo de acuerdo al orden establecido.

Puede existir un propietario que tenga interés, como sucede en algunas ocasiones, en ser Presidente de la Comunidad. Pero solamente con la intención de poner en los mantenimientos de la finca a personas conocidas. Sustituir al Administrador debido a que le ha tenido que llamar la atención en varias ocasiones por su falta de convivencia en la finca, por falta de pago de los recibos etc. Es muy habitual que los demás   no lo tengan en cuenta y pasen del asunto.

Antes de nada debe constar la diversidad de forma de actuar de los distintos presidentes. La mayoría de ellos ejercen el cargo con normalidad, pero la minoría, que normalmente son inaguantables, tienen distintas formas de ejercer: algunos hacen sus propias tarjetas de visita indicando el cargo que tienen en la finca, otros se creen los dueños y señores de la finca, algunos actúan de una forma déspota, etc. Son la minoría, pero lo temible de esto es que este tipo de propietarios son los que quieren mantenerse en el cargo "eternamente". Pero, en este sentido, no falta el que desea ejercer el cargo de presidente de una forma continuada. Su forma aparente de ser es de una persona tranquila y conciliadora, pero siempre que se le dé la razón, y cuando se le contradice, sale su persona oculta y lo que parecía un tierno corderito, se convierte    en un auténtico león.

En otras muchas comunidades, sobre todo en comunidades antiguas, con la mayoría de las personas jubiladas, con propietarios más jóvenes y con actividad laboral, suelen repartirse los cargos entre estos últimos. Esto lo hacen siempre en un acto de colaboración y de comprensión, situación que es agradecida por todos, procurando causar los mínimos problemas y colaborando, a veces, con entusiasmo.

Establecido el orden, la junta de propietarios puede obligar al ejercicio del cargo al que no quiera, incluso llevarle a los tribunales. Por otra parte el propietario que sea nombrado presidente, según el orden establecido, y no ejerza el cargo y como consecuencia de su negligencia ocurra algún accidente, la comunidad le podrá  exigir responsabilidades ante todas las instancias. Igualmente están obligados a ejercer el cargo los propietarios que no habiten en la finca; si les corresponde por el turno y la comunidad desea mantener el orden, no les quedará  más remedio que cumplir con lo establecido.

• Corresponde al Presidente, en el caso de que no exista Administrador, según establece la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 20:

"a. Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.

"b. Preparar con la debida antelación y someter a la Junta, el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.

"c. Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones ordinarias, y en cuanto a las extraordinaria, adoptar las medidas urgentes, dando inmediata cuenta a la Junta o, en su caso, a los propietarios.

"d. Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pago y realizar los cobros que sean procedentes.

"e. Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar, a disposición de los titulares, la documentación de la Comunidad.

"f. Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta. "

Si en su Comunidad nombran un Administrador todas estas obligaciones recaerán en la persona que ocupe el cargo, siempre que la Junta de propietarios así lo determine o no limite alguna de estas funciones. En la mayoría de las comunidades están, realmente, limitadas por los acuerdos de la Junta. Igualmente se puede dejar en poder del Administrador determinadas cuestiones y otras siempre debe consultar al   Presidente o a la Junta. De esta forma estará  clara la responsabilidad del Presidente, del Administrador y de todos los propietarios reunidos en Junta.

• Hay presidentes que no dan importancia a su tiempo y, en un abuso de su pretendido poder están continuamente dando instrucciones a los empleados de la finca, al administrador y a las empresas de mantenimiento, siendo unos verdaderos pesados sin darse cuenta de que esa actitud perjudica la buena marcha del edificio, además de ser contraproducente, incluso aumentan las cuotas de las empresas de servicios.

Otros presidentes toman el cargo con el  ánimo de cambiar todo, dando instrucciones al empleado sin la debida consulta a la junta. Unos un año le dicen una cosa y otro año lo contrario.   Estos presidentes, igualmente, modifican la forma en que se está  llevando la administración, marean al administrador y no hay semana o mes que no llamen varias veces para solicitar cualquier nimiedad, en la mayoría de los casos. Dan ordenes al administrador en sentido de cómo debe hacer las cosas, solicitando que los extractos de cuenta corriente se los envíe el banco, que se les remita cuentas cada 15 días o un mes y puntualmente. Creen que están pagando el salario de un contable en lugar de un profesional. Llegan a marear con su perfeccionismo, rallando en muchas ocasiones el ridículo. Al final del ejercicio tratarán de demostrar, en la junta, que ellos han sido los perfectos, que el administrador deja mucho que desear, buscando salir triunfantes, pero a costa del empleado de la finca, del administrador y, en general, de otros.

• Ningún presidente ha tenido problemas con el empleado y con el administrador, estos individuos han tenido todos los del mundo. Son personas que desconfían de su "propia sombra "y, en muchos casos, meterán a la comunidad en grandes líos, no exigiéndoseles responsabilidades por no alterar la convivencia en la finca.

Si el administrador no les cae bien montarán su propia estrategia para aburrirle, para demostrar que es malo, no le atiende, las cuentas están mal, ha pagado algo sin su consentimiento, el acta está mal, no se pone al teléfono cuando le llama, no atiende a los vecinos, le mareará solicitando papeles, etc. (siempre existirá alguno que otro propietario que corroborará lo indicado sin sentido), todo con tal de molestar y que el administrador abandone y le retiren la administración, hará lo que sea.

• Es un presidente “impresentable”, una personalidad complicada y su conflictividad la proyecta contra los que puede. No le cuesta en el sentido económico y, además, se sentirá apoyado por sus vecinos que, con tal de no discutir, les da igual uno que otro, no quieren complicarse la vida.

• Presidentes que ni hacen ni dejan hacer, hablan mucho pero no saben tomar decisiones. Quieren que las decisiones las tomen   otros, y si todo sale bien serán ellos los buenos y si sale mal la culpa la tendrá  el vocal, el vicepresidente, el vecino que se ocupó del asunto y, sobre todo, el administrador. En el caso de que no se llegue a la ejecución o al cumplimiento del acuerdo, los culpables serán todos menos ellos.

• No falta el presidente o el vecino que cualquier tema que a él no le gusta, como puede ser: el comportamiento de un propietario, del empleado o del administrador, lo pone en la "boca " de otro u otros propietarios. Comunica al empleado que le han dicho algunos vecinos que no están conformes con él, al administrador, al vecino que ha instalado tal o cual elemento, etc. Todo se lo inventa él, ningún propietario le ha dicho nada, pero lo más importante es que, con el tiempo, se auto-convence de que se lo han dicho.

• No falta el propietario que no quiere ser presidente. Claro está  que no quiere ser, normalmente, nadie, pero en este caso tiene algo singular. No quiere ser presidente, no quiere responsabilidad, pero si quiere estar "mangoneando" en todos los asuntos de la finca, actúa como si fuera el presidente y si se equivoca es problema del presidente nombrado y si acierta es su "victoria", no quiere responsabilidades, pero quiere meter la "nariz" en todo. Quiere ser  el que dé  las ordenes, el que en la junta se meterá con el Presidente, administrador y algunos vecinos y, si le plantan cara, dirá que no ha querido decir esto o lo otro. Son personas muy desagradables y pretenden ser los cabecillas de la comunidad.

• No quiera sobresalir como presidente de su comunidad, no cambie las formas de funcionamiento por su cuenta, sea agradable con los profesionales de servicios de la finca, solicite los trabajos con corrección, y no quiera saber de todos y cada uno de los servicios: administración, calefacción, ascensores, etc. .   Ser presidente tiene unas responsabilidades, pero no da derecho a ejercer el despotismo. Piense que si durante años los servicios han funcionado con otros presidentes, por qué‚ no van a hacerlo con Ud.. Las lecciones de convivencia deben llegar a todos los propietarios desde la presidencia.

• Hay propietarios, la gran mayoría, que colaboran con agrado en el funcionamiento de la finca y sus servicios. Tratan de cumplir los acuerdos y contribuyen a la buena marcha de los asuntos comunes, con templanza y firmeza, si es necesario. Comparten sus criterios con el administrador o con los demás miembros de la junta y no son pequeños caciques. Colabore con su administrador o la persona que lleva las cuentas, no desconfíe por principio. Procure ser el colaborador discreto y serio, pero no pesado. No evitará  que le critiquen pero tendrá  la satisfacción del deber cumplido.